Прошу подсказать, какие есть риски в продаже квартиры, если со слов покупателя - она опекун (мать ребенка)

На что обратить внимание, стоит ли вообще заходить в такую сделку или есть большой риск чего либо.

 Добрый день!

 Если Вы — продавец, то главное, проверьте наличие постановления органа опеки и попечительства на распоряжение денежными средствами несовершеннолетнего для покупки квартиры.

 Так, согласно ст. 37 Гражданского Кодекса РФ:

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

 Далее продолжу.

Здравствуйте.

Скорее всего, денежные средства, на которые планируются приобретать квартиру у Вас, принадлежат ребенку (были им унаследованы после смерти отца).

Для распоряжения этими деньгами у матери ребенка должно быть разрешение органов опеки, в котором конкретно должно быть указано приобретение конкретно вашей квартиры (с точным адресом) в собственность несовершеннолетнего.

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Если будет представлено разрешение от органов опеки, по которым они согласуют сделку по приобретению у Вас конкретной квартиры, то рисков быть не должно. 

Единственный, наверно, минус в том, так как деньги «детские», использовать банковскую ячейку или обычный аккредитив (безопасную систему расчетов) вряд ли будет возможно использовать.

Скорее всего схема сделки будет такая: вы подписываете ДКП, регистрируете переход права собственности в Росреестре, и только после этого мать приносит зарегистрированный ДКП и разрешение опеки в банк, а банк напрямую переводит деньги со счета ребенка на ваш счет.

Чтобы защитить себя в этот период, обязательно пропишите в ДКП, что квартира находится в залоге у продавца до полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Здравствуйте, Лейла!

Входить в такую сделку в целом можно, но нужно внимательно проверить документы. Основной риск связан с тем, что в сделке участвуют денежные средства несовершеннолетнего, которыми распоряжается опекун, поэтому требуется обязательное разрешение органа опеки.

Согласно ст. 37 ГК РФ, опекун вправе распоряжаться имуществом и денежными средствами несовершеннолетнего только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому ключевой документ в такой сделке — официальное постановление органа опеки, разрешающее использование денег ребенка на покупку конкретной квартиры.

На практике стоит обратить внимание на несколько моментов.

Во-первых, в разрешении органа опеки должно быть указано, что деньги могут быть направлены именно на покупку недвижимости, и желательно, чтобы были указаны параметры объекта или сумма сделки.

Во-вторых, важно понимать, на кого будет оформляться квартира. Обычно в таких случаях собственником становится несовершеннолетний или он получает долю. Это нормальная практика и для продавца рисков не создает.

В-третьих, желательно проверить источник денежных средств. Если речь идет о деньгах от бизнеса умершего супруга, важно понимать, кому они юридически принадлежат. Если средства получены по наследству, то они распределяются между наследниками. В этом случае часть денег может принадлежать матери, а часть — несовершеннолетнему ребенку. Соответственно, распоряжаться долей ребенка опекун может только с разрешения органа опеки.

Также имеет значение, где находятся эти деньги. Если средства находятся на банковских счетах, желательно уточнить, на чьё имя открыт счет и какая доля средств принадлежит матери, а какая — ребенку по наследству. Если используется доля ребенка, это должно быть прямо указано в разрешении органа опеки.

Для продавца основной риск обычно носит организационный характер: сделка может затянуться по срокам, поскольку сначала покупателю необходимо получить разрешение органа опеки. Если разрешение не будет получено, сделка просто не состоится.

Поэтому до выхода на сделку имеет смысл попросить у покупателя:

— постановление органа опеки о разрешении использовать средства ребенка на покупку квартиры;
— документы, подтверждающие полномочия опекуна;
— документы, подтверждающие происхождение и распределение средств (например, свидетельства о праве на наследство);
— подтверждение наличия денежных средств на счетах.

Если все эти документы есть и расчеты по сделке проходят через банк, риски для продавца минимальны.

С уважением,

Нургазы Отонбаев