В 2025 году отец умирает в январе, в мае когда младший сын идёт к нотариусу, она говорит ты должен отдать 1/4 дома старшему брату, потому что он пенсионер, а как же квартира?

Здравствуйте. Ситуация не очень. Вам нужен хороший профильный юрист и внимательное с его стороны отношение к делу.

Старший сын, будучи пенсионером, имеет право на обязательную долю в наследстве, несмотря на завещание. Эта доля составляет не менее половины от того, что он получил бы по закону (если бы завещания не было).
Обязательная доля выделяется из всего наследственного имущества, а не только из дома. То есть, если квартира тоже входит в наследственную массу (это нужно выяснить), то обязательная доля должна быть компенсирована за счет квартиры, а не только дома.

Вам нужно доказать, что отец в момент оформления дарственной на квартиру не понимал значения своих действий и был не способен руководить ими. Учитывая анамнез (инсульт, ишемическая болезнь головного мозга, когнитивные отклонения, потеря памяти), шансы на успешное оспаривание есть.

Отсутствие справки от психиатра перед дарением квартиры: Это серьезный аргумент в вашу пользу. Факт наличия когнитивных отклонений, зафиксированный ранее, требует особого внимания к дееспособности дарителя в момент сделки.

Хорошо, что назначена психиатрическая экспертиза. То, что старший брат — риэлтор и занимался продажей квартиры сразу после ее получения в дар — косвенно указывает на его заинтересованность и возможное влияние на отца. Это можно использовать в суде как аргумент.

Два завещания: Это несколько странно. Важно установить, какое из завещаний является последним и действительным. Если завещания составлены в разное время и противоречат друг другу, то приоритет имеет более позднее завещание.

Если дарственная будет признана недействительной, то квартира вернется в наследственную массу и будет распределяться согласно завещанию (если оно есть и признано действительным) или по закону (если завещания нет или оно признано недействительным).

Буду Вам благодарна за положительный отзыв.