Как это можно документально зафиксировать, что бы не держалось на словах

Здравствуйте, Роман.

   Ваша цель — создать юридически значимый документ, который гарантирует вам переход доли, а бывшей жене — получение оставшейся части денег после снятия обременения.

Для этого есть несколько вариантов:

Вариант 1. Соглашение об отступном с отлагательным условием (через нотариуса)

Это самый юридически грамотный способ. Вы предлагаете бывшей жене вместо ее доли в квартире (которую она не может сейчас продать из-за ипотеки) деньги. А передача доли станет обязанностью после выполнения условия — погашения ипотеки.

   Составляется письменное Соглашение об отступном (ст. 409 ГК РФ).

Стороны: Вы (приобретатель доли) и бывшая жена (собственник доли).
Суть: Вы обязуетесь выплатить определенную сумму денег. В обмен на это она обязуется передать вам свою долю в праве собственности на квартиру.
    Ключевой момент — отлагательное условие (ст. 157 ГК РФ): В соглашении прямо прописывается, что передача доли и ее регистрация в Росреестре произойдет только после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. До этого момента доля остается в ее собственности, но обязанность ее передать уже зафиксирована.

Фиксируем поэтапный расчет:

   Первая часть (первоначальный взнос): Прописываете точную сумму, которую передаете сейчас. Факт ее получения бывшая жена подтверждает распиской, которую можно сделать приложением к соглашению.
   Вторая часть (основная): Прописываете оставшуюся сумму, которая будет выплачена непосредственно перед подписанием договора купли-продажи доли (или одновременно с ним) после снятия обременения.
   

   Обязательное нотариальное удостоверение.

   Любая сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость требует обязательного нотариального удостоверения (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Нотариус проверит законность, правильно оформит документ и будет свидетелем, что все понимали последствия.
   Нотариус также может выступить депозитарием: вы можете внести вторую часть денег ему на депозит, и он передаст их бывшей жене только после регистрации перехода доли.

   У вас на руках есть документ, обязывающий ее продать долю именно вам после снятия ипотеки. Она не сможет продать ее третьему лицу.

   Безопасность для нее: Деньги за долю она получит (часть сейчас, часть потом), а юридические риски по ипотеке до снятия обременения остаются на вас обоих как созаемщиках/собственниках.
   

   Нотариальная гарантия: Исключены ошибки в формулировках, нотариус разъяснит сторонам все последствия.

Вариант 2: Предварительный договор купли-продажи доли (также через нотариуса)

   Очень близок по смыслу к первому варианту.

    Вы заключаете Предварительный договор, в котором подробно описываете будущую сделку: предмет (доля), окончательную цену, сроки.
   Условием заключения основного договора также ставится полное погашение ипотеки и снятие обременения.
   Прописываете порядок уплаты аванса (вашей первой части денег) и ответственность за неисполнение обязательств (например, крупный штраф для стороны, которая откажется от сделки).
   Тоже требует обязательного нотариального удостоверения.

Вариант 3: Простое соглашение с распиской (менее надежный, но документированный вариант)

Если по каким-то причинам нотариальный вариант пока недоступен, нужно составить хотя бы это:

Двустороннее Соглашение в простой письменной форме.

   Укажите данные сторон, опишите ситуацию: вы планируете выкупить ее долю в конкретной квартире (адрес, кадастровый номер, размер доли), но сделка возможна только после снятия ипотеки.

   Зафиксируйте полную стоимость доли.
   Укажите, что часть суммы (__ руб.) передается на дату подписания в качестве аванса/предоплаты.
   Обязуйте стороны заключить основной нотариальный договор купли-продажи после снятия обременения.
   Пропишите сроки и ответственность.
   Расписка. На отдельном листе бывшая жена собственноручно пишет: «Я, (ФИО, паспортные данные), получила от (Ваши ФИО, паспортные данные) сумму в размере (цифрами и прописью) рублей в качестве частичной оплаты за мою долю в квартире по адресу: ________________. Оставшаяся часть в размере (сумма) рублей будет выплачена при заключении основного договора купли-продажи после погашения ипотечного кредита и снятия обременения. [Дата, подпись)».

     Деньги передавайте только после подписания соглашения и получения расписки. Лучше – безналичным переводом с указанием в назначении платежа «Аванс за долю в кв. по адресу...».

  Не оформляйте «дарение» доли. Если вы заплатите за долю, но оформите как дарение, это может быть признано притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ) и оспорено, особенно если у бывшей жены есть другие кредиторы.
Не полагайтесь только на расписку без основного соглашения. В расписке сложно прописать все условия будущей сделки.
    Договоритесь с бывшей женой о сути и цене.
    Обратитесь к нотариусу — это самый правильный путь. Объясните ему ситуацию. Он подготовит оптимальный документ (соглашение об отступном или предварительный договор).
    Подпишите документ и передайте первую часть денег, получив расписку (нотариус заверит факт передачи, если деньги будут переданы при нем).
    После погашения ипотеки и снятия обременения идете с бывшей женой к тому же нотариусу для оформления основного договора купли-продажи доли, уплаты оставшейся суммы и регистрации перехода права в Росреестре (нотариус сам подаст документы).

Если у вас остались вопросы — задавайте их в чате, нажав на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.