Этот момент вообще никак не обойти, и никак не подстраховать себя от этого?

Здравствуйте.

В случае, если Вы не получите оплату за проданную недвижимость, Вам придется обращаться в суд с иском о расторжении договора купли продаж в связи с существенным нарушением условий договора покупателем (п. 2 ст. 450 ГК РФ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

Какие нарушения признаются существенными
 

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Если суд удовлетворит иск, то в решении суда будет указано о расторжении договора и о возврате дома в Вашу собственность. 

На основании решения суда Вы вновь зарегистрируете право собственности на дом за собой.

И в настоящее время у ФНС России позиция, что предельный срок владения недвижимости у Вас начнет исчисляться заново с момента регистрации за Вами права собственности на проданный ранее объект (Письмо Минфина РФ от 27.02.2024 N 03-04-05/16636 «НДФЛ: об исчислении в целях налогообложения минимального предельного срока владения недвижимым имуществом при расторжении договора купли-продажи»)

В этой связи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности после расторжения договора купли-продажи.

normativ.kontur.ru/document?moduleId=8&documentId=478622

Подстраховать себя Вы можете, например, тем, что при неоплате Вы будете требовать не расторжения договора, а обращения взыскания на предмет залога (дом будет у Вас в залоге в силу закона на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В этом случае дом не будет возвращен Вам, а будет реализован с торгов приставами, и Вам переведут взысканную судом задолженность по договору купли-продажи. Оставшееся вернут собственнику (покупателю).

Здравствуйте, Артур!

1.Правильно ли я понимаю, что мы заключаем сделку, и в начале по факту право собственности переходит покупателю, но деньги я(продавец) не получаю сразу после сделки и регистрации права собственности? Потому что только после сделки он уже с выпиской ЕГРН и ДКП идет в ДГУ с запросом на то, чтобы мне перевели из бюджета деньги на мой счет?

 Да, Вы всё правильно понимаете, поскольку по условиям соответствующей программы ДГИ может перевести Вам, как продавцу, средства с сертификата покупателя только после того, как за покупателем будет зарегистрировано право собственности на дом.

2.я так понимаю, что мы можем в Росреестре и МФЦ при регистрации сделки зафиксировать то, что дом остается у меня в залоге и я там продолжаю жить, пока деньги не поступят ко мне на счет? условно как по закону 45 дней.

 В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ:

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Это желательно особо указать в договоре купли-продажи. И при регистрации перехода права собственности надо будет также регистрировать право залога (ипотеки) в отношении дома в Вашу пользу, как продавца.

Это будет означать, что если покупатель не исполнит свои обязательства по оплате дома в полном объёме в определенный срок (который надо будет указать в договоре исходя из условий перечисления бюджетом средств по сертификату, то Вы, как продавец и залогодержатель, сможете заявить об обращении взыскания на предмет залога. То есть на дом.

3. НО. ВАЖНО! правильно ли я понимаю, что если вдруг 45 суток пройдет, и денег я так и получу — не важно по какой причине, то в случае аннулирования сделки отсчет срока моего владения домом начнется заново? условно я сейчас владею 5 лет этим всем, и могу не платить налог НДФЛ при продаже.

Этот момент вообще никак не обойти, и никак не подстраховать себя от этого?

 Да, Увы, но в случае если договор купли-продажи будет расторгнут, то срок владения Вами домом начнёт исчисляться заново.

Но Вы ведь можете не требовать расторжения договора купли-продажи, а требовать обратить взыскание по обязательствам покупателя на дом. Дом будет продан с торгов, Вы получите денежные средства.