Здравствуйте, интересует вопрос, можно ли при оформлении банкротства сохранить квартиру в ипотеке, которая ещё находится в стадии стройки (ДДУ), если да, то при каких условиях это возможно?

Здравствуйте!

1. факты
Есть ипотечная квартира на стадии строительства:

оформлена по ДДУ (214-ФЗ);
объект еще не введён в эксплуатацию, права собственности не зарегистрированы;
квартира – ипотечная (есть залог в пользу банка).

Вопрос: можно ли сохранить эту квартиру при банкротстве и при каких условиях.

2. Ключевые нормы

Закон о банкротстве граждан

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

гл. X (ст. 213.1–213.32) – банкротство граждан.
ст. 213.25 – последствия признания гражданина банкротом (реализация имущества, залог).
ст. 138 – порядок удовлетворения требований залоговых кредиторов (применяется по аналогии для залогов).

Жилищный иммунитет (единственное жилье)

Ст. 446 ГПК РФ – перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание;
единственное пригодное для проживания жилое помещение обычно не реализуется,
за исключением ипотеки по закону/договору.

Ипотека и залог

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Ипотечный договор с банком (условия о залоге прав требования по ДДУ).

Долевое строительство

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» – регулирует статус ДДУ, переход прав, уступку и т.п.

Общее правило: ипотечный объект в банкротстве – это залоговое имущество, подлежащее реализации, даже если это единственное жильё. Исключения – только через механизмы реструктуризации/соглашения с банком/выкупа третьими лицами.

3. Что важно в отношении квартиры по ДДУ (стройка)

Пока дом не сдан, у должника обычно:

не право собственности на квартиру, а
право требования по ДДУ, находящееся в залоге у банка

В банкротстве финансовый управляющий рассматривает это право требования как имущество должника:

его можно реализовать (уступка права требования третьему лицу),
либо погашать долг по ипотеке и сохранять договор с застройщиком.

4. В каких случаях реально сохранить объект

Формально «железных гарантий» нет – всё сильно зависит от:

Позиции банка (залогового кредитора)

Если банк категорически против сохранения залогового имущества и настаивает на его реализации (уступке ДДУ), финансовый управляющий обязан учитывать его позицию.
Если банк согласен на сохранение ипотеки при банкротстве (реструктуризация, новый график платежей, соглашение), – шанс сохранить объект сильно повышается.

Способ процедуры

Реструктуризация долгов (ст. 213.13–213.18 127-ФЗ) – теоретически позволяет продолжать платить по ипотеке и сохранить залог, если кредитор и собрание кредиторов поддержат план.
Реализация имущества (ст. 213.24–213.28 127-ФЗ) – базовый сценарий: залоговое имущество подлежит продаже, требования банка удовлетворяются из выручки.

Фактическая платёжеспособность

Если есть стабильный доход и субъект реально может платить ипотеку и частично удовлетворять других кредиторов, иногда выстраивается схема:

не включать право требования по ДДУ в массу (или исключить по спору);
либо признать его малоликвидным/социально значимым объектом;
либо заключить отдельное соглашение с банком.

Судебная практика (общее направление, без гарантий):

Суды чаще всего признают, что право требования по ДДУ в залоге подлежит реализации как залоговое имущество – т.е. его продают, деньги направляют банку;
Исключения – когда удается доказать, что:

ипотека фактически полностью обеспечена иным обеспечением;
либо есть утверждённый план реструктуризации, где оговорено сохранение объекта, и кредитор (банк) его поддержал.

5. Условно возможный «портрет» ситуации, когда сохранить реально

Условно сохранить квартиру по ДДУ (стройка) возможно, если:

У вас есть подтвержденный стабильный доход после банкротства / в процедуре.
Банк согласен:

оставить ипотеку в силе,
подписать допсоглашение/новый график,
не настаивать на реализации права требования по ДДУ.

Планируется или вводится реструктуризация долгов, а не сразу реализация имущества.
В деле нет грубых нарушений с вашей стороны (фиктивные сделки, вывод имущества и т.п.).
Вы сами не настаиваете на списании именно ипотечного долга – иначе банк логично пойдет по пути реализации залога.

По сути, ключевое условие:

банкротство должно решать проблему других долгов, но не ипотечного, а банк должен видеть вашу готовность и возможность дальше обслуживать ипотеку.

6. Пошаговый алгоритм действий (практический чек-лист)

Собрать полный пакет документов по квартире и ипотеке:

ДДУ с застройщиком;
ипотечный договор, график платежей;
справки о платежах по ипотеке за последние 12–24 месяца;
документы по текущей стадии строительства (акт сверки, информация от застройщика, степень готовности дома).

Оценить свою реальную платёжеспособность:

Доходы (зарплата, ИП, иные источники);
обязательные расходы;
размер ежемесячного платежа по ипотеке;
остаток долгов перед другими кредиторами.

Консультация с юристом/финансовым управляющим до подачи на банкротство:

Прямо ставите задачу: «Цель – списать потребительские долги, но постараться сохранить ипотечную квартиру по ДДУ. Какие риски?».
Проговариваете, какую стратегию он готов предложить:

ставка на реструктуризацию,
предварительные переговоры с банком,
возможные риски оспаривания/реализации права требования.

Переговоры с банком (по возможности ДО начала процедуры):

Письменно обратиться в банк:

описать ситуацию с долговой нагрузкой;
предложить вариант реструктуризации ипотеки;
указать, что намерены сохранить объект и готовы продолжать платить.

Сохранить ответы/переписку – это будет аргументом в деле о банкротстве, что вы не злоупотребляете и не хотите «кинуть» банк.

Выбор формата банкротства:

Если есть реальный шанс реструктуризации – идти через неё и в плане закрепить:

сохранение обязательств по ипотеке;
порядок и сроки погашения других долгов.

Если очевидно, что дохода не хватает даже на ипотеку – нужно честно понимать, что суд и управляющий будут склоняться к реализации права требования по ДДУ.

В деле о банкротстве:

Писать ходатайства/возражения по включению права требования по ДДУ в состав имущества, если есть основания (соц. значимость, невозможность реализации, и т.п.);
Обосновывать перед судом:

наличие дохода,
социальную значимость жилья (будущее место проживания семьи/детей),
готовность продолжать платить ипотеку.

План «если сохранить не удастся»:

Понимать, что право требования по ДДУ могут реализовать (уступка третьему лицу);
Готовиться к варианту:

либо выкуп этого права третьими лицами (родственники и т.п.),
либо полный отказ от объекта и погашение ипотечного долга за счёт выручки.

7. Краткий вывод (резюме)

Однозначного автоматического иммунитета у квартиры в стадии стройки по ДДУ (в ипотеке) в банкротстве нет.
Для суда и управляющего это, как правило, залоговое имущество (право требования), которое подлежит реализации в пользу банка.
Сохранить объект возможно только при совокупности условий:

у должника есть реальный доход и он готов продолжать платить ипотеку;
банк не настаивает на реализации залога и согласен на реструктуризацию/сохранение договора;
в деле используется реструктуризация долгов и соответствующий план утверждается судом.

Если же:

дохода недостаточно,
банк хочет вернуть деньги через продажу права требования,
процедура идет по сценарию реализации имущества –
квартира (право требования по ДДУ) с большой вероятностью будет реализована в процедуре банкротства.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина