Я хочу купить землю и дом у собственника по цене ниже кадастровой

Здравствуйте, уважаемый клиент! Сделка по покупке земли и дома ниже кадастровой стоимости законна, так как законодательство РФ не запрещает продажу недвижимости по такой цене. Граждане и юридические лица свободны в заключении договоров (п. 1 ст. 421 ГК РФ), а стороны могут сами определять цену (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Однако такая сделка несёт риски, которые стоит учитывать:

Налоговые риски для продавца
Если продавец — физическое лицо и владеет недвижимостью меньше минимального срока (5 или 3 года), то при цене ниже 70% кадастровой стоимости налоговая база для НДФЛ будет 70% кадастровой стоимости на начало года регистрации права собственности. Это правило действует даже для нерезидентов РФ.

С 2025 года регионы могут увеличивать понижающий коэффициент с 0,7 до 1, учитывая не место недвижимости, а место постоянной регистрации продавца.

Если налоговая докажет умышленное занижение цены для уменьшения налогов, продавцу могут доначислить НДФЛ, выписать штраф и пени.

 Риски признания сделки недействительной
Продажа ниже кадастровой стоимости не всегда является основанием для признания сделки недействительной. Однако её могут оспорить:

— При банкротстве продавца. Арбитражный управляющий может оспорить подозрительную сделку, особенно если цена значительно ниже рыночной. Суды учитывают кадастровую стоимость при оценке обоснованности цены.
— По заявлению участника общества, если сделка нарушает интересы компании (п. 2 ст. 174 ГК РФ).
— Если сделка прикрывает другую (например, передача части суммы наличными без учёта в договоре), её могут признать притворной.

Другие риски
Подозрения налоговых органов: значительное отклонение цены от кадастровой может привлечь внимание ФНС, особенно если продавец и покупатель связаны родственными узами.

Риск для покупателя: при признании сделки недействительной покупатель должен вернуть недвижимость, а продавец — деньги.

Рекомендации
— Проверьте документы на недвижимость: убедитесь в отсутствии обременений и прав третьих лиц.
— Запросите у продавца справку об отсутствии задолженностей по налогам и коммунальным платежам.
— Проведите независимую оценку рыночной стоимости до сделки, чтобы обосновать цену и снизить налоговые риски.
— Тщательно оформите договор купли-продажи, указав все существенные условия: данные об объекте, цену, порядок оплаты.
— Обратитесь к юристу, специализирующемуся на недвижимости, чтобы выявить скрытые риски и правильно оформить сделку.

Перед сделкой тщательно проанализируйте все обстоятельства и возможные последствия.

С уважением, А.О. Гебенов. 

Можете купить ниже кадастровой стоимости на 30 %, не более, желательно.

Главное, чтоб продавец был единоличным собственником, чтоб не бвло у него долговых обязательств и не состоял на учёте у психиатра. 

Здравствуйте, Ольга!

В вашем вопросе очень мало вводных данных. Тем не менее... 

Сделка действительна на основании принципа свободы договора (ст. 421, 424 ГК РФ). Отсутствие запрета на продажу ниже кадастровой стоимости подтверждается судебной практикой (Апелляционное определение Архангельского областного суда № 33-4095/2022).

Юридические риски:

Банкротство. Если продавец окажется банкротом, сделку по цене ниже рыночной (ориентир — кадастр) могут оспорить как неравноценную (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве) .

Налоговые риски. Касаются продавца. Если он владел недвижимостью менее минимального срока, налог (НДФЛ) будет рассчитан с 70% кадастровой стоимости, а не с цены договора (ст. 214.10 НК РФ) .

Пороки воли. Продажа «срочно» может быть вызвана давлением, обманом или состоянием продавца (например, состоящего на учете), что грозит признанием сделки недействительной.

Судебная практика. Суды могут признать сделку недействительной при многократном (в 4,4 раза) занижении цены, если это нарушает права кредиторов (Постановление АС Северо-Кавказского округа № Ф08-81/2019).
 

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова