Вопрос 2: Надо менять ли целевое назначение земли (Администрация требует)?

Денис, здравствуйте! 

1) Нет, самозанятые вправе сдавать в аренду только жилые помещения.

Сдача нежилых помещений (к которым относятся бани, бассейны, а также коттеджи, используемые не для проживания, а для отдыха, проведения мероприятий и т.п.) не подпадает под разрешённые виды деятельности для самозанятых. 

2) Использование земельного участка должно соответствовать его целевому назначению и разрешённому использованию. Если коттедж расположен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), сдача его в аренду для коммерческих целей (посуточно, почасово, с баней и бассейном) может быть признана нецелевым использованием. 

Нарушение требований может привести к штрафу  (ст. 8.8 КоАП РФ)

Всех благ Вам!

Здравствуйте,  Денис.

Какой у Вас сейчас вид разрешенного использования земельного участка?

Кадастровый номер участка можете написать?

У вас есть градостроительный план земельного участка выданный в соответствии со статьей 57.3 Градостроительного кодекса РФ?

Здравствуйте!

Самозанятые могут сдавать в аренду жилые помещения (квартиры, комнаты, дома) на любой срок, включая посуточную и почасовую аренду. Срок аренды и количество объектов законом не ограничены — главное не превышать годовой лимит дохода в 2,4 млн рублей, чтобы не слететь с НПД.

Имейте в виду, что самозанятому разрешено сдавать только жилые помещения. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ

Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:

от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);

То есть сдача нежилых помещений (офисов, складов, апартаментов, а также отдельно бани и бассейна как нежилых объектов) под режим НПД не подпадает.

Если Ваш коттедж зарегистрирован в ЕГРН как жилой дом, то Вы можете применять режим самозанятости. Баня и бассейн, расположенные на участке, могут рассматриваться как вспомогательные постройки при жилом доме, и их использование гостями в рамках аренды жилого дома не нарушает закон. Однако если баня или бассейн выделены как самостоятельные нежилые объекты и сдаются отдельно от жилого дома, это уже нельзя делать как самозанятый.

Налоговые ставки для самозанятых: 4% с доходов от физических лиц и 6% с доходов от юридических лиц и ИП.

Кроме того, с 1 октября 2019 года в жилых помещениях запрещено оказывать гостиничные услуги. Под гостиничными услугами понимаются: питание, уборка во время проживания гостей, консьерж-сервис, стойка регистрации и другие дополнительные услуги.

Согласно ст. 42 ЗК РФ

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

За нарушение установлена административная ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ.

Поэтому требование администрации вполне может быть обоснованным, если Ваша деятельность квалифицируется как систематическая коммерческая, а не как обычное распоряжение имуществом.

Если Вы сдаёте несколько домов, коттеджей, они объединены общей инфраструктурой (единый забор, общая территория), есть постоянная реклама и систематический поток гостей — это может быть расценено как коммерческая деятельность.

Проверьте выписку из ЕГРН, посмотрите какая там указана категория земель и ВРИ. Если ВРИ не соответствует фактическому использованию (например, участок для садоводства или ИЖС, а Вы фактически ведёте гостиничный бизнес), администрация имеет основания требовать изменения ВРИ или прекращения деятельности.

Если текущий ВРИ не позволяет заниматься такой деятельностью, необходимо менять ВРИ на подходящий.

Добрый день! Денис, а почему не регистрируете как гостевой дом ваше жилое помещение? 

В вашем регионе действует эксперимент и пока он действует вы обязаны зарегистрировать жилой дом как гостевой (Федеральный закон от 07.06.2025 N 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов») 

 Предоставление услуг гостевого дома в гостевых домах, сведения о которых не внесены в реестр классифицированных средств размещения, размещение информации о предоставлении услуг гостевого дома без указания идентификационного номера гостевого дома, присвоенного в реестре классифицированных средств размещения, и ссылки в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на запись в реестре классифицированных средств размещения, содержащую сведения о гостевом доме в соответствии с требованиями, установленными статьей 5.1 Федерального закона от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», запрещаются.

такие услуги вы оказываете: 

услуги гостевого дома — услуги по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в гостевом доме, а также иные услуги по обслуживанию проживающих в гостевом доме физических лиц, предоставляемые собственником гостевого дома в соответствии с положением о классификации гостевых домов, утвержденным Правительством Российской Федерации (далее — положение о классификации гостевых домов);

 Встреча (прием) гостя, Уборка комнат гостевого дома и мест общего пользования, Смена постельного белья, Смена полотенец,  Доступ к информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»? 

Если нет, то может быть и как гостевой дом вам не надо регистрировать. 

В общем, это извечный спор когда администрация требует изменить ВРИ участка, если собственник сдает на короткий срок жилой дом. Очень обширная положительная судебная практика есть на этот счет. Если нет гостиничных услуг, сдается только жилой дом (баня и бассейн это вспомогательные постройки, а бассейн даже не кап объект), то в силу ст 30 ЖК РФ 

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании

изменять ВРИ НЕ НАДО! Можно сдавать жилой дом как самозанятый. Администрация пусть требует, а вы обжалуйте их требования.