Есть ли примеры из реальной практики?

Таоке возможно но только с согласия органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ Об опеке и попечительстве).

Так же нужно учитывать, что как правило доля ребенка при вложении маткапитала очень маленькая, т.к. доля выделяется соразмерно вложенного маткапитала и при этом маткапитал распределяется на всех членов семьи, а не на одного ребенка.

При переносе доли ребенка из одной квартиры можно предложить вариант опеке с увеличением доли ребенку в другой квартире или же просто положить деньги от продажи доли ребенка на счет ребенка и выделить долю в ипотечной квартире

Добрый вечер, Павел!

Возможно ли перенести обязанность наделить ребенка долей на вторую ипотечную квартиру что бы без затруднений продать квартиру на покупку каторгой был использован мат капитал?

Да, можно перенести обязательство по выделению долей детям на другую квартиру, чтобы упростить продажу первой. Однако это возможно только с разрешения органов опеки и попечительства, и вам потребуется доказать, что права детей не будут ущемлены. 
 
Порядок действий и правовое обоснование
Хотя законодательство требует выделить доли именно в той квартире, на которую был потрачен материнский капитал, органы опеки имеют право разрешить продажу при условии одновременного предоставления детям равноценного жилья или долей в другом жилье. 
Получите согласие банка: Обе квартиры находятся в ипотеке. Для любых действий с залоговым имуществом (в том числе выделения долей или их отчуждения) необходимо получить письменное согласие от банков-кредиторов.
Обратитесь в органы опеки: Вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту регистрации детей. Вы подаете заявление о разрешении на продажу первой квартиры с одновременным выделением долей во второй квартире.
Предоставьте документы: Органы опеки потребуют документы на обе квартиры (оценочные отчеты, выписки ЕГРН, технические паспорта, документы о собственности, справки из банков об остатке долга).
Докажите равноценность: Ключевое условие — выделяемые доли во второй квартире должны быть не менее по размеру и стоимости (а лучше больше), чем те, что должны были быть выделены в первой. Также они должны быть выделены в жилье с сопоставимыми жилищными условиями (например, нельзя заменить долю в трехкомнатной квартире на долю в однокомнатной). 

В реальной практике такая процедура встречается.

Органы опеки часто разрешают такие сделки, если соблюдаются следующие условия: 
Одновременность: Сделки купли-продажи и выделения долей проводятся одновременно (как единый процесс).
Улучшение/сохранение условий: Права ребенка не ухудшаются. Фактически вы меняете залог одного имущества на другое, где права детей защищены не меньше.
Банковский контроль: Сделка будет проходить под контролем обоих банков и нотариуса.

Юридически «перенос» — это сделка купли-продажи с одновременным исполнением обязательства в другом объекте:
Через замену обязательства: Если доли в первой квартире еще не выделены, вы можете обратиться в органы опеки и ПФР (СФР) с заявлением об изменении места исполнения обязательства. Вам нужно доказать, что вторая квартира (где планируете выделить доли) лучше или равна первой по площади и стоимости.
Через куплю-продажу: Если доли уже выделены, опека дает разрешение на их продажу при условии одновременного дарения/покупки долей детям во второй квартире.

С уважением, адвокат Сарбаев К.Э.

Здравствуйте.

Я думаю, что это невозможно, поскольку закон строго устанавливает, что доли должны выделяться в жилом помещении, приобретенном на средства материнского капитала. Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Закон никакой замены одного помещения другим не допускает.

Да и к тому же, здесь можно усмотреть признаки сделки (мены) с несовершеннолетними детьми (доли в одной квартире на доли в другой), что законом прямо запрещено (п. 3 ст. 37 ГК РФ)

Надо отметить, что и орган опеки к проблеме отношения не имеет, за соблюдение целевого расходования средств материнского капитала отвечает СФР.

Если до них дойдет информация, что квартира, приобретенная на капитал, была продана без выделения долей, то могут быть проблемы и у Вас, и у покупателя.

Кроме того, переход права по сделке может не пройти правовую экспертизу в Росреестре, так как регистратор увидит, что квартира приобретена на материнский капитал, и увидит, что доли не выделены. 

Здравствуйте, Павел!

   Прямого механизма «переноса» обязанности выделить доли детей с одной квартиры на другую закон не предусматривает. Средства материнского капитала носят строго целевой характер и «привязываются» к конкретному жилью, на улучшение условий в котором они были потрачены. Однако на практике существуют законные способы решить вашу задачу, и судебная практика подтверждает их допустимость.

    Основные правила установлены Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ и разъяснены в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 22.06.2016:

   Средства маткапитала должны быть использованы на улучшение жилищных условий всей семьи.
    Родители обязаны оформить жилье, приобретенное с его помощью, в общую долевую собственность на себя и всех детей в течение 6 месяцев после снятия обременения (погашения ипотеки).

   Доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей на сумму материнского капитала, а не на всю стоимость квартиры. Остальная часть жилья делится между супругами.
Важное нововведение: С 2025 года появилась возможность выделить доли детям до полного погашения ипотеки без согласия банка, что упрощает последующую продажу.
   Поскольку «перенести» долги нельзя, цель достигается иначе: обеспечить детям равноценное жилье при продаже первой квартиры. Для этого потребуется согласие органов опеки.

Вот основные варианты, которые встречаются в практике:

 1. Продажа с одновременной покупкой
Вы продаете квартиру №1 (с маткапиталом), а на вырученные средства сразу покупаете новое жилье, где сразу выделяете доли детям. Это стандартная и самая чистая схема.
Органы опеки дают разрешение на продажу только при условии, что детям будет предоставлено равноценное жилье. В новой квартире доли выделяются сразу.

2. Использование второй квартиры как обеспечения
Если вторая квартира (без маткапитала) свободна от обременений и ее стоимость достаточна, можно предоставить в ней доли детям в счёт исполнения обязательств по первой.
Это сложнее и требует индивидуальных переговоров с органом опеки по месту нахождения первой квартиры. Им нужно доказать, что интересы детей защищены не хуже. Прямых примеров в результатах поиска нет, но теоретически возможно.

3. Выделение долей до продажи
Воспользовавшись новым законом, вы заранее выделяете доли детям в квартире №1 (даже с ипотекой). Затем продаете ее как объект, где все доли оформлены.
Это упрощает сделку, так как покупатель приобретает «чистый» объект. Однако для продажи всё равно потребуется разрешение опеки, которое дадут, если дети получат аналогичные доли в новом жилье или денежный эквивалент.
    Чтобы минимизировать риски и подготовиться к возможной продаже, рекомендую действовать по шагам:

   Обратитесь в Пенсионный фонд (Соцфонд). Уточните точную сумму использованного маткапитала и получите выписку. Это основа для расчета долей. (если у вас на руках нет данного документа).

   Рассчитайте размер долей детей в первой квартире. Используйте формулу: (Сумма маткапитала / Стоимость квартиры при покупке) / (Кол-во членов семьи). Пример: при маткапитале 800 тыс. руб. и стоимости квартиры 8 млн руб., доля маткапитала — 10%. Эта 1/10 делится на 4 члена семьи (родители + двое детей) — по 2.5% каждому.

   Подайте заявление на выделение долей. С 2025 года это можно сделать, не дожидаясь погашения ипотеки и не спрашивая согласия банка. Оформите доли нотариально и зарегистрируйте в Росреестре.

  Проконсультируйтесь в опеке. Еще до поиска покупателя проконсультируйтесь в опеке по месту нахождения квартиры. Объясните свой план (продажа с покупкой новой или предоставление долей во второй квартире) и узнайте, какие гарантии они потребуют.

   Согласуйте сделку с банком. Хотя для выделения долей согласие банка больше не нужно, для продажи залоговой квартиры оно потребуется. Банк может предложить варианты: перевод ипотеки на новое жилье или погашение кредита за счет средств покупателя.
Пробовали ли вы уже предварительно консультироваться с органами опеки в вашем городе? Каков был их предварительный вердикт?

Эти шаги помогут вам выстроить юридически грамотную стратегию. Для детального анализа ваших документов и расчета всех рисков вы можете обратиться ко мне в чат, нажав кнопку «Общаться в чате» рябом с моей фотографией.

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Здравствуйте!

Использование материнского капитала накладывает обязательство наделить детей долями в жилье, приобретённом с использованием этих средств. Законодательством прямо предусмотрена необходимость выделения долей детям именно в той недвижимости, на приобретение или улучшение которой использовался сертификат.

Это требование закреплено пунктом 4 статьи 10 Федерального закона №256-ФЗ. Здесь указано, что родители обязаны выделить равные доли каждому ребенку в жилом помещении, приобретенном или построенном с привлечением средств материнского капитала.

Возможности переноса обязанности выделять доли на другое жильё законодательство не допускает. Обязательство возникает именно в связи с конкретной квартирой, приобретённой с участием материнского капитала.

Судебная практика однозначна: попытки обойти данное требование признаются незаконными. Судебные инстанции неоднократно подчёркивали, что дети имеют гарантированное право на недвижимость, приобретённую родителями за счёт сертификата.

Варианты дальнейших действий зависят от конкретных обстоятельств семьи. Можно рассмотреть возможность погашения кредита досрочно или частичного отказа от использования материнского капитала, но эти меры потребуют детального анализа финансовой ситуации и возможных последствий.

Если действительно возникнет потребность продать такую квартиру, единственным возможным вариантом станет выделение долей детям сразу после снятия обременения банком и последующая регистрация сделки купли-продажи с обязательным нотариальным оформлением.