Как обезопасить себя потому что внесение в пзз очень дорого

Question

Добрый день! Хочу арендовать и выкупить участок земли с категорией "земли населённых пунктов" с территориальной жилой зоной, предназначенной для жилых малоэтажных домов . Для дальнейшего строительства коммерческого помещения. В администрации муниципального округа сказали что нужно внести изменения в пзз, а только потом через торги оформлять этот участок в аренду или выкупить. Вопрос1: возможно ли оформить договор аренды на этот участок в процессе осуществления моей инициативы внесения изменений в пзз на смену территориальных зон?? (Если да то ссылку на правовой акт). Для того, чтобы исключить возможность выкупа или аренды этого участка другими желающими. Потому что, как я понимаю, у меня как у инициатора смены пзз нет преимущественных прав на аренду или выкуп этого участка , в любом случае через торги. Как обезопасить себя потому что внесение в пзз очень дорого. Вопрос 2: процесс внесения изменений в пзз со сменой территориальной зоны жилая, малоэтажки на а обшественно-деловую (для коммерческих помещений) возможно ли провести без публичных слушаний? Или есть какая то упрощённая схема Вопрос 3: затем есть ли упрощённая схема в данном случае аренды этого участка без торгов? Вопрос 4: как регламентируется и рассчитывается стоимость внесения изменений в пзз (в астраханской области) для физ лица?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Ольга. Вопрос явно недооценен, за 525 рублей которые причитаются юристам вряд ли кто-то даст Вам полный расклад. Как юрист специализирующийся на земельном и градостроительном праве скажу главное. Никто не даст Вам гарантий внесения изменения в Правила землепользования и застройки поселения, даже глава Администрации. Решение зависит от многих факторов, как-то: результаты публичных слушаний, позиция Совета депутатов (если ПЗЗ в поселении утверждаются Советом депутатов). Вопрос на федеральном уровне регламентируется в первую очередь статьей 33 Градостроительного кодекса РФ Можете обратиться ко мне в чат для проработки Ваших вопросах в рамках личной платной консультации.

Дарья Разина · Answer

Уважаемая Ольга, здравствуйте! 1. Нет, оформить договор аренды этого участка до изменения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) под Ваши цели невозможно. Правовой механизм, позволяющий это сделать, отсутствует. ВРИ участка должен строго соответствовать градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой он расположен. Согласно ст. 37 ГрК РФ , Вы можете использовать участок только в соответствии с установленными для него видами разрешенного использования. Поскольку жилая зона не допускает строительство Вашего коммерческого объекта, аренда под эти цели до внесения изменений в ПЗЗ незаконна. После того как ПЗЗ изменят и участок приобретет нужную Вам общественно-деловую зону, он по общему правилу должен будет предоставляться на торгах (аукционе) 2. По второму вопросу, сообщаю, что провести изменение ПЗЗ (смену территориальной зоны) без общественных обсуждений в Вашем случае не получится. Процедура общественных обсуждений является обязательной в силу прямого указания закона. Проект о внесении изменений в ПЗЗ подлежит обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/fc77c7117187684ab0cb02c7ee53952df0de55be/ 3. Упрощенная схема получения участка в аренду без торгов возможна, но только после изменения ПЗЗ и при соблюдении ряда условий. Она регулируется ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/79da6e3bbbc8eb967db0714e8378269bfea9f83c/ 4. РЕШЕНИЕ ГД г. Астрахани от 16 июля 2020 года N 69 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования „Городской округ город Астрахань“ docs.cntd.ru/document/570873972 С уважением, Дарья

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Нет, оформить договор аренды на этот участок в процессе осуществления Вашей инициативы по внесению изменений в ПЗЗ в части изменения территориальных зон не получится. Это законом не предусмотрено. ВРИ участка должен строго соответствовать градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой он расположен. Земельный участок должен быть использован по целевому назначению. В противном случае ждет ответственность по ст.8.8 КоАП РФ. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки предусмотрен ст.33 ГрК РФ www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/c1c2bfc679fb74ed4c4da6be176c8d5a7da42c49/ Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию могут направляться физическими лицами. То есть такая инициатива от Вас возможна. Вы правильно понимаете, что никакого преимущественного права у Вас как инициатора изменения ПЗЗ не будет, это законом не установлено. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов предусмотрены ст.39.6 ЗК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/79da6e3bbbc8eb967db0714e8378269bfea9f83c/ Как такового механизма «упрощенной схемы» нет. По вопросу изменения ПЗЗ проводятся публичные слушания. Они обязательны и предусмотрены ст.5.1 ГрК РФ www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/fc77c7117187684ab0cb02c7ee53952df0de55be/ Случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов предусмотрены ч.2 ст.39.6 ЗК РФ Предоставление участка без торгов возможно в случаях, указанных в законе. Вопросы внесения изменений в ПЗЗ регулируются нормами ГрК РФ (ст.30,33) и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Если Вы спрашиваете об Астраханской области, то нужно смотреть конкретный муниципальный район, его акты . Без внесения изменений в ПЗЗ участок можно получить на определенном праве, но тогда нужно понимать, что и использовать его нужно будет по целевому назначению.Поэтому в любом случае нужно приводить все в соответствие. Если Вы собираетесь строить коммерческое помещение.А для этого обращайтесь в администрацию.