И обязанны ли мы подписывать акт приёма без выдачи ключей собственникам?

Добрый день.

Согласно ст. 6 ФЗ " о ДДУ

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи

Застройщик обязан вам передать объект в срок, указанный в договоре ДДУ.

Обязанность эта лежит на застройщике а не на УК.

Она не является стороной договора и не несет  перед вами данные обязательства.

В случаи просрочки передачи помещения, вы имеете право требовать выплаты неустойки.

Подробнее о неустойке в ч. 2. статьи 6 ФЗ " о ДДУ"

Ссылка ниже

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/817620cd3c49f19912fc1ac0f98b10d17f65b75b/

Пишите претензию на имя застройщика.

Можете на официальный сайт.

Пусть с правовой позиции обосновывают свои действия..

Добрый вечер Ирина! Давайте разберём вашу ситуацию по закону подробно и по шагам.

Застройщик не вправе требовать от вас подписания акта приёма-передачи квартиры без фактической передачи ключей — это прямое нарушение норм Федерального закона Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ). Передача квартиры считается завершённой только после подписания акта приема передачи и вручения объекта (включая доступ к нему), а не после какого-то обещания от управляющей компании (УК). Связывать акт с заключением договора с УК тоже незаконно — это разные обязательства.

Правовое обоснование
В соответствии с ч.1 ст.8 по 214-ФЗ

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.:

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В 214-ФЗ нигде не говориться о том, что объект долевого строительства передается УК которая в свою очередь после подписания договора на обслуживание передает вам ключи для доступа в квартиру.

Вы и только Вы вправе принять объект ДДУ  и подписать передаточный акт при этом  вы вправе отказаться подписывать акт, если квартира не соответствует требованиям (ст. 7 214-ФЗ), или если нет фактической передачи. Застройщик не может навязать подпись без доступа в квартиру.
Если вы не подпишете без оснований (например, без ключей), застройщик может составить односторонний акт только через 2 месяца после срока передачи и при условии надлежащего уведомления вас. Но риск гибели переходит к вам только после этого.

Фактическая передача ключей:

Аналогично ГК РФ ст. 556: передача недвижимости считается исполненной после вручения имущества и подписания акта. Уклонение от вручения ключей — это уклонение от исполнения обязательства.
Статьи Жилищного Кодекса  РФ (ст. 161, 162) регулируют договор с УК, но не позволяют застройщику ставить передачу ключей от вашей квартиры в зависимость от этого договора. Договор с УК заключается после передачи квартиры (по акту), а не до. Застройщик (или временная УК) передаёт ключи от общего имущества при смене управления, но ключи от вашей квартиры — это ваша собственность, и их должны выдать при передаче объекта.

Особенности на 2025 год:

До 31.12.2025 действуют переходные правила по Постановлению Правительства РФ № 2380 от 29.12.2023: акцент на акте передачи, но без отмены требования о фактической передаче.
Ваша ситуация типичная: застройщики часто так манипулируют, чтобы заставить подписать акт и “сбросить” риски (неустойку, претензии по качеству). Без ключей квартира не передана, и вы не обязаны регистрировать собственность или платить за УК заранее.

Поэтому я бы не рекомендовала Вам подписывайте акт без ключей. В акте укажите замечания (если осмотр возможен без ключей: дефекты отделки, отсутствие коммуникаций и т.д.) или откажитесь от подписи письменно (акт осмотра с отказом). Это защитит от одностороннего акта.
Направьте застройщику письменную претензию (заказным письмом с описью или через ЭДО, если предусмотрено ДДУ):

Требуйте немедленной передачи ключей и завершения передачи по акту.
Укажите ссылки на ст. 8 214-ФЗ и ст. 556 ГК РФ.
Требуйте неустойку за просрочку (1/300 ставки ЦБ от цены ДДУ в день, в двойном размере для физлиц, если срок истёк).
Срок ответа — 10 дней.
Осмотрите квартиру при получении ключей: проверьте по чек-листу (площадь, отделка, сантехника, счётчики — по ст. 7 214-ФЗ). Если дефекты — фиксируйте в акте и требуйте устранения.
Если не отдают ключи: обращайтесь в суд (понудить к передаче + неустойка + штраф по ЗоЗПП). Суды встают на сторону дольщиков в таких случаях.
Договор с УК: подпишите после получения ключей и регистрации собственности. До этого управление — на застройщике или временной УК (ст. 161 ЖК РФ).
Если в вашем ДДУ есть особые условия (например, о ключах через УК) — уточните текст договора, чтобы я смогла его проверить. Не уверена в деталях вашего ДДУ или региона (иногда местные правила по УК), требует уточнения. Если возникнут дополнительные вопросы по ответу возвращайтесь с обратной связью в чат, будем разбираться.