Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Имеет ли право собственник восстановить квартиру, то есть построить стены и т
Квартира не существует фактически, но отражена на плане бти. Имеет ли право собственник восстановить квартиру , то есть построить стены и т.д. - вроде как привести в соответствие к плану бти. Нужны ли для такого строительства предварительно получить какие то документы - типа разрешения мжи или согласования. Но это же не перепланировка, а просто тупо восстановление того, что было.
Здравствуйте. Если ответ вас устраивает, поставьте оценку ПЛЮС! Это важно для моего присутствия на этом сайте.
В вашей ситуации речь идет не о «восстановлении» или «перепланировке», а о создании нового жилого помещения в существующей планировочной структуре. Это серьезное мероприятие, которое классифицируется как строительство и требует полноценного согласования.
Вот ключевые моменты, которые важно понимать:
Юридическая суть вашей ситуации
Ваш случай не является перепланировкой, так как квартира фактически не существует. Согласно Жилищному кодексу и судебной практике, перепланировка предполагает изменение конфигурации уже существующего помещения. Вы же планируете не изменить, а впервые создать жилые помещения. Поэтому согласование пойдет по правилам не перепланировки, а нового строительства или реконструкции, что гораздо сложнее.
Что нужно для начала работ
Перед любыми работами вы обязаны пройти процедуру согласования и получить разрешение, иначе постройка будет считаться самовольной со всеми вытекающими последствиями (штрафы, запрет на ввод в эксплуатацию, судебный снос) .
Пошаговый план действий выглядит так:
1. Обратиться в местную администрацию
Вам нужно подать запрос в архитектурный или градостроительный отдел муниципалитета для получения официального заключения о возможности возведения стен и создания квартиры согласно плану БТИ. Это ключевой и самый сложный этап. Без письменного одобрения от властей двигаться дальше бессмысленно.
2. Заказать проектную документацию
Если от администрации вы получите принципиальное согласие, потребуется обратиться в проектную организацию (состоящую в СРО) для разработки проекта перепланировки и технического заключения о состоянии конструкций. Для «строительства с нуля» может потребоваться полноценный проект реконструкции.
3. Согласовать проект в жилищной инспекции и других инстанциях
Проект необходимо согласовать в уполномоченном органе (в Москве это Мосжилинспекция, в регионах — местная администрация). Дополнительно могут потребоваться согласования от Роспотребнадзора, МЧС и управляющей компании вашего дома.
4. Получить разрешение на работы
Только после согласования проектной документации вы получите официальное разрешение на проведение работ, которое даст право приступать к строительству .
5. По завершении работ оформить изменения
После завершения строительства необходимо:
1. Пригласить приемочную комиссию для подписания акта о завершении работ.
2. Обратиться к кадастровому инженеру для составления нового технического плана с фактическим состоянием.
3. Подать документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН — без этого созданная квартира не будет считаться легальным объектом недвижимости .
️ Какие могут возникнуть сложности и почему их не стоит игнорировать
· Могут отказать. Основная сложность — получить первоначальное одобрение от администрации. Если возведение стен нарушает действующие градостроительные, противопожарные или санитарные нормы, вам откажут.
· Штрафы за самовольное строительство. Если начать работы без разрешения, жилищная инспекция может выписать штраф (для физлиц — от 2 000 до 5 000 рублей) и выдать предписание вернуть всё в исходное состояние.
· Проблемы с продажей и другими сделками. Квартира с неузаконенной планировкой становится «обремененной», и с ней будет почти невозможно совершить какую-либо сделку — банки не дадут ипотеку, а покупатели будут отказываться.
· Соседи и УК. Шумные строительные работы почти гарантированно привлекут внимание соседей и управляющей компании, которые могут подать жалобу в контролирующие органы .
Вам необходимо начать с официального запроса в местную администрацию и консультации с проектной организацией, имеющей опыт согласования подобных нестандартных работ.
