Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Или с разницы между покупкой и продажей?
Здравствуйте. Ситуация следующая.
Муж купил участок и на нём дом (земля 200 000 и дом 2 млн 300 тысяч).
Дом снесли, а на этом участке построили дом за 1 млн 700 тысяч (строила фирма. Есть договор).
Хотим продать дом за 4 миллиона (200 тысяч участок, 3 млн 700 тысяч дом). НО! прошло всего 3 года с покупки участка, но меньше месяца, как новый дом стоит на кадастровом учёте.
Вопрос. С какой суммы придётся платить налог? С 4 млн? Или с разницы между покупкой и продажей?
Как разобраться?
Здравствуйте Ирина!
Срок владения участком: пункт 2 статья 217.1 НК РФ:
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога при достижении минимального срока владения (3 года, если жилье единственное, или 5 лет в общем порядке).
По участку налога не будет (срок 3 года соблюден), если это ваше единственное жилье или вы подпадаете под иные условия ст. 217.1 НК РФ.
Срок владения домом: статья 219 ГК РФ:
Право собственности на здания возникает с момента госрегистрации.
Поскольку старый дом снесен, а новый поставлен на учет менее месяца назад, срок владения старым домом не учитывается. Для налоговой это новый объект.
Налоговая база: подпункт 2 пункт 2 статья 220 НК РФ:
Налогоплательщик имеет право уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Согласно позиции Минфина (Письмо от 15.05.2020 № 03-04-05/39517) и ФНС, расходы на покупку снесенного дома нельзя зачесть в счет продажи нового, так как это разные объекты права. Однако расходы на строительство (договор с фирмой) учитываются.
Вы имеете право платить налог с разницы (доход минус расход), но перечень расходов будет ограничен.
Доход: 3 800 000 руб. (цена дома в договоре). Внимание: если 70% от кадастровой стоимости нового дома выше 3,8 млн, налог будет считаться от кадастра.
Принимаемый расход: 1 700 000 руб. (стоимость строительства по договору с фирмой).
Не признаваемый расход: 2 300 000 руб. (стоимость старого дома). С точки зрения ФНС, этого объекта больше нет, и расходы на него «сгорели» вместе с его сносом.
Расчет:
Налоговая база = 3 800 000 (продажа) — 1 700 000 (стройка) = 2 100 000 руб.
Сумма налога (13%) = 273 000 руб.
Что делать как поступить:
Разделение в ДКП: Обязательно укажите цену участка (200 тыс.) и цену дома (3,8 млн) отдельно. По участку налога не будет (срок владения 3 года если ед. жилье, если нет по общему правилу 5 лет).
Документы: Подготовьте оригинал договора строительного подряда, акты выполненных работ и, самое главное, платежные документы (чеки, квитанции, выписки), подтверждающие, что вы реально заплатили фирме 1,7 млн.
Подача декларации 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. (срок подачи с 01.01 по 30.04 следующего года от года продажи)
Приложение пояснительной записки о составе расходов (строительство).
Если есть возможность, подождите с продажей. Если это ваше единственное жилье, через 3 года владения (от даты регистрации нового дома) налог будет 0 руб. Если не единственное — через 5 лет.
С уважением Ибрагим Магамедович.
Не запудьте оценить ответ если он был вам полезен. (знак плюса)