Как можно до расторгнуть все это?

Добрый вечер, Максим
Ситуация у вас сложная, но не безвыходная. Расторгнуть ипотечный договор и ДДУ до получения ключей можно, но процедура будет непростой из-за наличия материнского капитала. Важно понимать, что просто так, «по желанию», расторгнуть договор не получится нужны веские основания.

Согласно статье 9 Федерального закона № 214-ФЗ, расторгнуть договор долевого участия можно либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке при наличии оснований, предусмотренных законом. К таким основаниям относится, например, существенное нарушение застройщиком сроков передачи объекта (более чем на два месяца), существенное изменение проектной документации, нарушение строительных норм и т.д. Если таких оснований нет, расторжение возможно только по соглашению с застройщиком, но он вправе отказаться.

Отдельная сложность материнский капитал. В случае расторжения ДДУ средства материнского капитала не остаются у вас на руках, а подлежат возврату в Социальный фонд России. Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ и Постановлению Правительства РФ № 862, если договор участия в долевом строительстве расторгается, банк, в котором открыт счет эскроу, обязан в течение пяти рабочих дней вернуть средства материнского капитала обратно в СФР на тот счет, с которого они были перечислены.

После возврата денег ваше право на материнский капитал восстанавливается, и вы сможете использовать его повторно на улучшение жилищных условий. Судебная практика подтверждает, что если цель улучшения жилищных условий не достигнута (квартира не получена), право на маткапитал не считается реализованным.

Что касается ипотечного кредита, его судьба связана с судьбой ДДУ. Если вы расторгаете ДДУ, кредитный договор также должен быть расторгнут, поскольку целевое назначение кредита — покупка конкретной квартиры — отпадает. Банк вернет вам уплаченные по кредиту средства (за вычетом фактически понесенных расходов), но этот процесс тоже требует оформления.

Вам нужно действовать так:
— Внимательно изучите ваш договор с застройщиком на предмет оснований для расторжения.
— Если есть основания (например, просрочка сдачи), направьте застройщику письменное уведомление об одностороннем отказе от договора.
— Если оснований нет, попробуйте договориться с застройщиком о расторжении по соглашению сторон.
— Параллельно уведомите банк о намерении расторгнуть кредитный договор.
— После расторжения ДДУ средства маткапитала автоматически (через банк) вернутся в СФР, а ваше право на них восстановится.

Процесс может занять время и потребовать судебного разбирательства, если застройщик будет против. 

За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/

Для расторжения ДДУ в одностороннем порядке (по инициативе дольщика) у вас должна быть веская причина, прописанная в ст. 9 ФЗ-214.
Вы можете расторгнуть договор, если:
    •    Застройщик задерживает сдачу дома (передачу ключей) более чем на 2 месяца от даты, указанной в ДДУ.
    •    Качество строительства существенно нарушено (например, дом признан аварийным еще до сдачи).
    •    Строительство полностью остановлено или приостановлено, и очевидно, что дом не сдадут вовремя (в этом случае расторжение происходит только через суд).
    •    Застройщик без вашего согласия изменил площадь квартиры (более чем на 5%) или проектную документацию.
Если застройщик ничего не нарушил и дом строится в срок, расторгнуть договор можно только по обоюдному согласию с застройщиком (если он пойдет на уступки, что бывает крайне редко).