К кому относится лестница в коммерческом помещении которая ведет на второй этаж ( весь второй этаж арендую я, на первом этаже другой арендатель) соответственно, лестница ведет только ко мне

Здравствуйте!

В Вашем договоре аренды должна быть подробно описана Ваша зона ответственности. Иногда к договору аренды прикрепляют схемы арендуемых помещений, где прямо выделено арендуемое Вами пространство. 

Нужно изучить Ваш договор аренды.

Здравствуйте! Статус лестницы в коммерческом здании зависит от её функционального назначения. В российском праве ключевым критерием разграничения индивидуального и общего имущества является количество помещений, которые обслуживает данный объект.

Если лестница является единственным путем доступа к вашему помещению и не ведет к общедомовым коммуникациям или иным объектам (чердаки, крыши, подвалы), она может быть квалифицирована как часть арендуемого вами помещения, а не как общее имущество.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в здании. В частности, это лестницы, лестничные клетки, холлы и коридоры.

Однако судебная практика (например, дело № А45-1158/2024) указывает, что определение правового режима объекта зависит от:

Технических характеристик: обслуживает ли лестница только ваше помещение или также инженерные коммуникации всего здания.
Назначения: возможности использования лестницы как самостоятельного объекта другими лицами.
Для закрепления вашего статуса и исключения споров с арендодателем или соседями рекомендую предпринять следующие шаги:

Сверьтесь с технической документацией: Посмотрите приложение к договору аренды. Если лестница включена в границы вашего помещения (выделена цветом или контуром), вы являетесь её полноправным арендатором.
Проверьте наличие коммуникаций: Убедитесь, что на лестнице нет пожарных шкафов, электрощитов или узлов управления водой, к которым должен быть обеспечен доступ персонала здания. Если они есть — лестница признается общим имуществом, и вы не имеете права блокировать к ней доступ.
Оформите дополнительное соглашение: Если статус лестницы в договоре размыт, целесообразно направить арендодателю запрос об уточнении границ ответственности.
Если вы планируете ограничить доступ на лестницу (установить дверь/перегородку), необходимо получить письменное согласие арендодателя. Согласно позиции, изложенной в деле № А68-4837/2022, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности (или общим имуществом здания), должно осуществляться по соглашению сторон.

Заключение
Лестница относится к вашему помещению фактически, если она не обслуживает другие площади и инженерные системы здания. Юридически её статус определяется договором аренды и техническим паспортом здания. Если она ведет только к вам, вы имеете преимущественное право пользования, но обязанность по её содержанию также может быть возложена на вас как на владельца этого пространства.

Лестница относится к вам в плане пользования и текущего содержания. Формально она, скорее всего, принадлежит арендодателю и является общим имуществом. Чтобы избежать конфликтов и четко определить ответственность, ваши отношения с арендодателем по поводу лестницы должны быть прописаны в договоре.

Лестница, ведущая исключительно на арендованный вами второй этаж, является зоной вашей ответственности и предназначена для вашего пользования. Однако формально она, скорее всего, не входит в состав арендуемых вами помещений, а относится к общему имуществу здания, переданному вам в пользование по договору аренды.

Давайте разберем ситуацию подробнее с юридической и практической точек зрения.

1. Юридический статус лестницы (наиболее вероятный вариант)
В 99% случаев такая лестница считается общим имуществом многоквартирного или нежилого здания, как и другие коммуникации (лифты, коридоры, несущие конструкции).

Собственник: Лестница принадлежит собственнику здания (арендодателю).
Назначение: Она является инженерной конструкцией, обеспечивающей доступ и эвакуацию исключительно из вашего помещения.
Что это значит для вас: Вы не арендуете квадратные метры самой лестницы, но имеете исключительное право ее использования, так как она ведет только к вам. Вместе с этим правом на вас возлагается обязанность по ее содержанию и поддержанию в безопасном состоянии.

2. Ключевое значение договора аренды
Окончательный ответ всегда содержится в вашем договоре аренды. В нем должно быть четко прописано:

        1.Предмет договора (что именно вы арендуете):

-Помещение площадью X кв.м., расположенное на втором этаже (с кадастровым/условным номером).
-Важный момент: Проверьте, есть ли в приложении-плане (поэтажном плане БТИ) отметка о том, что в состав арендуемого помещения входит лестничная клетка или лестница. Если нет — она не является частью арендуемой площади.
        2.Права и обязанности сторон (раздел о содержании имущества):

-Обычно здесь указано, что арендатор обязан содержать в исправном состоянии и обеспечивать безопасность не только самого помещения, но и прилегающих конструкций, обеспечивающих доступ к нему (входная группа, лестница, тамбур и т.д.).
-Может быть прямо записано: «Арендатор обязуется осуществлять уборку, освещение и текущий ремонт лестницы, ведущей в арендуемое помещение».

3. Разделение ответственности с арендатором первого этажа
Пользование: Арендатор первого этажа не имеет права пользоваться этой лестницей для своих нужд (хранения, рекламы, прохода), так как она не ведет в его помещение и не является путем эвакуации для него.
Содержание и ремонт: Все расходы на уборку, замену лампочек, косметический ремонт, устранение скользкости ступеней ложатся на вас.
Капитальный ремонт: Ответственность за несущие конструкции, капитальный ремонт лестницы, как правило, остается за собственником здания (арендодателем), если иное не прописано в договоре.

4. Рекомендации к действию
       Изучите свой договор аренды. Найдите пункты про «предмет договора» и «содержание имущества».
       Если в договоре про лестницу ничего не сказано, это потенциальный риск. В случае инцидента (например, падение кого-то на лестнице) ответственность может быть возложена на вас, но формальные основания могут оспариваться.
       Идеальный вариант – дополнительное соглашение. Если пункт о лестнице прописан нечетко, лучше всего заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору. В нем должно быть четко указано:

«Лестница, соединяющая первый и второй этажи и обеспечивающая исключительный доступ в помещение Арендатора, передается Арендатору в пользование».
«Арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет обеспечивать ее уборку, освещение, текущий ремонт и безопасную эксплуатацию».
       Страхование. Убедитесь, что ваша страховка гражданской ответственности (как арендатора коммерческой недвижимости) покрывает возможные риски, связанные с происшествиями на этой лестнице.

Ставьте отзыв или лайк