И тот 3 года назад начал ремонт в местах общего пользования, мешая моим съёмщикам, тогда мы договорились, что

Ситуация серьёзная. По сути, сосед:

самовольно начал переустройство общего имущества,
демонтировал батареи (общедомовое имущество),
лишил вас возможности пользоваться собственностью,
создал препятствия для извлечения дохода.
 

Разберём всё юридически и по шагам.

1️⃣ Что у вас за объект
 

Это коммунальная квартира, где:

у вас — комната в собственности,
кухня, ванна, коридор — общая долевая собственность.
 

Регулируется

Жилищный кодекс Российской Федерации

Ст. 30, 36, 41 ЖК РФ — общее имущество принадлежит всем собственникам пропорционально долям.

Любые работы в местах общего пользования возможны только:

по соглашению всех собственников,
либо по решению суда.
 

2️⃣ Демонтаж батарей — это серьёзное нарушение
 

Батареи относятся к системе отопления, а она является общедомовым имуществом.

Самовольный демонтаж — это:

нарушение ст. 25–29 ЖК РФ (переустройство без согласования),
возможная административная ответственность,
основание для обращения в жилищную инспекцию.
 

Если отопление отсутствует — это нарушение санитарных норм.

3️⃣ Может ли он требовать с вас деньги за ремонт?
 

Нет, если:

вы не давали письменного согласия,
нет соглашения о распределении расходов,
нет решения суда.
 

Согласно ст. 247 ГК РФ (долевая собственность):

Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников.

Он не может потом «предъявить счёт» за самовольные работы.

4️⃣ Ваши реальные требования к соседу
 

Вы вправе требовать:

1. Устранения препятствий в пользовании
 

(негаторный иск — ст. 304 ГК РФ)

2. Восстановления отопления
 

3. Возмещения убытков:
 

неполученный доход (упущенная выгода — ст. 15 ГК РФ),
коммунальные платежи за период невозможности пользования.
 

Регулируется

Гражданский кодекс Российской Федерации

5️⃣ Про «900 000 упущенной выгоды»
 

Теоретически взыскать можно.

Но в суде нужно доказать:

что комната сдавалась регулярно,
размер арендной платы,
что именно действия соседа сделали сдачу невозможной,
причинно-следственную связь.
 

Если у вас были:

договоры аренды,
переводы на карту,
переписка с жильцами,
 

шансы есть.

6️⃣ Про выдел долей и «студии»
 

Если он захочет:

сделать отдельные входы,
провести коммуникации,
перепланировать,
 

ему потребуется согласование.

Самовольно превратить комнаты в студии невозможно.

Вы вправе оспаривать любое переустройство.

7️⃣ Что вам нужно сделать сейчас
 

Шаг 1. Зафиксировать состояние квартиры
 

фото/видео
акт с управляющей компанией
акт о демонтаже батарей
акт о невозможности проживания
 

Шаг 2. Жалобы
 

Жилищная инспекция
Администрация
Прокуратура
 

Шаг 3. Подготовка иска
 

Возможные требования:

Об обязании восстановить отопление
Об устранении препятствий
О взыскании убытков
О запрете переустройства без вашего согласия
 

8️⃣ Важный момент
 

Срок исковой давности — 3 года.

Но по негаторному иску (препятствие пользованию) срок не применяется, пока нарушение продолжается.

9️⃣ Ваше стратегическое преимущество
 

У вас:

25 м² комната (крупная),
значительная доля в местах общего пользования,
он нарушил порядок переустройства.
 

Юридически позиция у вас сильнее.

10️⃣ Что я рекомендую
 

Не ждать.

Сейчас:

Заканчиваете ремонт ванной.
Фиксируете отсутствие отопления.
Направляете соседу досудебную претензию.
Подаёте иск.
 

Если хотите — я могу:

составить претензию,
составить исковое заявление,
рассчитать убытки юридически корректно,
помочь выстроить стратегию, чтобы он не смог потом требовать деньги за ремонт.