Какие пункты добавить в договор чтобы обезопасить себя как продавца?

Добрый день. Изучение договора и его корректировка — платная услуга, можете обратиться за ней к любому юристу на сайте.
При продаже квартиры в ипотеке, особенно если дом ещё не сдан, важно включить в договор купли-продажи следующие пункты для защиты интересов продавца:
1. Подтверждение отсутствия обременений после погашения ипотеки. Укажите, что продавец обязуется снять обременение с квартиры после полного погашения ипотечного кредита за счёт средств покупателя. Закрепите сроки этого действия и ответственность за нарушение.
2. Порядок расчётов с банком. Пропишите, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для погашения ипотеки, напрямую в банк. Оставшуюся часть стоимости квартиры покупатель передаёт продавцу после снятия обременения. Используйте безопасные способы расчётов: аккредитив или эскроу-счёт, чтобы минимизировать риски. 
3. Ответственность за неисполнение обязательств. Укажите, что в случае отказа банка в согласовании сделки или невозможности покупателя оформить ипотеку, продавец вправе требовать возврата задатка (если он был внесён) и компенсации убытков.
4. Условия расторжения договора. Пропишите основания для одностороннего отказа от сделки, например, при задержке погашения ипотеки или нарушении сроков регистрации перехода права собственности.
5. Подтверждение статуса квартиры. Укажите, что квартира находится в стадии строительства, и закрепите обязательства продавца предоставить покупателю все необходимые документы, связанные с объектом (договор долевого участия, акты, справки об отсутствии долгов).
6. Сроки передачи квартиры. Если дом уже сдан, зафиксируйте дату передачи ключей и освобождения квартиры от прежних жильцов.
7. Страхование объекта. Укажите, что продавец обязан предоставить копии документов, подтверждающих страхование квартиры от рисков повреждения или утраты до момента снятия обременения.
8. Согласие банка. Включите пункт о том, что сделка возможна только после получения предварительного согласия банка-кредитора. Укажите, что продавец не несёт ответственности за задержку сделки по вине банка.
9. Форс-мажорные обстоятельства. Пропишите условия, при которых стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств, например, при задержке сдачи дома застройщиком.

Здравствуйте, Домина Марина Александровна!

Каким образом поступить в данной ситуации зависит от достигнутых договоренностей со второй стороной.

Законом не дается четкого указания относительно того что делать. Поэтому определить каким образом поступить нужно по договоренности с другой стороной.

Эти договоренности должны быть зафиксированы.

Существует принцип свободы договора, он закреплён в статье 421 Гражданского кодекса РФ, где сказано, в том числе, следующее:

граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

...

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

...

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В Вашем случае надо получить согласие банка на отчуждение квартиры, поскольку она в залоге (ст. 346 ГК РФ).

Для того чтобы определить что внести в договор дополнительно, что исправить — нужно видеть  текст этого договора, Вы его не прикрепили.

Кроме того, это дополнительная услуга.

Можете написать мне в чат — кнопка справа.