Если у вас есть дополнительные документы на эту недвижимость (например, выписка из ЕГРН), с ними можно более точно оценить ваши шансы
Добрый день!
Квартира не существует фактически, но отражена на плане бти
Данный объект недвижимости снят с кадастрового учета?
Здравствуйте! Нужно больше информации, что произошло с квартирой? Любые изменения, отличающиеся от текущего фактического состояния (даже если план БТИ «правильный»), считаются перепланировкой.
ЖК РФ Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Если физически квартиры нет, а на плане есть, это означает, что ранее была произведена незаконная перепланировка (снос), которая не была узаконена. Восстановление — это приведение в соответствие, но это юридически оформляется как перепланировка.
Вам в любом случае нужно обращаться к кадастровому инженеру и решать вопрос с ним. В плане изготовления технического паспорта и согласований.
ЖК РФ Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Кроме того, в силу ЖК РФ Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарии к статье
Здравствуйте.
Квартира имеется ввиду в частном доме (ИЖС).
Ранее наверно было от собственника уведомление о строительстве дома, получено разрешение на строительство от местного органа власти в соответствии со ст. 51 ГрК РФ, об этом можно узнать направив запрос в Администрацию муниципального образования.
В любом случае Вам нужно направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст. 51.1. ГрК РФ (Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома)
Возобновление стен (изменение материалов строительства стен) может рассматриваться как реконструкция дома.
Здравствуйте.
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Восстановление квартиры в соответствии с планом БТИ является реализацией права собственника на пользование своим имуществом и приведение его в соответствие с юридически закрепленными характеристиками.
Как следует из указанной нормы ст. 209 ГК собственник имеет право восстановить квартиру в соответствии с планом БТИ, поскольку это является приведением объекта недвижимости в соответствие с его юридическим статусом.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/
Что касается получения разрешительных документов, то тут важно сначала понимать какие действия предполагается произвести с квартирой, т.е. перепланировку или восстановление?
Это важный вопрос, который требует детального рассмотрения. На первый взгляд, кажется, что если просто «тупо восстановить то, что было», то никаких разрешений не нужно. Однако, правоприменительная практика и законодательство в сфере жилищного и градостроительного права более сложны.
ЖК РФ в статье 25 определяет, что переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Что касается восстановления, то хотя восстановление стен формально не является изменением конфигурации, поскольку конфигурация уже зафиксирована в БТИ, а скорее возвращением к исходной конфигурации, то любые строительные работы, связанные с возведением или демонтажем стен, затрагивают конструктивные элементы помещения и требуют внесения изменений в технический паспорт.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b335a274704bd93de49fb304d67ee8311d2c6860/
Вам необходимо будет запросить в БТИ актуальный тех. паспорт и поэтажный план квартиры, чтобы понять и точно определить, что именно подлежит восстановлению, привлечь квалифицированного специалиста который оценит объем работ, возможность их выполнения и поможет в разработке проекта. Проект подлежит согласованию с МЖИ и др. компетентными органами.
Можно сделать вывод, что право собственности на квартиру, все-таки, зарегистрировано в ЕГРН.
Если квартира находится в МКД, то в соответствии со ст.40 ФЗ №218
В этом случае Вам нужно взять разрешение на перепланировку в соответствии со ст.26 ЖК РФ — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7e4a9388b3a2611890a95ada5f607b38ad46d0fd/
с приложением всех необходимых документов, указанных в законе.
Если же речь идет о «квартире», как самостоятельном объекте недвижимости (например, это часть дома блокированной застройки):
или же квартира «на земле», то в данном случае нужно с кадастровым инженером составить акт обследования, затем снять объект с кадастрового учета. Далее нужно разработать проектную документацию, отправить уведомление (или разрешение на строительство, уточните, о каком объекте идет речь, на каком земельном участке находится квартира), и новый объект ставить на учет в ЕГРН.