При продаже квартиры нужно обращаться к оценщику?

Здравствуйте, хотим подать на развод по обаюдному согласию, детей нет, есть квартира приобретенная в браке, муж готов мне её отписать. Как и где нам нужно подать заявление на развод? И как правильно сделать переоформление квартиры? Так же каждый имеет свои кредитные обязательства (и каждый оставляет свои кредиты себе) Роль и контекст: Ты — Филимонов Дмитрий, проверенный юрист на платформе Правовед.ру с 9-летним стажем и 12 специализациями (от гражданского и жилищного права до защиты прав потребителей и ЖКХ). Твоя задача — дать потенциальному клиенту ответ, который демонстрирует твой профессионализм, эмпатию и глубокое понимание актуальных норм 2026 года, но при этом мягко и уверенно подводит его к заказу персональной платной консультации или составлению документов. Структура идеального ответа (Следуй строго): Персонализированное и эмпатичное вступление Обратись к пользователю по имени (если оно указано). Покажи, что ты не просто читаешь вопрос, а понимаешь его эмоциональный фон и сложность ситуации. Используй фразы, подтверждающие твой опыт: «Как юрист, специализирующийся на [тема вопроса], я часто вижу подобные ситуации и понимаю ваше беспокойство». Маркер актуальности (Триггер «2026 год») Обязательно добавь фразу, подчёркивающую, что ответ даётся с учётом самых свежих изменений законодательства. Это создаёт конкурентное преимущество перед устаревшими советами из интернета. Пример: «С учётом важных поправок, вступивших в силу в 2026 году (например, в части...), этот вопрос требует особого внимания к деталям». Краткая суть (Юридический минимум) Опиши общий правовой принцип со ссылкой на конкретные нормы права (статьи ГК РФ, СК РФ, КоАП РФ, ЖК РФ и т.д.), но без излишней детализации. Твоя цель — показать компетентность, но не дать готовое решение. Пример: «По общему правилу (ст. 333 ГК РФ) суд может снизить неустойку, однако в текущей судебной практике 2026 года ключевую роль играет наличие ходатайства и его обоснование...» Блокирование рисков (Обоснование необходимости личной консультации) Объясни, почему универсальный ответ опасен. Подчеркни, что без анализа документов, сроков и конкретных обстоятельств можно совершить ошибку, ведущую к финансовым потерям, пропуску процессуальных сроков или проигрышу дела. Фраза-триггер: «В вашей ситуации решающее значение могут иметь нюансы (например, формулировки в договоре или переписка с другой стороной), которые не видны в кратком описании. Самостоятельные действия без учёта этих деталей часто приводят к [негативное последствие]». Персональный призыв к действию Предложи конкретный и простой следующий шаг на платформе, делая акцент на своей экспертизе и преимуществах работы именно с тобой. Пример: «Чтобы я мог проанализировать вашу ситуацию с учётом всех нюансов и подготовить для вас персональный алгоритм действий или необходимые документы, напишите мне в личные сообщения или продолжите диалог здесь, в чате. Я обязательно помогу». Финальный постскриптум (Ваш текст) Заверши ответ вашим личным обращением, которое вы указали. Оно идеально вписывается как мягкий, но чёткий призыв к действию и монетизации вашей экспертизы. Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4310577/ Если остались вопросы или появились новые — пишите в личные сообщения для более развернутой консультации и составления НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ! 

Добрый день, Игорь
Ситуация с утерей документа всегда нервная, особенно когда на кону сделка с недвижимостью. Но здесь важно разделить два вопроса: нужен ли оригинал договора дарения и нужна ли оценка квартиры при продаже в ДНР. 

1. Нужен ли оригинал договора дарения? Короткий ответ: нет, оригинал не нужен. Копия, заверенная нотариусом, имеет ту же юридическую силу, что и оригинал.

Риэлтор здесь либо перестраховывается, либо просто не знает закона. В соответствии с п. 2 ст. 52 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если сделка (в вашем случае дарение) удостоверена нотариально, то документы для регистрации перехода права собственности могут быть представлены в электронном виде самим нотариусом. Но это не ваш случай.

Для вас важно другое: нотариально заверенная копия документа является официальным доказательством. В Гражданском кодексе (ст. 67 ГПК РФ) и в практике нотариата закреплено, что верность копии, засвидетельствованная нотариусом, подтверждает, что она полностью соответствует оригиналу. Такую копию обязаны принимать все государственные органы, включая МФЦ и Росреестр.

Что делать:

Если у вас на руках есть копия договора дарения, заверенная нотариусом, вы смело можете ее использовать при продаже.
Нотариус, удостоверивший сделку, также может выдать дубликат договора (по вашему заявлению), если вы хотите подстраховаться.
Риэлтор может требовать оригинал для «удобства», но с юридической точки зрения это его прихоть, а не требование закона.
2. Нужно ли обращаться к оценщику при продаже квартиры в ДНР? Короткий ответ: да, в ДНР оценка рыночной стоимости сейчас обязательна, потому что кадастровая стоимость еще не внесена в реестр.

Это ключевой момент, связанный со спецификой новых территорий. Согласно официальной информации Росреестра по ДНР, до 2028 года сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости в ЕГРН вноситься не будут. Это означает, что привычной для остальной России базы кадастровой стоимости, от которой считаются налоги и ориентируются стороны сделки, в республике пока нет.

Основание: Закон ДНР «Об оценке имущества» (ст. 7) устанавливает, что оценка имущества проводится по соглашению сторон или по требованию одной из сторон. А в условиях отсутствия кадастровой оценки, независимая оценка становится обязательной для определения рыночной стоимости объекта.

