Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каким образом юридически правильно зафиксировать отсутствие доступа в квартиру?
Добрый день. Ситуация такая:
Есть квартира площадью 33 кв.м, 1-комнатная.
Долевая собственность:
1. у меня 1/2 (получена по наследству)
2. у сводной сестры 1/2 (также по наследству)
Рыночная стоимость квартиры ориентировочно около 2 млн руб.
Я проживаю в другом городе (ехать около 2,5 часов), фактически пользоваться квартирой не могу.
Отношения со вторым собственником конфликтные.
После вступления в наследство второй собственник сменил замки (по её словам - в присутствии полиции).
Ключи мне не переданы, фактически доступа в квартиру у меня нет.
Дополнительно: у обоих собственников имеется иное жилое помещение.
Проблема
На рынке доли в квартирах обычно выкупаются с дисконтом примерно 40–60% от рыночной стоимости доли.
При этом по ст. 250 ГК РФ я обязан сначала предложить выкуп доли второму собственнику.
Продавать долю с таким дисконтом второму собственнику я не хотел бы.
При этом не исключаю продажу доли третьим лицам.
Возможно ли в моей ситуации обратиться в суд с иском о прекращении долевой собственности с продажей квартиры и разделом денежных средств между собственниками?
Насколько судебная практика допускает такие решения для небольших квартир (около 30–35 кв.м, 1 комната)?
Возможно ли в судебном порядке:
1. Обязать второго собственника выкупить мою долю
2. Либо обязать продать квартиру целиком с разделом денежных средств?
Является ли отсутствие доступа в квартиру (смена замков, непередача ключей) значимым фактором для суда?
Каким образом юридически правильно зафиксировать отсутствие доступа в квартиру?
Какие действия с моей стороны сейчас наиболее целесообразны с точки зрения судебной перспективы?
Здравствуйте, Дмитрий!
Возможно ли в судебном порядке: 1. Обязать второго собственника выкупить мою долю
Такое было бы возможно только в случае, указанном в статье 252 Гражданского кодекса РФ. А именно:
… В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
К Вам это отнести, увы, нельзя, поскольку доля в размере 1/2 не может быть признана незначительной.
1. Обязать второго собственника выкупить мою долю
Здравствуйте. Нет это сделать невозможно, не соответствует незначительной доле (ст. 252 ГК РФ)
2. Либо обязать продать квартиру целиком с разделом денежных средств?
Также невозможно.
Является ли отсутствие доступа в квартиру (смена замков, непередача ключей) значимым фактором для суда? Каким образом юридически правильно зафиксировать отсутствие доступа в квартиру? Какие действия с моей стороны сейчас наиболее целесообразны с точки зрения судебной перспективы?
На мой взгляд, есть смысл
а) предложить в письменной форме заключить соглашение о порядке пользования квартирой (ст. 247 ГК РФ).
б) в отсутствии ответа обратиться в суд за выделением доли в этой квартире, выразив намерение пользоваться ею.
в) после выдела в случае, если пользование Вашей выделенной долей (комнатой) не представляется возможным, в судебном порядке потребовать определить порядок пользования.
Здравствуйте .
В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/fa1115a8e1086a097eb06c012bc2f5d5494b3756/
В вашем случае, речь идет об однокомнатной квартире, где выдел доли в натуре невозможен. Это является существенным обстоятельством для применения положений статьи 252 ГК РФ.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
ВЫ можете обратиться в суд с иском о прекращении долевой собственности с продажей квартиры и разделом денежных средств между собственниками.
Судебная практика, особенно в отношении небольших квартир, допускает такие решения если имеется невозможность выдела доли в натуре и невозможность совместного пользования имуществом.
Положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а именно: пункт 35, прямо указывает на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_11279/
Кроме того, положениями п. 11 абз. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4
«О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Судебная практика, особенно в отношении небольших квартир, допускает такие решения если имеется невозможность выдела доли в натуре и невозможность совместного пользования имуществом.
Не согласен.
