Может ли он теперь заключить с СНТ договор о пользовании лишь конкретными составляющими инфраструктуры СНТ

Здравствуйте, Михаил.

Согласно Федеральному закону № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» бывший член СНТ после изменения назначения земли на ИЖС сохраняет право пользования объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования СНТ.

Здравствуйте Михаил! 

После выхода из СНТ и перевода участка в ИЖС собственник сохраняет право пользования объектами инфраструктуры товарищества, включая дороги, въездные ворота и калитки, но обязан вносить плату за их содержание. Возможность заключить договор о пользовании только конкретными элементами инфраструктуры и уменьшить размер оплаты зависит от нескольких факторов. 

Согласно Федеральному закону №217-ФЗ, лица, ведущие садоводство без участия в товариществе, вправе использовать имущество общего пользования на равных условиях с членами СНТ. При этом они обязаны вносить плату за:

— приобретение, создание, содержание и ремонт имущества общего пользования;

— услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом. 

Размер платы для индивидуальных собственников не может превышать размер платы для членов СНТ при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) имущества. 

Возможность заключения договора

Собственник может заключить с СНТ договор о порядке пользования объектами инфраструктуры. В договоре можно прописать условия использования конкретных элементов инфраструктуры (например, дороги, ворот, калитки) и размер платы за них. Однако несколько нюансов:

1. Условия договора определяются общим собранием членов СНТ**. Товарищество не может отступать от утверждённой формы договора без решения собрания. 

2. Плата за содержание инфраструктуры обычно включает не только конкретные объекты, но и общие расходы товарищества (например, на охрану, вывоз мусора, обслуживание коммуникаций). Разделить эти расходы по отдельным элементам инфраструктуры может быть сложно, так как они часто являются взаимосвязанными.

3. Если на общем собрании было принято решение о сборе средств на определённые нужды (например, охрану), индивидуальные собственники обязаны уплачивать соответствующий взнос, даже если не пользуются этой услугой. 

Уменьшение размера оплаты

Чтобы уменьшить размер оплаты, можно попробовать следующие варианты:

1. Участвовать в общих собраниях СНТ и голосовать по вопросам, касающимся размера платы и сметы расходов. Индивидуальные собственники имеют право участвовать в голосовании по вопросам, связанным с имуществом общего пользования. 

2. Оспорить размер платы в судебном порядке, если считаете, что он завышен или не соответствует фактическим расходам товарищества. Однако суды часто поддерживают решения общих собраний СНТ. 

3. Пересмотреть условия договора при его заключении, аргументируя необходимость снижения платы конкретными обстоятельствами (например, ограниченным использованием инфраструктуры). Однако успех зависит от готовности товарищества идти на компромисс.

 Особенности ситуации

Если более половины бюджета СНТ составляют расходы на зарплату председателя и бухгалтера, это может повлиять на возможность снижения платы. Эти расходы часто включаются в общие затраты товарищества и распределяются между всеми пользователями инфраструктуры. Исключить их из платы для индивидуального собственника может быть сложно, так как они связаны с управлением всем СНТ, а не только с конкретными объектами.

 Рекомендации

1. Изучите устав СНТ и решения общих собраний касающиеся платы за пользование инфраструктурой.

2. Проведите переговоры с правлением СНТ и объясните свою позицию. Возможно, удастся достичь взаимовыгодного соглашения.

Здравствуйте!

1.исхожу из того, что участок по-прежнему находится в границах территории садоводства (по проекту межевания/документам СНТ), а изменён только вид разрешённого использования.

2. Нормы права

ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…»

Ст. 5 ч. 1–2: собственники участков, расположенных в границах территории садоводства, но не состоящие в СНТ, вправе вести садоводство без членства и использовать имущество общего пользования на равных условиях и в объёме, установленном для членов СНТ.
Ст. 5 ч. 3: такие лица обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капремонт объектов общего пользования, за услуги и работы товарищества по управлению этим имуществом в порядке, установленном для взносов членов СНТ.
Ст. 5 ч. 4: суммарный ежегодный размер этой платы устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру членских и целевых взносов члена СНТ, рассчитанных по закону и уставу.
Ст. 5 ч. 5: при невнесении платы она взыскивается СНТ в судебном порядке.

Ст. 17 ч. 1 п. 21, 22, ч. 3 217-ФЗ – размер взносов членов СНТ и размер платы по ст. 5 ч. 3 устанавливает общее собрание, утверждает финансово-экономическое обоснование; по этим вопросам голосуют и не-члены, ведущие садоводство без участия в СНТ.
Ст. 25 217-ФЗ – имущество общего пользования (дороги, проезды, и т.п.), созданное после вступления закона в силу, принадлежит в общей долевой собственности собственникам участков, расположенных в границах садоводства, пропорционально площади участков.
Судебная и официальная позиция

Разъяснения органов и практика: плата не-члена = взносы члена, взимается в том же порядке, что и взносы, включая расходы на управление (председатель, бухгалтер и др.).
Позиция ВС РФ: индивидуальный садовод и член СНТ платят за общее имущество по-сути одинаково, размер платежа надо связывать с фактическими расходами товарищества, но освобождаются только те, кто не пользуется и по закону не обязан платить (пример – участки вне границ товарищества, отсутствие доступа и т.п.).