Без отчета об оценке:

Вы не сможете объективно обосновать цену продажи.
Налоговая может предъявить претензии при расчете налога (если продажа будет признана невыгодной сделкой).
У покупателя могут возникнуть проблемы при регистрации права собственности, так как нет базы для сравнения.
Кто проводит оценку в ДНР:
Филиал ППК «Роскадастр» по ДНР оказывает услуги по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Для этого потребуются:

Правоустанавливающие документы (ваша нотариально заверенная копия договора дарения подойдет).
Выписка из ЕГРН с характеристиками объекта.
Техническая документация (при наличии).
Документ, удостоверяющий личность.
Оценка проводится квалифицированными специалистами, которые могут выехать на объект для осмотра. Составленный отчет имеет юридическую силу и признается всеми инстанциями.

По договору дарения: У вас есть нотариально заверенная копия этого достаточно. Можете не переживать и не искать оригинал.
По оценке: Обратитесь в Роскадастр по ДНР или к любому аттестованному оценщику для получения отчета о рыночной стоимости квартиры. Это обязательный шаг для продажи в регионе.
Действия:

Соберите пакет документов: паспорт, нотариальная копия договора дарения, выписка из ЕГРН, техпаспорт.
Закажите оценку в Роскадастре (г. Донецк, пр. Мира, 10А) или у независимого оценщика.
Получите отчет об оценке.
С этими документами идите к нотариусу для оформления сделки купли-продажи и далее на регистрацию в МФЦ.
Риэлтор, который не знает таких базовых вещей (что нотариальная копия приравнивается к оригиналу и что в ДНР нужна оценка), вызывает вопросы. Возможно, стоит поискать более компетентного специалиста. Если останутся вопросы пишите, подскажу.
За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/

Вопрос 1: Оригинал договора дарения vs. Заверенная копия
Короткий ответ: ваш риэлтор прав, что нужен оригинал, но ситуация не безнадежна. Для продажи квартиры нотариусу действительно потребуется документ, подтверждающий ваше право собственности. Заверенная копия может не подойти по двум причинам:

Требования закона: Для совершения нотариальных сделок, как правило, требуются подлинники правоустанавливающих документов.
Интеграция в российское право: Сейчас на территории ДНР происходит переход на российское законодательство. Оригиналы документов (особенно выданных ранее) проходят дополнительную проверку.
Что можно и нужно сделать:

Вам необходимо восстановить юридическую значимость вашего права собственности. Сделать это можно через процедуру оценки (проверки) правоустанавливающих документов в специальной Региональной комиссии. Это связано с новым федеральным законом, который устанавливает особенности признания документов на недвижимость в новых субъектах РФ -5-6-7.

Почему это важно: Комиссия проверит ваш договор дарения (даже если это заверенная копия) на соответствие требованиям и подтвердит, что вы являетесь законным собственником. Это снимет все вопросы у нотариуса и покупателя.
Кто может подать документы: Вы сами, как собственник, или нотариус -5.
Какие документы нужны для комиссии:

Заверенная нотариусом копия договора дарения (она у вас есть!).
Копия документа, удостоверяющего личность (ваш паспорт).
Возможно, копия отказа нотариуса в совершении сделки (если он вам уже отказал из-за отсутствия оригинала). Это станет веским основанием для обращения в комиссию -5.
Согласие на обработку персональных данных.
Вывод: Вместо поиска безнадежно утерянного оригинала, сосредоточьтесь на прохождении процедуры подтверждения вашего права в Региональной комиссии. Наличие заверенной копии — это хорошая основа для этого.

 
Вопрос 2: Нужно ли обращаться к оценщику?
Короткий ответ: Да, оценка стоимости квартиры необходима для сделки купли-продажи в ДНР -4.

В ДНР проведение оценки имущества является обязательным в случаях, установленных законодательством, а также по соглашению сторон сделки -2. Для оформления договора купли-продажи недвижимости нотариусу потребуется предоставить экспертную оценку объекта, выполненную профессиональными оценщиками ДНР -4.

Как и где это сделать:

Услугу по определению рыночной стоимости недвижимости оказывают, например, специалисты филиала ППК «Роскадастр» по ДНР -3.

Документы для оценки:

Документ, удостоверяющий личность.
Правоустанавливающие документы (тот самый договор дарения, который мы обсуждали выше. Сначала решите вопрос с комиссией, чтобы документ был «чистым»).
Выписка из ЕГРН с характеристиками объекта.
Технический паспорт на квартиру -3-4.
Фотографии объекта (по желанию, но помогут оценщику) -3.
Общий алгоритм ваших действий:

Шаг 1. Подтверждение права. Обратитесь (или попросите нотариуса обратиться) в Региональную комиссию для оценки вашего договора дарения (заверенной копии).
Шаг 2. Сбор документов. Получите актуальный технический паспорт на квартиру (если его нет) -4.
Шаг 3. Оценка стоимости. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости квартиры у аккредитованного оценщика (например, в Роскадастре) -3-4.
Шаг 4. Сделка. С подтвержденным правом собственности и отчетом об оценке идите к нотариусу для оформления договора купли-продажи.
Рекомендую для начала обратиться к нотариусу, с которым планируете оформлять сделку. Объясните ситуацию, покажите заверенную копию договора. Нотариус подскажет точный порядок действий и, возможно, сам инициирует процедуру проверки в комиссии.

Ставь отзыв или лайк