Прекращение долей собственности допустимо (с продажей доли одного из собственников) возможно только при соблюдении требований абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК РФ, согласно которому:
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Но статьей 252 ГК РФ не предусмотрена возможность продажи всего объекта, являющегося общим имуществом (в данном случае — квартиры), с последующим распределением вырученных средств пропорционально долям.
Если не согласны и считаете, что Вы правы, приведите соответствующую судебную практику.
Здравствуйте, Дмитрий.
Ситуация, которую Вы описываете, к сожалению, достаточно типовая для наследственных 1-комнатных квартир с долевой собственностью 1/2 + 1/2.
Возможно ли в моей ситуации обратиться в суд с иском о прекращении долевой собственности с продажей квартиры и разделом денежных средств между собственниками?
Да, обратиться в суд с требованием о прекращении долевой собственности возможно, но суд не обязан удовлетворять такое требование автоматически.
В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ:
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
В Вашей ситуации важные факторы:
— квартира 1-комнатная, физически разделить невозможно;
— доли равные, но совместное пользование объективно невозможно;
— конфликтные отношения;
— Вы фактически лишены доступа;
— у обоих собственников есть иное жильё;
— Вы проживаете в другом городе.
Все эти обстоятельства работают в Вашу пользу, но их нужно грамотно доказать.
Возможно ли в судебном порядке: 1. Обязать второго собственника выкупить мою долю
Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, суд может обязать остальных собственников выплатить компенсацию и прекратить право собственности, только если одновременно установлено, что:
1. доля незначительна;
2. доля не может быть реально выделена;
3. собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Ключевой момент именно в Вашем случае то, что при доле 1/2 суды обычно не считают её «незначительной».
Это означает, что классический принудительный выкуп по п. 4 ст. 252 ГК РФ практически невозможен.
Возможно ли в судебном порядке: 2. Либо обязать продать квартиру целиком с разделом денежных средств?
Да, обязать продать квартиру целиком с разделом денежных средств в судебном порядке возможно.
Правовое основание — ст. 252 ГК РФ.
При невозможности реального раздела имущества и невозможности совместного пользования суд вправе прекратить долевую собственность, выбрав способ, обеспечивающий баланс интересов сторон, в том числе реализацию объекта с последующим распределением вырученных средств пропорционально долям.
Данный вариант является наиболее устойчивым и часто применяемым судами по спорам об 1-комнатных квартирах с долями 1/2.
Является ли отсутствие доступа в квартиру (смена замков, непередача ключей) значимым фактором для суда?
Да, является значимым фактором.
Смена замков и непередача ключей расцениваются судами как фактическое лишение собственника права владения и пользования имуществом, что свидетельствует о невозможности совместного пользования и может квалифицироваться как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Данные обстоятельства напрямую учитываются судами при рассмотрении требований о прекращении долевой собственности и выборе способа её прекращения.
Каким образом юридически правильно зафиксировать отсутствие доступа в квартиру?
Юридически правильно фиксировать отсутствие доступа комбинацией письменных и официальных доказательств.
Оптимальный порядок такой:
1. Письменное требование второму собственнику о передаче ключей и обеспечении доступа
(заказное письмо с уведомлением и описью вложения).
2. Фиксация попытки попасть в квартиру, а именно выезд к квартире и составление акта о невозможности доступа с участием участкового полиции или нотариуса, или представителя управляющей компании...
В акте указывается факт смены замков и отсутствие ключей.
3. Обращение в полицию по факту воспрепятствования пользованию жилым помещением
(достаточно регистрации заявления; отказ в возбуждении дела также является доказательством).
4. Сохранение переписки (сообщения, ответы, отказы в передаче ключей).
Совокупность этих документов признаётся судами надлежащим подтверждением отсутствия доступа.
Какие действия с моей стороны сейчас наиболее целесообразны с точки зрения судебной перспективы?
Вам нужно действовать последовательно:
1. Зафиксировать отсутствие доступа.
Направить письменное требование о передаче ключей, зафиксировать попытку попасть в квартиру с актом (полиция, нотариус, УК), при необходимости обратиться в полицию.
2. Собрать доказательства невозможности совместного пользования
Подготовить переписку, обращения, подтверждение конфликтных отношений, документы о проживании в другом городе.
3. Подтвердить наличие у сторон иного жилья
Получить выписки из ЕГРН на иные жилые помещения обоих собственников.
4. Заказать независимую оценку рыночной стоимости квартиры (именно квартиры целиком, а не доли).
5. Определить способ судебной защиты, то есть подготовить иск о прекращении долевой собственности с альтернативными требованиями:
— о продаже квартиры с торгов и разделе денежных средств;
— либо о выплате компенсации за долю.
При необходимости могу подготовить соответствующие документы.
Правовое основание — ст. 252 ГК РФ.
При невозможности реального раздела имущества и невозможности совместного пользования суд вправе прекратить долевую собственность, выбрав способ, обеспечивающий баланс интересов сторон, в том числе реализацию объекта с последующим распределением вырученных средств пропорционально долям.
Не согласен.
Прекращение долей собственности допустимо (с продажей доли одного из собственников) возможно только при соблюдении требований абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК РФ, согласно которому:
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Но статьей 252 ГК РФ не предусмотрена возможность продажи всего объекта, являющегося общим имуществом (в данном случае — квартиры), с последующим распределением вырученных средств пропорционально долям.
Если не согласны и считаете, что Вы правы, приведите соответствующую судебную практику.
Как следует из положений ч.ч. 1, 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Помимо невозможности выдела доли часто учитывается фактор невозможности совместного пользования имуществом.
Здравствуйте.
А она там проживает? Квартира как-то используется?
Нет не проживает, никак не используется
Тогда договариваться.
Иск об определении порядка пользования не поможет, т.к. никто квартирой не пользуется, к тому же и проживаете в другом городе.
Иск о принудительной продаже с торгов невозможен в принципе.
Если она начнёт сдавать квартиру — сможете истребовать с неё половину арендной платы (кстати, стоит выяснить этот момент, поговорить с соседями, например, может и сдаёт).
Либо всё-таки продавать свою долю.
Может быть удастся найти желающих купить по достойной цене. Только предварительно предложите выкупить ей по той же цене и прочих условиях (ст. 250 ГК РФ).
И обратите внимание - Вы не обязаны продавать ей со скидкой.
Если найдётся покупатель, который согласится купить по нормальной цене, то по этой цене и предлагайте купить ей — если не купит — продавайте третьему лицу.
Обязать одного из собственников продать как свою долю, так и всю квартиру целиком вместе со вторым собственником также нельзя.
В силу закона право распоряжения своим имуществом является прерогативой только самого собственника.
Есть исключения, указанные в законе. Но в Вашем случае таких исключений нет. Суд не вправе заставить собственника продавать своё имущество.
Отсутствие доступа в квартиру, да и сам тот факт, что второй собственник препятствует Вашему доступу в квартиру, будут значимыми для суда обстоятельствами.
Но в том случае, если Вы будете обращаться в суд с исковыми требованиями об определении порядка владения и пользования квартирой, как общим имуществом.
И я полагаю, что в Вашем случае это, пожалуй, единственный выход из сложившейся ситуации.
В соответствии с п 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ:
То есть если не получается договориться со вторым собственником о том, кто и каким образом из Вас двоих будет пользоваться квартирой, то спор может разрешить суд.
А пунктом 2 статьи 247 ГК РФ также предусмотрено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. А если это невозможно, то он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Иначе говоря, Вы можете сначала предложить второму собственнику определить порядок владения и пользования квартирой.
Например, что она там будет проживать или сдавать квартиру третьим лицам в наём, а Вам переводить половину суммы арендной платы.
Направить такое предложение следует в письменной форме (лучше заказным письмом с описью вложения, чтобы осталось подтверждение для суда).
А если она отказывается или не отвечает в указанный Вами срок, то обращаетесь в суд с иском об определении порядка владения и пользования квартирой.
В иске можете просить определить порядок владения и пользования квартирой. Например, в совместное пользование или, как указал выше, в пользование второго собственника с возложением на него обязанности выплачивать Вам ежемесячную компенсацию в размере средней рыночной арендной платы за аналогичную квартиру на основании пункта 2 статьи 247 ГК РФ.