Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как теперь все правильно узаконить?
Приобрёл от застройщика новый частный дом в льготную ипотеку, дом одноэтажный, с плоской кровлей,эксплуатируемая крыша.
Решил построить второй этаж на пол дома. Построил.
Как теперь все правильно узаконить?
Банк не уведомлял, он не в курсе того что я дом увеличил.
Заранее благодарен.
Здравствуйте Василий!
Для узаконения реконструкции частного дома (надстройки второго этажа) необходимо выполнить ряд действий, учитывая требования законодательства и возможные последствия отсутствия предварительного согласования. Ситуация осложняется тем, что работы были проведены без уведомления банка, выдавшего льготную ипотеку, и без соблюдения уведомительного порядка, предусмотренного Градостроительным кодексом РФ.
Уважаемый Василий, здравствуйте!
Надо знать условия льготной ипотеки и смотреть сам подписанный договор, для подробной консультации по существу.
В вашей ситуации важно учитывать положения ст. 309 ГК РФ (исполнение обязательств должно производиться надлежащим образом) и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в частности, ст. 9, где указано, что предмет ипотеки должен быть определён в договоре и соответствовать сведениям, содержащимся в ЕГРН.
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/b3391bda6de34d5e05ed8022ee98661c971dbd30/
Внесение существенных изменений в объект (надстройка второго этажа) фактически изменяет предмет ипотеки, что может повлечь для банка риски, связанные с идентификацией залога и оценкой его стоимости.
Банк вправе требовать сохранения предмета ипотеки в первоначальном виде, а любые перепланировки, реконструкции или увеличение площади без согласия залогодержателя могут быть расценены как нарушение условий договора.
Уведомлять банк о реконструкции обязательно, так как изменение объекта без согласия залогодержателя может привести к досрочному взысканию долга или другим негативным последствиям.
Оформление разрешения на реконструкцию задним числом — не советую и это не освобождает от необходимости согласования с банком.
Подача уведомления в администрацию по ст. 51.1 ГрК РФ) допустима, однако до получения согласия банка регистрировать изменения в ЕГРН не рекомендую.
После получения разрешения на реконструкцию и согласия банка, можно проводить работы, а затем — вносить изменения в ЕГРН.
Рекомендую Вам сначала согласовать реконструкцию с банком, получить разрешение на строительство, после завершения работ — оформить изменения в ЕГРН.
Выплата ипотеки и последующее оформление изменений допустимы, но это риск, так как любые несанкционированные изменения предмета ипотеки могут быть признаны нарушением договора.
С уважением.
Основные нормативные акты, регулирующие реконструкцию:
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). В частности, ст. 1 и ст. 51.1 устанавливают порядок реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С 2018 года действует уведомительный порядок: перед началом работ собственник обязан направить в уполномоченный орган (обычно в местную администрацию) уведомление о планируемой реконструкции.
Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Определяет порядок кадастрового учёта и регистрации прав после завершения реконструкции.
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Ст. 222 предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке при соблюдении определённых условий.