Нужно ли открывать ИП для сдачи квартиры и получения налогового вычета?

Здравствуйте!

Для получения вычета необходимо одновременное соблюдение двух условий: Вы должны платить НДФЛ, а имущество не должно использоваться в предпринимательской деятельности. В случае с ИП оба условия не соблюдаются.

Самозанятые и ИП на спецрежимах (УСН, Патент) освобождены от уплаты НДФЛ.

Кроме того, согласно пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет не предоставляется в части расходов на приобретение недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности.

Вы сможете получить вычет, когда у Вас появится другой доход, облагаемый НДФЛ.

Если налоговая инспекция докажет, что квартира использовалась исключительно для предпринимательской деятельности (даже без статуса ИП, но при систематической сдаче в аренду), они Вам могут отказать в вычете и в будущем при продаже квартиры (письмо Минфина от 28.02.2017 № 03-04-05/11261).

Я самозанятая, но слышала что ип могут подать на налоговый вычет за покупку квартиры.

Алина, здравствуйте, к сожалению, как самозанятая, вы не имеете права на получение налогового вычета за покупку квартиры. Этот вид вычета доступен только тем, кто платит НДФЛ по ставке 13%. Самозанятые же платят налог на профессиональный доход (НПД).

ИП на общей системе налогообложения (ОСНО). Самый оптимальный вариант — это зарегистрироваться в качестве ИП на ОСНО (Общая система налогообложения).

 Регистрация ИП: Зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя. При регистрации выберите подходящий вид деятельности, связанный со сдачей недвижимости в аренду. Лучше всего указать код ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

 Важно выбрать ОСНО (Общая система налогообложения), так как только она позволяет получить налоговый вычет при покупке квартиры.
В конце года вам нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ (её можно подать онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС). В этой декларации укажите доход от сдачи квартиры в аренду и заявите налоговый вычет на покупку квартиры. К декларации приложите документы, подтверждающие право на вычет (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, платежные документы).
 Максимальная сумма, с которой можно получить вычет – 2 млн рублей. То есть, максимальный размер вычета 
 Целесообразность открытия ИП (ОСНО) для сдачи в аренду квартиры и получения вычета

 Не факт, что вы сразу сможете вернуть всю сумму вычета. Это зависит от размера вашего дохода за год.
Если вы уже получали налоговый вычет за покупку другой недвижимости, то повторно получить его нельзя.
При расчете налога на прибыль ИП на ОСНО вы можете уменьшить доход на сумму расходов, связанных со сдачей квартиры (например, коммунальные платежи, ремонт). Обязательно сохраняйте все чеки и документы.
 

 Тщательно просчитайте все расходы и доходы: Спрогнозируйте свой доход от сдачи квартиры, учтите все возможные расходы (налоги, взносы, коммунальные платежи, ремонт). Тогда станет ясно, насколько целесообразно переходить на ИП на ОСНО ради налогового вычета.

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 (НК РФ ч.2)

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
 

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

Здравствуйте.

В первую очередь, необходимо исходить из понимания, что представляет собой налоговый вычет в налоговом праве. Это уменьшение налоговой базы по налогу, а не субсидия за счет бюджета.

Касаемо НДФЛ, то при приобретении предусмотрены имущественные налоговые вычеты и профессиональные, регулируются они пп.3 п.1 ст.220 НК РФ и ст.221 НК РФ.

И тот и другой применимы в тех случаях, когда налогоплательщиком уплачивался налог на доходы физ.лиц  или будет ли уплачиваться. Иначе и возвращать из бюджета при наличии права на вычеты, нечего.

Вернуть уплаченный в бюджет налог на профессиональный доход (самозанятость) или по другому спец.режиму невозможно.

Сдача квартиры в найм возможна в статусе самозанятого или в качестве ИП. Возможно зарегистрироваться в качестве ИП и  применять  общий режим налогооблажения, предполагающий уплату НДФЛ, целесообразность такого варианта следует просчитывать в цифрах.

При сдаче жилых помещений в найм в рамках предпринимательской деятельности (при регистрации ИП) возможно применять общий режим налогооблажения, предполагающий уплату НДФЛ и НДС, но от уплаты НДС ИП вправе рассчитывать на освобождение. (п.1 ст.145 НК РФ). А в отношении НДФЛ возможен профессиональный налоговый вычет, предусмотренный ст.221 НК РФ.

Пояснения же первой ответившей о том, что доходы от продажи нельзя освободить от НДФЛ за давностью владения неверны ввиду ее невнимательности при прочтении абз.5 п.17.1 ст.217 НК РФ, и незнания данной нормы, а приведенное ею письмо Минфина касается ситуации, когда ИП применяет спец.режим, в частности УСН, о чем речи в вопросе нет изначально.

Так вот в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, цифровой валюты, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

На этот счет имеются и соответствующие разъянения Минфина. 

Неверный ответ дан и второй ответившей, поскольку при ОСНО применяются профессиональные налоговые вычеты, предусмотренные ст.221 НК РФ, а не имущественные, как ею разъяснено.

В целом, варианты, применения вычетов при сдаче квартиры в найм, в результате чего отчисления в бюджет минимизируются или вообще сводятся к 0, имеются, но только не применении НПД (самозанятости) или иных специальных налоговых режимов.

Подробная консультация по вопросу возможна индивидуально в чате.

С уважением

Здравствуйте!

Если Вы работаете  по трудовому договору с физ или юрлицом помимо самозанятости и являетесь плательщиком НДФЛ, то тогда не через самозанятость, а просто  как физлицо 13 % можете подавать декларацию на сдаваемое жильё.

 
С 1 января 2024 года в силу вступили поправки в Налоговый кодекс. Теперь максимальный размер социальных вычетов составляет 150 тысяч рублей вместо 120.

Пример расчёта вычета с арендных платежей
С дохода от аренды необходимо платить налоги. Например, если вы сдаёте квартиру в аренду за 30 000 рублей в месяц, то по окончании календарного года необходимо будет подать декларацию 3-НДФЛ на совокупный доход за год — 360 000 рублей. С этой суммы начислят налог 13%, то есть, 46 800 рублей. Если у Вас  столько отчислялось НДФЛ за год по трудовому договору и ГПХ, то  право на налоговый вычет возникает

Важный момент: воспользоваться налоговым вычетом можно только в том случае, если Вы сдаёте квартиру как физическое лицо(Договор аренды чтобы отражал именно физлицо, а не самозянятый). Если оформлен статус самозанятого, и Вы не платите НДФЛ, вычет Вам не положен. 

Если заключён с Вами договор ГПХ как физического лицо с организацией или предпринимателем,  то Ваш заказчик является налоговым агентом и обязан удержать из суммы Вашего вознаграждения 13% НДФЛ. В этом случае Вы можете воспользоваться налоговым вычетом. Если  же Вы заключаете договор ГПХ, как самозанятый, Вы не являетесь плательщиком НДФЛ, соответственно вычет не из чего производить, если нет ещё работы по ТД с физлицом или юрлицом.

За свои доходы по трудовому договору между 2 физлицами получатель дохода должен отчитаться сам по декларации 3-НДФЛ и заплатить подоходный налог.