Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется Росреестром (в т.ч. региональными управлениями Росреестра).
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Данным уполномоченным органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Положение о деятельности которой утверждено Постановлением Правительства РФ № 457 от 01.06.2009 г.
Сами сделки купли-продажи, дарения, мены недвижимого имущества гос.регистрации не подлежат, регистрируется только переход права собственности на сам объект недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Для регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае сделки стороны подают в Росреестр через МФЦ заявление, договор, покупатель оплачивает госпошлину. Росреестр в настоящее время все документы принимает в электронных скан-копиях, которые делают сотрудники МФЦ, бумажные версии договоров остаются у сторон.
Сроки регистрации права установлены в ст. 16 ФЗ № 218 — в среднем 7-9 дней.
Раздел объекта недвижимости возможен в случае наличия технической возможности его осуществления, т.е. чтобы в результате такого раздела могли образоваться отдельные объекты недвижимости.
Наример, по разделу земельных участков существует нормативно установленный минимальный размер вновь образуемых участков.
Минимальный размер земельного участка (ЗУ) для индивидуального жилищного строительства в среднем по РФ составляет 3 сотки, но точные минимальные параметры устанавливаются местными (региональными) властями в Правилах землепользования и застройки.
При разделе жилого объекта недвижимости необходимо, чтобы выделяемый объект отвечал признакам жилого, в т.ч. имел отдельный вход, жилое помещение, санузел.
В зависимости от того, какой объект планируется к разделу, первым действием является заказ межевого плана для земельного участка и технического плана для жилого или нежилого объекта, затем заключение кадастрового инженера по земле и техническое заключение по иному объекту недвижимости. Если заключения положительные, т.е. раздел возможен, по жилому помещению, например, необходимо согласовать перепланировку с отделом архитектуры местной администрации в соответствии со ст. 26 ЖК РФ.
Услуга 1. Уточнение характеристик земельных участков (границы, площадь, адрес, вид разрешённого использования и т.п.)
Когда требуется: границы участка не уточнены (в ЕГРН «без координат»); фактическая площадь отличается от указанной; исправление кадастровой ошибки.
Этап 1. Обращение к кадастровому инженеру — заключение договора на выполнение кадастровых работ. С собой взять паспорт правообладателя; правоустанавливающий документ на участок (выписка ЕГРН / договор / акт); старый межевой план, схема участка (при наличии).
Этап 2. Кадастровый инженер производит межевание, по рехультатам которого выдает правообладателю межевой план (в электронном виде, XML + ЭЦП).
Этап 3. Согласование границ
Когда требуется: если границы уточняются впервые или изменяются.
Документы: акт согласования границ с соседями (в составе межевого плана).
Этап 4. Подача заявления в Росреестр через МФЦ «Мои документы» (г. Москва)
или через портал Росреестра на Госуслугах.
Документы: заявление о государственном кадастровом учёте изменений; межевой план (на электронном носителе); паспорт заявителя.
Результат: внесение Росреестром уточнённых характеристик в ЕГРН а течение 5 –7 рабочих дней.
Услуга 2. Образование земельных участков (раздел, объединение, перераспределение, выдел)
Основания: раздел одного участка на несколько; объединение нескольких участков в один; перераспределение с землями города Москвы.
Эьап 1. Проверка правового режима: проверка категории земли; вида разрешённого использования; градостроительных ограничений.
Куда обратиться (при необходимости): Москомархитектура; Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ).
Этап 2. Заказ схемы расположения участка
Кто делает: кадастровый инженер.
Документ: схема расположения земельного участка на КПТ (кадастровом плане территории).
Этап 3. Согласование схемы
Куда: Департамент городского имущества г. Москвы (если участок в собственности города или перераспределение).
Документы: заявление; схема расположения; правоустанавливающие документы.
Этап 4. Межевание з/у кадастровым инженером с выдачей межевого плана на образуемые участки.
Этап 5. Кадастровый учёт образованных участков
Куда: МФЦ или Росреестр.
Документы: заявление; межевой план; согласие правообладателей (если несколько).
Результат: присвоение кадастровых номеров новым участкам.
Услуга 3. Раздел объектов недвижимого имущества (зданий, домов, помещений)
Применяется к жилым домам; нежилым зданиям; помещениям.
Этап 1. Проверка технической возможности раздела кадастровым инженером / БТИ.
Проверяется наличие самостоятельных входов; инженерные коммуникации; соответствие СНиП и Жилищному кодексу.
Этап 2. Кадастровый инженер составляет и выдает технический план на раздел объекта.
Этап 3. ПЗаключение соглашения между собственниками о разделе или получение решение суда.
Документы-основание: соглашение о разделе (нотариальное, если долевая собственность), решение суда о разделе.
Этап 4. Кадастровый учёт новых объектов
Орган: МФЦ / Росреестр.
Документы-основание: заявление; технический план; соглашение о разделе; паспорт.
Результат: снятие исходного объекта с кадастрового учета; постановка новых объектов на кадастровый учёт.
Услуга 4. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
Что регистрируется: право собственности; право аренды; ипотека; купля-продажа, дарение, наследование.
Этап 1. Подготовка (сбор) правоустанавливающих документов: договор купли-продажи; договор дарения; получение свидетельства о наследстве; акт приёма-передачи.
Этап 2. Оплата госпошлины
Этап 3. Подача документов
Орган: МФЦ «Мои документы» (Москва); электронно через Росреестр / Госуслуги; нотариус (если сделка нотариальная).
Документы-основание: заявление; договор; квитанция госпошлины; паспорта сторон; кадастровые документы (при необходимости).
Этап 4. Внесение записи в ЕГРН
Срок: 7–9 рабочих дней.
Результат: выписка из ЕГРН с зарегистрированным правом.