Добрый день, подскажите какой налог при продаже квартиры мне оплатить?

В 2026 году действует прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимости. Расчёт налога основывается на размере фактической прибыли, то есть разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на приобретение объекта. 

Ставка НДФЛ в 2026 году выглядит следующим образом:
До 2 400 000 рублей — 13% от всей суммы прибыли.
Свыше 2 400 000 рублей — 312 000 рублей + 15% с суммы превышения.
Прибыль — это не вся сумма, которую человек получил со сделки, а положительная разница между ценой продажи и покупки. 

Если расходы не подтверждены, применяется фиксированный имущественный вычет — 1 000 000 рублей. Но в таком случае налог рассчитывается не от прибыли, а от суммы сделки за вычетом миллиона. 

1. Основное правило
При продаже недвижимости, находящейся в собственности менее минимального предельного срока владения, доход облагается НДФЛ в размере 13% (для резидентов РФ).

Минимальный предельный срок владения:

3 года — если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты или в порядке первичной собственности (по договору долевого участия).
5 лет — во всех остальных случаях (например, покупка).
Если вы владели долей больше этого срока, то налог платить не нужно, и декларацию подавать не требуется.

2. Расчет налога, если срок владения менее 3/5 лет
Налоговая база (доход, с которого платится налог) рассчитывается как разница между суммой продажи вашей доли и расходами, связанными с ее приобретением или вычетом.

Ваш доход от продажи:
1 400 000 руб. (общая сумма за квартиру) / 3 = 466 667 руб. (стоимость вашей 1/3 доли).

Далее есть два варианта расчета, и вы выбираете тот, который выгоднее (где налог к уплате меньше):

Вариант А: Использовать имущественный вычет
При продаже доли можно использовать вычет в размере 1 млн рублей, но он распределяется пропорционально доле.
Вычет на всю квартиру = 1 000 000 руб.
Ваша доля вычета: 1 000 000 / 3 = 333 333 руб.
Налоговая база: 466 667 (ваш доход) — 333 333 (вычет) = 133 334 руб.
НДФЛ к уплате: 133 334 * 13% = 17 333 руб.
Вариант Б: Учесть документально подтвержденные расходы на приобретение
Если вы покупали эту долю и можете подтвердить расходы (например, договор купли-продажи, расписка), то в расходы можно включить стоимость приобретения именно вашей доли. Допустим, вы купили свою 1/3 за 300 000 руб.
Налоговая база: 466 667 (ваш доход) — 300 000 (расходы) = 166 667 руб.
НДФЛ к уплате: 166 667 * 13% = 21 667 руб.
В этом примере выгоднее Вариант А (вычет).

Важный нюанс: Если квартира продается по единому договору купли-продажи всеми собственниками (вы вместе с другими владельцами), то в декларации вы указываете полную сумму по договору (1 400 000 руб.), но в расчетах используете только свою долю дохода и свой вычет/расходы.

3. Что нужно сделать?
        1.Определить срок владения. От какого числа считается срок? Обычно — от даты регистрации права собственности в Росреестре (указано в выписке из ЕГРН).
       2.Подготовить документы:

Договор купли-продажи при продаже.
Документы, подтверждающие ваше право на долю (выписка из ЕГРН, старый договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве).
Если будете применять вариант с расходами — документы, подтверждающие, за сколько вы купили эту долю (договор, расписка о получении денег продавцом).
         3.Подать декларацию. Даже если налог нулевой (при владении >3/5 лет), но срок владения на момент продажи был менее 3/5 лет — декларацию 3-НДФЛ нужно подать в любом случае. Подается в инспекцию по месту жительства в году, следующем за годом продажи, до 30 апреля.
Уплатить налог. Если налог к уплате есть, то сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Краткий вывод по вашим цифрам:
При условии, что вы владели долей менее 3 (или 5) лет и не имеете расходов на ее покупку, ваш ориентировочный налог составит около 17 333 рублей (при использовании имущественного вычета).

Ставь отзыв или лайк