Какая вообще процедура межевания и последующего выкупа?

День добрый Екатерина.

Согласно положениям ЗК РФ 

ст. 11.4. 

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

 
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Вам нужно обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Участок должен быть оформлен так, чтобы здание покупателя находилось полностью внутри новых границ с соблюдением всех нормативов.
ООО «Т» как арендатор подает заявление в Администрацию об утверждении СРЗУ и даче согласия на раздел арендуемого участка.

НО!!! Администрация может отказать, если раздел нарушает градостроительные нормы или если на исходном участке есть неделимые объекты.
После получения постановления Администрации об утверждении схемы, кадастровый инженер готовит межевой план. Новые участки ставятся на кадастровый учет в Росреестре. Исходный участок прекращает существование (либо сохраняется в измененных границах).
С ООО «Т» расторгается старый договор аренды и заключаются два новых (на каждый из участков). 

Добрый день! Конечно, можно разделить. 

Но сейчас можно этим не заниматься. Например, после покупки здания, новый собственник в силу ст 39.20 ЗК РФ может вступить в договор аренды. Если же именно хочет свой собственник участок, то при вступлении в договор аренды может заключить с вами соглашение о порядке пользования и его при подаче заявления на вступление в аренду подать в администрацию. 

Здравствуйте!

Сначала старый участок нужно разделить. Вы обращаетесь в администрацию не с просьбой разрешить межевание, а с заявлением, где просите утвердить схему расположения нового участка на кадастровом плане территории. По п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ администрация обязана ответить за 20 дней — либо утвердить схему, либо отказать. Если арендатор само ООО «Т», то никаких проблем нет.

Но участок должен быть делимым. Его не разделят, если после этого:
— один из участков останется без нормального подъезда (проезда);
— границы получатся слишком изломанными или будут пересекать запретные зоны;
— под продаваемым зданием останутся коммуникации или сооружения, которые нужны для работы других зданий.

Если участок признают неделимым, то при продаже здания земля не делится, а у собственников зданий возникает либо общая долевая собственность на землю, либо общая аренда. Это прописано в ст. 39.20 ЗК РФ.

Дальше получаете утвержденную схему в администрации. Нанимаете кадастрового инженера. Он готовит межевой план и подаете документы на кадастровый учет. В результате появляются новые участки с собственными кадастровыми номерами. Только после этого можно говорить о выкупе.

После того как новый участок под Вашим зданием сформирован, у Вас есть два варианта.

ООО «Т» оформляет на этот новый участок отдельный договор аренды. Потом, как собственник здания, выкупает участок без торгов (это разрешено подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ вместе со ст. 39.20). Цену считают по правилам муниципалитета, но она не может быть выше кадастровой стоимости. И только после этого продаете здание вместе с землей.

Либо сначала делите участок, оформляете отдельную аренду на новый участок, продаете здание и передаете покупателю права аренды на этот участок. А уже покупатель сам подает заявление на выкуп.

Заявление на сам выкуп подается по ст. 39.17 ЗК РФ. В ответ в течение 20 дней либо выдают проект договора купли-продажи, либо отказывают. Основные причины отказа указаны в ст. 39.16 ЗК РФ: заявление подало не то лицо, на участке есть чужие объекты, участок зарезервирован или его границы не соответствуют утвержденной схеме.