Вопрос в том как считается площадь застройки?

Надежда, здравствуйте!

Площадь застройки вашего дома будет считаться по максимальному контуру здания в плане, то есть по проекции всех частей дома на землю, а не только по площади первого этажа и опор. Согласно п. В.1.5 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», площадь застройки определяется как «площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части…», а также «площадь под зданием, расположенным на опорах, включается в площадь застройки». Аналогичная формулировка содержится в п. Г.7 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»: в площадь застройки включаются и консольно выступающие части здания, и площадь под зданием на столбах .

Термин «пятно застройки» прямо раскрыт в п. 3.1.27 СП 118.13330.2022: это «проекция всех частей здания по внешнему обводу, включая надземную часть на всю высоту и подземную часть…, на плоскость земли». Для целей кадастрового учета Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (приложение № 2) закрепляет ту же идею: площадь здания и его контура определяется по проекции внешних границ ограждающих конструкций, включая консольные и выступающие части .

Из этих норм следует, что дом на опорах считается застроившим участок по всей площади под ним, а не только в местах, где стоят стены или колонны: то есть под второй этаж, который выступает за пределы первого, формально попадает в площадь застройки полностью. В вашей конфигурации: при первом этаже 80 м² и втором этаже 100 м² (с выносом на опоры) площадь застройки/пятно застройки будет примерно 100 м², а схема «80 м² + площадь опор» нормам не соответствует. Именно из-за такой логики определения площади нельзя с помощью «нависающих» этажей формально уменьшить процент застройки участка — градостроительные и кадастровые правила специально это «перехватывают». Поэтому при проверке соответствия ГПЗУ и ПЗЗ, а также при подготовке проекта и техплана вам нужно ориентироваться именно на 100 м² как площадь застройки дома, ссылаясь на СП 54.13330.2011 (п. В.1.5), СП 118.13330.2012/2022 (п. Г.7, п. 3.1.27) и Приказ Росреестра № П/0393.

Здравствуйте!

Площадь застройки Вашего дома составит 100 кв. м, то есть в расчет берется проекция нависающего второго этажа, а не только пятно контакта первого этажа с землей.

Согласно п. 4.2.1 СП 55.13330.2016

Правила определения площадей помещений, площади здания, этажности и строительного объема жилых домов вне зависимости от форм собственности следует принимать согласно приложению А СП 54.13330.2022.

В приложении А СП 54.13330.2022 (п. А.1.1) указано

А.1.1 Площадь застройки многоквартирного жилого здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему контуру здания, на уровне планировочной отметки земли, включая выступающие части (балконы, лоджии, эркеры, козырьки и навесы входных групп, входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвальный этаж, галереи и переходы между зданиями). Площадь под многоквартирным жилым зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м, включаются в площадь застройки. В площадь застройки дополнительно включается выходящая за контур надземной части площадь подземной части здания, которая определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему контуру подземных ограждающих конструкций.

С точки зрения кадастрового учета ситуация аналогична. Для подготовки технического плана кадастровый инженер будет руководствоваться Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Согласно требованиям к определению контура здания, контур образуется проекцией внешних границ ограждающих конструкций (стен) на горизонтальную плоскость.

Поскольку второй этаж выступает за пределы первого (является консольным), контур здания будет формироваться именно по проекции второго этажа, так как он шире. Следовательно, в ЕГРН в качестве контура здания будет внесена фигура площадью 100 кв. м.

Коэффициент застройки (процент плотности) земельного участка будет рассчитываться исходя из 100 кв. м. Если Ваш участок небольшой, Вы рискуете превысить предельно допустимый процент застройки, установленный местными ПЗЗ. Превышение этого процента делает постройку самовольной (ст. 222 ГК РФ). Во-вторых, критически важны отступы от границ участка. Согласно пункту 6.7 СП 53.13330.2019, минимальное расстояние до забора соседа (3 метра) измеряется от цоколя здания только в том случае, если элементы дома (свес крыши, консольный этаж, балкон) выступают не более чем на 50 см. В Вашей ситуации выступ явно больше 50 см, поэтому 3 метра нужно отступать не от стены первого этажа, а от проекции стены второго этажа на землю. Если Вы построите опоры в 3 метрах от забора, а второй этаж будет нависать над участком соседа, это будет нарушением, которое может повлечь за собой иск о сносе или реконструкции.

Не стоит полагаться на дачную амнистию, амнистия упрощает процедуру регистрации права собственности (в некоторых случаях позволяет обойтись без уведомления о начале строительства), но она не легализует нарушения строительных (СНиП) и градостроительных (ПЗЗ) норм. Если сосед или администрация подадут в суд из-за нарушения отступов или плотности застройки, наличие зарегистрированного права не спасёт дом от экспертизы и возможного решения суда о сносе части, выходящей за допустимые границы.

Перед началом строительства рекомендую заказать ГПЗУ, чтобы точно знать допустимый процент застройки в Вашем районе и проверить, вписывается ли участок площадью 100 кв. м в эти лимиты с учетом всех необходимых отступов от проекции консоли.