ГК РФ ст. 274 – при необходимости прохода/проезда через чужой земельный участок может устанавливаться сервитут, с платой, соответствующей реальным ограничениям и расходам.

3. Вывод по праву (можно ли «только дорога и ворота» и платить меньше)

3.1. Если участок остаётся 

в границах территории СНТ

По 217-ФЗ вы относитесь к лицам, указанным в ст. 5. Тогда:

Вы имеете право пользоваться всем имуществом общего пользования (дороги, ворота, сети и т.д.) на тех же условиях, что и члены.
Взамен у вас жёсткая законная обязанность платить ту же суммарную плату, что и член (членские + целевые), установленную общим собранием и обоснованную сметой.
Закон не предусматривает дробления платы по объектам («только дорога, только ворота»). Плата по ч. 3 ст. 5 – единый пакет: содержание всего общего имущества + управление им (в т.ч. зарплата председателя, бухгалтера).

Следовательно, СНТ не обязано заключать с вами договор только на часть инфраструктуры с пропорционально меньшей платой. Любой «облегчённый» договор возможен только по взаимному согласию и будет выходить за рамки модели, заложенной в 217-ФЗ – у товарищества есть все основания настаивать на полной плате.

3.2. Если участок 

выведен из границ территории садоводства

Если по проекту межевания / граддокументации ваш участок вышел за территорию садоводства (теперь это обычный ИЖС в посёлке/городе, а СНТ – соседнее образование), то:

На вас не распространяется ст. 5 217-ФЗ, вы не являетесь «индивидуалом на территории садоводства».
Доступ через дороги СНТ тогда должен решаться:

либо договором (возмездное пользование дорогой, воротами);
либо сервитутом по ст. 274 ГК РФ.

В таком случае плата уже может быть привязана только к конкретным объектам (дорога, ворота, охрана), исходя из реально понесённых СНТ затрат. Но СНТ не обязано соглашаться; спор при отсутствии согласия – через суд (об установлении сервитута и размере платы).

4. Что делать на практике

Проверить статус участка по документам

Выписка ЕГРН: категория земель, ВРИ, сведения о том, входит ли участок в границы садоводства.
Документы СНТ (утверждённый проект межевания / схема границ территории садоводства).
Это принципиально: внутри границ – режим ст. 5 217-ФЗ, вне границ – общегражданский договор/сервитут.

Если участок в границах СНТ:

Письменно запросить в СНТ:

копию устава;
действующую смету и финансово-экономическое обоснование размера взносов и платы по ст. 5;
решение общего собрания, где утверждён размер платы и сметы.

Участвовать (как не-член) в общем собрании по вопросам сметы и размера платы и голосовать за уменьшение/иначеe распределение расходов (в т.ч. оплаты председателя и бухгалтера).
При явном завышении расходов или нарушении порядка принятия решения – оспаривать размер платы в суде, ссылаясь на отсутствие надлежащего обоснования и на то, что плата должна покрывать реальные расходы, а не произвольные суммы.

Требовать от СНТ «частичный договор только на дорогу» вы формально можете, но обязать СНТ его заключить закон не позволяет – это уже вопрос переговоров.
Если участок вне границ СНТ:

Письменно предложить СНТ договор пользования дорогой/воротами с обоснованной платой по фактическим расходам (доля от содержания дороги, охраны и т.п.).
При отказе, если объективно другого подъезда к участку нет – рассмотреть иск об установлении частного сервитута (ГК РФ ст. 274) с определением размера платы судом.

5. Итог в формате «да / нет»

Если ваш участок физически в границах территории СНТ:

по 217-ФЗ вы обязаны платить столько же, сколько член СНТ, за всё общее имущество и управление им;
закон не даёт вам права в одностороннем порядке ограничить плату только дорогой и воротами;
уменьшить размер можно только через участие в утверждении сметы / оспаривание завышенных расходов.

Если участок выведен из границ садоводства и стал обычным ИЖС вне территории СНТ:

нормы ст. 5 217-ФЗ не применяются;
отношения с СНТ – по договору или сервитуту, и здесь уже можно юридически привязать плату только к дороге/воротам, но СНТ не обязано соглашаться, вопрос решается переговорами или судом.

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

даже 100-200-300 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!

С уважением,

Набатова Екатерина