Как мы можем с застройщиком эту проблему далее решать?

Здравствуйте.

Проект разрабатывается организациями, имеющими допуск СРО (ч. 4 ст. 48 ГрК РФ), и должен соответствовать требованиям безопасности и градостроительных регламентов.

В соответствии с градостроительным законодательством, проектная документация подлежит согласованию и экспертизе в случае строительства нового объекта недвижимости, включая жилые, общественные и производственные здания.

Цель экспертизы — проверить соответствие проекта требованиям нормативных документов, оценить безопасность применяемых технологий и материалов, а также их влияние на окружающую застройку, население и экологическую обстановку. Без положительного заключения по результатам проверки утверждение проектной документации невозможно (ч. 15 ст. 48 ГрК РФ).

Дополнительно при согласовании проекта учитываются заключения профильных ведомств и организаций, если объект или его эксплуатация затрагивают их сферу ответственности. В перечень таких инстанций входят:

Роспотребнадзор (СЭС) — санитарно-эпидемиологическая безопасность;
Ростехнадзор — проверка соответствия объектов требованиям промышленной безопасности;
УГИБДД — согласование проектов, влияющих на дорожную инфраструктуру;
БТИ — актуализация технической документации после реконструкции;
энергосбытовые и ресурсоснабжающие организации — подключение к инженерным сетям;
органы ГО и ЧС, Департамент городского имущества и др. — в зависимости от специфики объекта.

проектная документация проходит межведомственную экспертизу по пяти основным направлениям:

Пожарная безопасность — проверяется соблюдение норм по расстояниям между зданиями, путям эвакуации, используемым материалам и системам противопожарной защиты.
Санитарно-гигиенические требования — анализируются условия микроклимата, уровень шума, загрязнение воздуха, водоснабжение, канализация, освещённость.
Экологическая безопасность — оценивается влияние проекта на окружающую среду, включая возможное загрязнение почвы, воздуха, водных объектов. При необходимости проектом должны быть предусмотрены компенсирующие меры.
Энергоэффективность и ресурсосбережение — проверяются решения по теплоизоляции, применению энергосберегающих технологий, рациональному использованию электро- и тепловой энергии.
Охрана труда — учитываются условия безопасной работы персонала, наличие необходимых сертификатов, допусков, а также соблюдение требований охраны труда при эксплуатации объекта.

Для приемки квартиры лучше всего, пригласить эксперта, у которого должно быть:

1. Профильное высшее образование.

2. Вхождение в НРС (Национальный реестр строителей). Требования к кандидатам в реестр довольно жесткие — например, стаж должен быть минимум 10 лет.

3. Наличие специальных инженерных инструментов. Нормальный приемщик приходит на объект с целым чемоданчиком, а не только с рулеткой и отверткой.

4. Если это компания, то она должна входить в СРО.

Приемщик заполняет дефектную ведомость и предоставляет фотоотчет с комментариями. 

Для определения различий существенных недостатков от несущественных можно апеллировать постановлением Верховного Суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». 

Согласно документу, существенными недостатками считаются те, которые делают квартиру непригодной для проживания. В их числе: 

1. Недостатки, которые вообще невозможно исправить. 

2. Дефекты, устранение которых стоит несоразмерно дорого или требует несоразмерных временных затрат.

3. Недочеты, которые вновь проявляются после устранения.

если собственник обнаружил существенные недостатки:

1. До подписания акта приема-передачи квартиры необходимо вызвать квалифицированного специалиста и составить акт, где будут зафиксированы все недоделки.

2. Собственник вправе отказаться от подписания передаточного акта и требовать от застройщика безвозмездно устранить дефекты либо даже вернуть деньги и выплатить проценты за пользование ими.

Если Ва обнаружили существенные недостатки:

1. До подписания акта приема-передачи квартиры необходимо вызвать квалифицированного специалиста и составить акт, где будут зафиксированы все недоделки.

2. Собственник вправе отказаться от подписания передаточного акта и требовать от застройщика безвозмездно устранить дефекты либо даже вернуть деньги и выплатить проценты за пользование ими.

Если вы обнаружили несущественные нарушения:

1. Необходимо подписать передаточный акт (обязательно указав выявленные дефекты) и потребовать от застройщика безвозмездно их устранить.

2. Если эксперт подтвердил недостатки, застройщик обязан компенсировать стоимость их устранения. 

3. Если по прошествии 60 дней с момента подписания дефектной ведомости компания не устранила недостатки, собственник имеет право обратиться в суд.

При приемке вентиляции в первую очередь нужно проверить наличие самих вентиляционных отверстий и тягу в них: поднести зажигалку, спичку или просто приложить к отверстию лист бумаги. Если тяга есть, то огонь начнет тянуться в сторону шахты, а лист пристанет к отверстию. Но тяги может быть недостаточно,поэтому лучше проверять это анемометром — прибором, который измеряет скорость ветра.

соответствие/несоответствие конструкции вентиляции требованиям САНПИНА сможет установить эксперт, надо приглашать и получать заключение.

Здравствуйте, Ольга!

Тут надо иметь в виду, что поскольку такая конструкция была предусмотрена проектной документацией на строящийся дом, то, следовательно, в рамках проектной документации эта конструкция была согласована, и её обустройство застройщиком правомерно независимо от того, что об этом не указано в договоре участия в долевом строительстве.

А значит оспорить такую конструкцию возможно только путем проведения независимой экспертизы.