Какие судебные перспективы в этом деле?

Question

Здравствуйте. Вопрос про ЖКХ. Живём в кирпичном доме, сдан в 2004 году, в это году обнаружили снаружи дома по фасаду вертикальную трещину ровно по кладке от фундамента до 3 этажа, эта трещина также проходит снаружи по краю нашего окна. Написали обращение в ТСЖ с просьбой провести экспертизу, устранить причину появления и саму трещину. Позвонил председатель, сказал, чтобы мы больше не писали в ГИС, а ему говорили, весь недовольный, сказал, что экспертиза это дорого, нам тогда поднимут плату за содержания жилья, весь дом в трещинах и ничего страшного, в общем морально давил. Прислали ответ, что установят маяки до сентября 2026. Мы направили повторное обращение с просьбой установить маяки незамедлительно с ссылкой на административную ответственность за это, ответа нет. Далее мы обнаружили у себя в квартире трещину, которая идёт от потолка, но по соседней стене, треснули обои. Вопрос про внутреннюю трещину, как с ней поступить? Самим нанимать экспертизу этой трещины или также ТСЖ обязано её сделать? И какой дальнейший порядок действий? Какие судебные перспективы в этом деле?

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. Действия председателя ТСЖ неправомерны, поскольку несущие стены входят в состав общего имущества многоквартирного дома, и ответственность за их содержание несет управляющая организация в данном случае ТСЖ (п.п. в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 07.03.2025) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» 2. В состав общего имущества включаются: в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); Согласно Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (п. 4.2.1.14) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» при обнаружении трещин в стенах необходимо немедленно организовать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков. Срок «до сентября 2026 года», который председатель Вам ставит, прямо нарушает требования безопасности, так как наличие трещин в несущих конструкциях в перспективе грозит их обрушением Организации по обслуживанию жилищного фонда при обнаружении трещин, вызвавших повреждение кирпичных стен, панелей (блоков), отклонения стен от вертикали, их выпучивание и просадку на отдельных участках, а также в местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или др. способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Стабилизирующиеся трещины следует заделывать. Поэтому рекомендую повторно через ГИС ЖКХ направить обращение в ТСЖ с требованием провести обследование стены и составить соответствующий акт, а также поставить маяки. При невыполнении этого требования Вы можете подать жалобу в ГЖИ и прокуратуру. Если и эти меры результата не принесут, то тогда обратитесь в суд с иском о возложении обязанности провести ремонт несущей стены. Но при этом Вам, возможно, придется брать на себя расходы по оплате судебной экспертизы, которая должна будет определить причины возникновения трещин и те меры, которые должно по этому поводу принять. Что касается второй части Вашего вопроса — то обратитесь опять же в ТСЖ и потребуйте составления акта о причинении вреда Вашему имуществу. ТСЖ должен составить акт не позднее 12 часов после Вашего обращения (п. 152 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») В случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен. Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. После этого они также должны поставить маячки на трещину. Если трещина стабилизируется, то они должны ее заделать в рамках работ по проведению текущего ремонта. Если Вы хотите взыскать свои расходы по устранению повреждений покрытия стен (обои), то Вам нужно провести оценку причиненного ущерба, направить претензию в адрес ТСЖ с требованием добровольно погасить причиненный Вам ущерб. В случае отказа обращаться в суд с иском о защите прав потребителей и возмещении вреда, причиненного некачественным оказанием услуг по управлению МКД (ст. 14 Закона о защите прав потребителя),

Ростислав Демидов · Answer

Здравствуйте, Юлия. В вашей ситуации речь идет о возможном ненадлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома: фасада и, вероятно, несущих конструкций, из-за чего повреждения уже появились и внутри квартиры, судя по вашему описанию. Для полноты позиции желательно, чтобы ТСЖ официально зафиксировало и наружную, и внутреннюю трещины актом осмотра, но даже при его отсутствии вы вправе добиваться проверки через жилищную инспекцию. Фасад и несущие стены относятся к общему имуществу собственников, а ТСЖ обязано обеспечивать его надлежащее содержание, проводить осмотры и принимать меры при выявлении дефектов (ст. 36, 161 ЖК РФ, п. 13, 14 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491). Поэтому ТСЖ обязано не просто ждать, а организовать осмотр, установить маяки, при необходимости провести техническое обследование и устранить причины появления трещин. Если внутренняя трещина связана с состоянием общего имущества, расходы на обследование и причиненный ущерб могут быть взысканы с ТСЖ по ст. 15 и 1064 ГК РФ. Сейчас рекомендую направить в ТСЖ письменную претензию с требованием комиссионного осмотра квартиры и фасада, составления акта и принятия срочных мер, а также подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию. Если ТСЖ продолжит бездействовать, имеет смысл заказать независимое строительное обследование, а затем обращаться в суд с требованиями об обязании провести необходимые работы и, при наличии ущерба, о взыскании расходов и убытков. Судебные перспективы будут зависеть от подтверждения самих дефектов и связи между состоянием дома и повреждениями в квартире.

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте, Юлия! При обнаружении трещин вызвавших повреждение кирпичных стен, организации по обслуживанию жилищного фонд должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или др. способом. (Постановление Госстроя РФ N 170). С учетом ответа ТСЖ об установлении маяков до сентября 2026 г. Есть смысл обратиться с жалобой в ГЖИ и требованием вынести предписание в адрес ТСЖ по организации систематического наблюдения за трещинами. 8. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности). ст.20 ЖК РФ