Здравствуйте! У меня нежилое помещение в многоквартирном жилом доме коридорного типа ( по факту, общежитие) . Вход через общий подъезд. Жильцы против коммерции в данном помещении. И против организации отдельного входа. Законно ли это? И как можно использовать данное помещение?
Здравствуйте.
Требования жильцов могут быть законными, если ваша деятельность ухудшает их условия проживания.
ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 17 ЖК РФ
Развернуть
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
При наличии жалоб жильцов Роспотребнадзор, Пожарный надзор или прокуратура могут провести проверку и выдать предписание о прекращении деятельности, если будут выявлены нарушения.
Суды часто удовлетворяют иски жильцов о запрете коммерческой деятельности в МКД, если доказано нарушение их прав
Решение от 20 февраля 2020 г. по делу № А53-38545/2019
https://sudact.ru/arbitral/doc/1DXO5NYax05W/
С уважением Светлана Б
Здравствуйте.
Какую именно коммерческую деятельность Вы планируете вести в своем нежилом помещении?
Дело в том, что Вы, как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, также имеете в собственности долю в общем имуществе многоквартирного дома (это в первую очередь помещения общего пользования, включая подъезды, холлы, лестничные площадки) (ст. 36 ЖК РФ)
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
То есть, соседи не имеют права запрещать Вам и Вашим клиентам пользоваться подъездом для прохода к Вашем нежилому помещению, но тем не менее, если поток клиентов будет значительным, разумеется, им это не понравится и у них будут к Вам претензии.
И чтобы подкрепить эти претензии, они могут ссылаться на различные санитарные, строительные и прочие нормы, которые ведение Вами коммерческой деятельности может нарушать.
К примеру, согласно СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные
6.2.2.15 Встроенные и встроенно-пристроенные помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, обособленные от жилой части многоквартирного жилого здания согласно
Поэтому для размещения какого бы то не было бизнеса в этом нежилом помещении Вам, скорее всего, потребуется обустраивать отдельный вход.
Для обустройства отдельного входа Вам, скорее всего, придется провести работы, которые уменьшат общее имущество многоквартирного дома (допустим, размещение крыльца на земельном участке, на котором расположен дом).
И на это уменьшение Вам потребуется добиться согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Поэтому, чтобы комфортно вести деятельность, Вам придется добиться согласия на обустройство отдельного входа всех собственников (посредством общего собрания собственников), а затем обустроить отдельный вход в свое нежилое помещение.
Здравствуйте!
Соседи не вправе запрещать вам проход через подъезд, так как вы владеете долей в общем имуществе МКД (ст. 36 ЖК РФ).
Но закон на их стороне и для коммерции во встроенных помещениях нужен отдельный вход, обособленный от жилой части (СП 54.13330.2022, п. 6.2.2.15). Его устройство затрагивает общее имущество (стена, земля), а значит, требуется согласие всех собственников — получить его в конфликте с жильцами почти невозможно (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Поэтому выбирайте варианты, не требующие обособленного входа.
Краткосрочная аренда допустима, если нет признаков гостиничных услуг (круглосуточная работа, частые заселения, уборка, смена белья и т.д.) — такие критерии разъяснил Конституционный Суд РФ в Постановлении № 9-П.
При соблюдении этих правил вы сможете использовать помещение законно, не вступая в прямой конфликт с соседями.
Уважаемая Дарья, здравствуйте!
Да, их позиция абсолютно законна. Вы не можете использовать нежилое помещение в жилом доме под коммерцию без их согласия, даже если у Вас есть отдельный вход.
Более того, организация отдельного входа без решения общего собрания также невозможна, так как это затрагивает общее имущество (фасад, придомовую территорию).
Прямая норма: п. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) прямо запрещает размещение в жилых помещениях (а Ваше общежитие по закону относится к жилому фонду) гостиниц и промышленных производств.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
А п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает предпринимательскую деятельность в жилье только при условии, что это не нарушает права и законные интересы соседей.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/56cfe20f3c49689a0fad54a0d3c7ea57c33effb1/
Соседи уже заявили, что нарушает — и суд встанет на их сторону.
как можно использовать данное помещение?
Только в двух законных вариантах:
1) под свои личные нужды (склад, мастерская без доступа третьих лиц, спортзал для себя).
2) под офис или кабинет «тихого» профиля (юрист, бухгалтер, психолог).
Т.е., соседей Вы не переубедите. Судиться скорее всего — проигрышно. Либо используйте помещение для себя, либо продавайте тому, кто не планирует коммерцию.
С уважением, Дарья
Да, Дарья, у вас нежилое видела.