Возникают ли здесь у меня налог НДФЛ?

Здравствуйте.

— я собственник квартиры (5 лет владения до заключения Договора перехода права собственности в муниципальную собственность по КРТ не прошло). Будет ли НДФЛ с «реализации» этой расселяемой квартиры: я заключаю 3-х стороннее соглашение с Администрацией и Застройщиком, где я передаю эту квартиру в Администрацию, а взамен получаю другую квартиру, передаваемую мне от Застройщика, моя старая и новая квартира Застройщика оценены в 5 млн руб в этом соглашении. С точки зрения ФНС такая операция будет считаться отчуждением?

Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, то есть каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. То есть это отчуждение.

При этом по договору мены обмениваемые товары признаются равноценными, если иное не определено договором.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 № 1-П указано, что к сделке физлиц по обмену недвижимостью нельзя применять правила налогообложения, установленные для купли-продажи. Он признал не соответствующими Конституции РФ правила п. 2 ст. 214.1 НК РФ, согласно которой, если декларируемый доход от продажи недвижимости ниже, чем 0,7 от ее кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с дохода, равного 0,7 кадастровой стоимости проданного объекта.

Конституционный суд определил, что доход участника сделки это превышение кадастровой стоимости приобретенного имущества над кадастровой стоимостью переданного по этому договору объекта. А если кадастровая стоимость не определена, то применяется рыночная стоимость. То есть если кадастровая стоимость передаваемых объектов равна, то налога не возникает. Если кадастровая стоимость не определена, в расчет принимается рыночная стоимость, т.е. фактически, стоимость указанная в договоре. 

— Я наниматель по договору соц. найма с Администрацией. По моей расселяемой квартире Застройщик заключил 2-х стороннее соглашение с администрацией, где он передает новую квартиру взамен моей старой. Возникают ли здесь у меня налог НДФЛ?

 Поскольку в собственность Вы ничего не получаете никакого налога тут нет и быть не может.

Здравствуйте, Марк.

С точки зрения ФНС такая операция будет считаться отчуждением?

 Да, это будет считаться отчуждением. Но НДФЛ у Вас возникнет только в том случае, если налоговый орган обоснованно усомнится в равнозначности предоставляемого Вам взамен жилья. Как указано в Постановлении  Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 N 1-П «По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Селюковой Любови Александровны»

Впредь до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, при совершении налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, НДФЛ взимается — в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества (при этом, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке), в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, — с соответствующей разницы.

При наличии программы КРТ и изъятии у Вас квартиры в ее рамках, а также того, что согласно договора квартиры равнозначны, такие доводы налогового органа крайне маловероятны, а значит экономическая выгода отсутствует.

— Я наниматель по договору соц. найма с Администрацией. По моей расселяемой квартире Застройщик заключил 2-х стороннее соглашение с администрацией, где он передает новую квартиру взамен моей старой. Возникают ли здесь у меня налог НДФЛ?

 Вероятнее всего, застройщик в данном случае исполняет свои обязательства, выступая перед Вами фактически вместо Администрации, квартиру будет считаться предоставившей Вам именно она. Поскольку речь идет о  обмене квартиры, занимаемой Вами по договору соц.найма, нет оснований  говорить о ее реализации и получении дохода для целей НДФЛ.

С уважением