Как это условие прописывается в соглашении?

Здравствуйте,  Елена.

В силу статьи 421 ГК договор перераспределения земельных участков между гражданами может быть безвозмездным.

Если на участках есть зарегистрированные объекты недвижимости, то нужно их указать в Соглашении.

На отчуждение земельного участка в залоге у банка требуется согласие банка  в силу статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Условия об обременение участка залогом подлежат включению в Соглашение.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте!

Перераспределение земельных участков регулируется ст.11.7 ЗК РФ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/21b30dd9d0b41e0915d5f82a4ea0a08cb7aa503a/

В частности, согласно данной статье:

2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Стороны заключают договор ( соглашение) исходя из принципа свободы договора ( ст.421 ГК РФ).То есть самостоятельно  определяют условия соглашения.

Возможен вариант как перераспределения земельных участков за плату, так и безвозмедного перераспределения. При этом в первом варианте указывается сумма платы. Во втором — что перераспределение осуществляется безвозмездно.

Если один из участков  в залоге у банка в силу ипотеки, то надо понимать, что согласно ст. 346 ГК РФ  на отчуждение земельного участка, находящегося  в залоге у банка,  требуется  получить его согласие. И это условие об обременении участка нужно включать в текст Соглашения.

Перераспределение земельного участка, обременённого правами третьих лиц, включая залог, возможно только с согласия залогодержателя (банка) в письменной форме.

имеется ли необходимость включения сведений о расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости

да, это целесообразно сделать.И указать подробное описание этих объектов.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться к о мне в чат. 

Добрый день.

В вашем случае не запрещается безвозмездное перераспределение земельных участков. Однако, я бы рекомендовала в соглашении прямо указать, что перераспределение осуществляется безвозмездно. Следовательно, если вы договоритесь о плате, необходимо прописать условия и размер оплаты.
Если наличие объектов недвижимости оказывает влияние на условия перераспределения (например, когда постройки затрагивают новые границы участков или требуют уточнения прав собственности), в соглашение целесообразно включить отдельные пункты с подробным описанием этих объектов. 
Поскольку один из перераспределяемых земельных участков находится в залоге у банка, это существенно влияет на условия соглашения. Согласно ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, перераспределение земельных участков, обременённых правами третьих лиц, включая залог, возможно только при наличии письменного согласия залогодержателя (банка).

В соглашении необходимо указать сведения об обременении, включая данные из выписки ЕГРН с информацией о залоге, номером ипотечного договора, реквизитами банка и условиями обременения + включить условие о согласии залогодержателя, чётко зафиксировав, что перераспределение осуществляется с разрешения банка, и приложить копию подтверждающего документа и определить последствия для залога, указав, что обременение сохраняется на новом земельном участке, образованном в результате перераспределения, либо предусмотреть порядок его изменения или снятия.

Здравствуйте, Елена.

имеется ли необходимость включения сведений о расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости

 Нет, обязанности включать такие сведения закон не устанавливает.

Перераспределение регулируется статьёй 11.7 Земельного кодекса РФ, которая определяет предмет соглашения как земельные участки, а не расположенные на них объекты недвижимости:

п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ:   «При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается…»

В статье отсутствует требование указывать здания, сооружения или иные объекты капитального строительства.

Следовательно, включение таких сведений не является обязательным, но допустимо по соглашению сторон. 

Допускается ли безвозмездное перераспределение з/у между физ. лицами и отсутствие условий оплаты/ размера платы?

 Да, безвозмездное перераспределение допускается.

Статья 11.7 ЗК РФ не содержит требования об обязательной плате при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности.

п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ:  «При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками…»

Закон не предусматривает обязанность уплаты компенсации или минимального размера платы при перераспределении земельных участков между физическими лицами.

Вопрос о том, является перераспределение возмездным или безвозмездным, стороны решают по своему усмотрению, исходя из принципа свободы договора, закреплённого в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации 

Поскольку статья 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации не регулирует вопрос платы, стороны вправе установить, что перераспределение осуществляется безвозмездно.

В этом случае целесообразно прямо указать в соглашении, что взаимные расчёты между сторонами не производятся, чтобы избежать вопросов при государственной регистрации.

Один из участков находится в залоге у банка (ипотека). Как это условие прописывается в соглашении?

 В соглашении обязательно указывается факт нахождения участка в ипотеке и наличие согласия банка, при этом само письменное согласие залогодержателя оформляется отдельным документом и прилагается к соглашению.

Это связано с тем, что перераспределение земельного участка является формой распоряжения заложенным имуществом и допускается только с согласия банка.

Такое требование прямо следует из закона:

п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу … либо иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Поскольку перераспределение изменяет границы и площадь участка, оно затрагивает предмет залога и без согласия банка не допускается.

 В соглашении указываются:

— кадастровый номер земельного участка, находящегося в залоге;
— сведения о залогодержателе (банк);
— реквизиты договора ипотеки;
— указание на то, что перераспределение осуществляется с письменного согласия залогодержателя.
 После перераспределения земельных участков ипотека, как правило, не прекращается.

По общему правилу залог сохраняется в отношении образуемых или изменённых земельных участков, если иное не предусмотрено федеральным законом либо соглашением с залогодержателем.

п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации:

«…залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков…».

Конкретный порядок сохранения ипотеки — в том числе вопрос о том, на какой именно образованный земельный участок будет распространяться залог, а также необходимость заключения дополнительного соглашения к договору ипотеки — определяется условиями согласия банка.

Включаются просто сведения об обременении из выписки ЕГРН или необходимы дополнительные условия/формулировки?

 Нет, простого указания сведений об обременении из выписки ЕГРН недостаточно.

Как я указывала выше, в соглашении необходимо дополнительно указать, что перераспределение земельного участка осуществляется с письменного согласия залогодержателя, с приведением сведений о банке и договоре ипотеки, а само согласие банка должно быть оформлено отдельным документом и приложено к соглашению при государственной регистрации.

Согласно ст. 11.7 ЗК РФ, перераспределение земельных участков между гражданами возможно как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Поскольку ст. 421 ГК РФ устанавливает свободу договора, указание цены (платы) не обязательно, если стороны намерены действовать безвозмездно. В соглашении достаточно прямо указать: «Стороны договорились о безвозмездном перераспределении земельных участков».

 
Что касается объектов недвижимости, расположенных на участках: если такие объекты принадлежат тем же собственникам и не исключаются из сделки, их обязательно следует указать (с кадастровыми номерами), поскольку в силу ст. 35 ЗК РФ и п. 4 ст. 11.7 ЗК РФ земельный участок и расположенный на нём объект недвижимости, принадлежащие одному лицу, отчуждаются одновременно, если иное не следует из закона.

 
По ипотеке: согласно ст. 346 ГК РФ, отчуждение заложенного имущества возможно только с согласия залогодержателя. В соглашении необходимо:

указать, что участок обременён ипотекой (с реквизитами договора и данными банка);
приложить письменное согласие банка на перераспределение;
прописать, что обременение сохраняется за новым участком в соответствии с условиями ипотечного договора.
 
Без согласия банка сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре.