Дом находится в ипотеке, соответственно банком наложены ограничения. Продавец готов продать дом с условием оплаты ипотеки мной+небольшая сумма сверху. То есть выплачиваю ипотеку, живу и в конце становлюсь собственником. Можно ли юридически составить безопасный договор в данном случае? Спасибо.
Здравствуйте!
Можно ли юридически составить безопасный договор в данном случае?
Продавец готов продать дом с условием оплаты ипотеки мной+небольшая сумма сверху.
Вам не нужно оплачивать ( погашать) ипотеку до заключения договора купли-продажи.
Необходимо в самом договоре купли-продажи предусмотреть условие - о перечислении денежных средств в счет погашения ипотеки, в договоре можно указать о перечислении денежных средств залогодержателю в счет погашения задолженности по ипотеке.
Также, на продажу дома, находящегося в залоге необходимо получить предварительное разрешение на его отчуждение от залогодержателя- банка, в силу ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ
В данной ситуации либо обращаетесь в банк, чтобы банк провел замену Заемщика на вас путем продажи дома через договор купли-продажи, т.е. банк переводит долг с Заемщика на вас и вы уже оплачиваете банку по новому графику платежей.
Если у Заемщика нет задолженности по ипотеке, то он и вы можете заключить договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа в письменном виде. Единственное, что вы не сможете пока есть обременение от банка зарегистрировать переход права, но такой договор можно заверить у нотариуса.
Если после выплаты вами рассрочки и погашения ипотеки, снятия обременения, Продавец не пожелает зарегистрировать переход права с вами, то можно будет решить вопрос о переходе права в судебном порядке.
Только пропишите в договоре купли-продажи, что ваше право возникает сразу после полной оплаты ипотеки, что подтверждается справкой от банка Продавцом. Продавец снимает обременение после выплаты ипотеки банку и обязан вместе с Покупателем подать договор купли-продажи дома на регистрацию перехода права собственности
Здравствуйте!
Без согласия банка и снятия ограничений это не возможно.
Составить договор можно, но он не сделает вас полноценным собственником до полного расчета с банком и снятия обременения. Без участия банка это не возможно с учетом требований ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Это единственный способ, при котором вы становитесь легитимным собственником сразу и получаете прозрачные, защищенные законом отношения с банком. Вы с продавцом вместе идете в банк-залогодержатель и озвучиваете намерение о продаже.
Если ваш доход и кредитная история устраивают банк, он может согласиться на перевод долга с продавца на вас по ст. 391 ГК РФ.
Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/655d44036eb51cddcf45cfa5376abc966e7bc258/
Вы заключаете с банком новый кредитный договор (или допсоглашение), а с продавцом — договор купли-продажи, где цена = остаток долга + разница продавцу. Обременение сразу переходит на вас, а вы становитесь собственником.
Пожалуйста.
Если продавец продает квартиру, которая находится в залоге, ипотека еще не выплачена, то ему в любом случае необходимо получить согласие ( не предварительное разрешение) на его продажу, согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Возможна замена лица в обязательстве по ипотеке, то есть Вы будете вместо него, в обязательстве по выплате ипотеке, но на это также требуется согласие банка залогодержателя, в соответствии с ч. 2 ст. 391 ГК РФ
На оплату договора купли-продажи в рассрочку платежа, в соответствии со ст. 489 ГК РФ прежнему собственнику ( продавцу) банк залогодержатель с большой вероятностью не даст согласие на продажу ипотечной квартиры.
В Вашем случае, если полностью Вы не можете оплатить ипотеку, то возможно переоформление ипотеки на Вас, но на это требуется согласие банка — залогодержателя.