Есть ли разница в налоге на имущество для физлица и ЗПИФ в Санкт‑Петербурге?

Здравствуйте, Александр!

Хочу пояснить, в чём состоят отличия в налогообложении нежилого помещения в Санкт‑Петербурге при разных формах собственности — у физического лица и закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Различия затрагивают:

1) порядок расчёта и уплаты налога на имущество;

2) круг обязанностей налогоплательщика;

3) особенности налогообложения получаемых доходов.

Налогообложение для физических лиц

В Санкт‑Петербурге налог на имущество для физлиц базируется на кадастровой стоимости объекта. Размер ставки коррелирует с типом помещения и его кадастровой стоимостью.

Для нежилых помещений (не относящихся к жилым домам, квартирам или гаражам) действует базовая ставка — 0,3 % от кадастровой стоимости. Это актуально, если объект не включён в специальный перечень, установленный п. 7 ст. 378.2 НК РФ.

Однако если помещение фигурирует в указанном перечне и его кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей, ставка повышается до 2 %. Начиная с 2025 года для объектов с кадастровой стоимостью свыше 10 млрд рублей будет применяться ставка 2,5 %

Налогообложение для ЗПИФ

Хотя ЗПИФ не признаётся юридическим лицом, обязанность по уплате налога на имущество возлагается на управляющую компанию — она платит за счёт средств фонда.

В этом случае налоговая база определяется не по кадастровой, а по остаточной (бухгалтерской) стоимости объекта. Эта стоимость формируется на основе учётных данных того лица, которое передало имущество в ЗПИФ.

Важные нюансы при работе с ЗПИФ

Налоговые органы вправе проверять, есть ли у операций с ЗПИФ реальная деловая цель, а не только стремление снизить налоговую нагрузку. К примеру, если операции с паями проводятся регулярно, физическое лицо могут признать предпринимателем — это повлечёт дополнительные налоговые обязательства.

Кроме того, при инвестировании в ЗПИФ нужно учитывать не только налог на имущество, но и потенциальные обязательства по НДФЛ — они возникают при получении дохода (например, при продаже паёв или получении промежуточных выплат).

Итоговые различия

Таким образом, главные отличия сводятся к следующему:

Для физлиц: налог рассчитывается от кадастровой стоимости, уплачивает его сам собственник.

Для ЗПИФ: налог определяется по остаточной стоимости, платит управляющая компания за счёт средств фонда.

Здравствуйте

Тут не совсем верно поставлен вопрос. 

В 1 очередь надо понимать, что физическое лицо- это именно собственник недвижимости, со всеми вытекающими.

В ПИФ или ЗПИФ- физическое лицо свою недвижимость отдает в собственность этого фонда и перестает быть собственником недвижимости. У него возникает лишь пай в рамках фонда. И потом он будет получать деньги в соответствии с этим паем и правилами пифа.

То есть сам он уже никак на эту недвижимость влиять не сможет.

Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ
«Об инвестиционных фондах»

Статья 15. Обособление имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд

1. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, обособляется от имущества управляющей компании этого фонда, имущества владельцев инвестиционных паев, имущества, составляющего иные паевые инвестиционные фонды, находящиеся в доверительном управлении этой управляющей компании, а также иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанной управляющей компании. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, учитывается управляющей компанией на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.
2. Для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением паевым инвестиционным фондом, открывается отдельный банковский счет (счета), а для учета прав на ценные бумаги, составляющие паевой инвестиционный фонд, отдельный счет (счета) депо. Такие счета, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации, открываются на имя управляющей компании паевого инвестиционного фонда с указанием на то, что она действует в качестве доверительного управляющего, и с указанием названия паевого инвестиционного фонда. Имена (наименования) владельцев инвестиционных паев при этом не указываются. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы после завершения (окончания) формирования паевого инвестиционного фонда вправе требовать от лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев, список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанное лицо обязано представить этот список не позднее пяти рабочих дней с даты получения требования.

Про налоги указала коллега выше. НО- тут не стоит ориентироваться только на налоги, потому что ЛЮБОЙ ПИФ ИЛИ ЗПИФ это крайне сложная вещь и там масса вариантов работы в рамках их правил, которые да, регистрируются в ЦБ, но при этом это все равно закрытыя частная структура. При этом сам пиф или зпиф- юридическим лицом не является, им является именно управляющая компания, которая и ведет дела пифа. 

Здравствуйте.

Не совсем понятно, что Вы имеете в виду задавая этот вопрос. Вы намерены сэкономить на налогах передав недвижимость во владение ЗПИФ? 

По сути, если физлицо владеет нежилой недвижимостью, то базовая ставка составляет 0,3 % от кадастровой стоимости в случае, если нежилой объект не входит в перечень, который определен в п. 7 ст. 378.2 НК РФ. Иным образом производится расчет налога, если нежилой объект находится в этом перечне.

Но надо понимать смысл Вашего вопроса, поскольку если Вы решили таким образом сократить свои налоговые обязательства, то Вы должны понимать, что организация ЗПИФ имеет существенные сложности. Если Вы обратите внимание на Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», то увидите насколько сложна его организация, управление и лицензирование.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34237/770438da348c71c5c921f6097812b630f6931671/

Поэтому стоило бы вначале все же уточнить цель такого вопроса. 

Здравствуйте!

Да, различия есть.

Физическое лицо платит налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объекта, используя ставку налога, установленную местным законодательством. Обычно в Санкт-Петербурге эта ставка колеблется от 0,1% до 2%, в зависимости от категории имущества.

Эта ставка прописана в пункте 2 статьи 406 Налогового кодекса РФ.

ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) относится к юридическим лицам, поэтому налог исчисляется иначе. Юридические лица платят налог на имущество организаций, ставка которого установлена на уровне субъекта федерации, и для Петербурга она варьируется от 0,5% до 2%.

Здесь важную роль играет характер фонда: если ЗПИФ инвестирует преимущественно в недвижимость, применяется повышенная ставка налога.

Физическое лицо имеет право на налоговые вычеты и льготы, установленные региональными властями, тогда как юридические лица таких льгот лишены.

Поэтому, владение имуществом физлицом отличается меньшей налоговой нагрузкой и наличием вычетов, тогда как ЗПИФ несёт повышенные обязательства по уплате налога на имущество.