Как от этого обезопасить себя?

Здравствуйте!

1. Надо ли нам, как покупателям, писать в опеке заявление на выдачу предварительного разрешения?

Нет, в орган опеки и попечительства обращаются законные представители несовершеннолетнего ребенка, согласно ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. 

От Вас подача заявления не требуется. 

При этом, порядок выдачи указанного предварительного разрешения устанавливается органом местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних детей. — Административным регламентом предоставления услуги. 

3. Получается, что продавцы должны купить другую недвижимость и выделить детям доли, не меньше нынешних по площади. А в какой период они это сделать?

Да, в результате совершения сделки имущественные права несовершеннолетних детей не должны быть ухудшены, в этом случае орган опеки и попечительства выдаст предварительное разрешение на продажу долей несовершеннолетних детей. 

Так, согласно ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. 

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. 

4. Если вдруг продавцы не купят другую недвижимость, то есть риск, что в будущем договор купли-продажи аннулируют, если дети по достижении 18 лет опротестуют сделку? Как от этого обезопасить себя?

В случае, если законными представителями  — родителями несовершеннолетних детей не будут выполнены требования предварительного разрешения от органа опеки и попечительства, об этом станет известно последнему, то орган опеки и попечительства может обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным и о его расторжении. 

1. Надо ли нам, как покупателям, писать в опеке заявление на выдачу предварительного разрешения?

 Здравствуйте.

Не совсем понятно какое именно заявление писать Вам, если Вы покупатели. Что именно просят в нем указать? И как объясняют необходимость?

2. Если да, то тогда ли это заявление писать моя супруга, если она не является созаемщиком.

 Пока вообще не вижу оснований для такого заявления. Законодательством оно не предусмотрено.

3. Получается, что продавцы должны купить другую недвижимость и выделить детям доли, не меньше нынешних по площади. А в какой период они это сделать?

 Собственно этот вопрос Вас не особенно интересует. За этим отслеживает орган опеки после того, как выдаст предварительное согласие по ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Условия такого согласия указываются в соответствующем документе.

4. Если вдруг продавцы не купят другую недвижимость, то есть риск, что в будущем договор купли-продажи аннулируют, если дети по достижении 18 лет опротестуют сделку? Как от этого обезопасить себя?

Действительно такая проблема может возникнуть.

В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07).

Невыполнение требований, предусмотренных распоряжением органов опеки в части покупки в собственность несовершеннолетних другой квартиры влечет за собой признание сделки недействительной (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ18-1).

Хотя тут конечно есть ряд определенных допущений, в том числе и в части учета прав покупателей, но судя по всему Верховный суд РФ счел возможным в первую очередь защитить интересы детей. Правда, поскольку в Вашем случае приобретение идет также с использованием материнского капитала, то тут либо одни дети пострадают, либо другие. Не считая обоснованным такой вывод Верховного суда РФ, все же стоит учитывать, что такие последствия могут Вас настигнуть через какое-то время после совершения сделки. 

В этом случае полагаю логичным использовать страхование титула собственности. Это конечно увеличит Ваши расходы, но в целом как минимум сохранит Ваши деньги.

Здравствуйте, Геннадий!

1. Вообще это исключительно их проблема. Т.к. речь идет об имуществе их детей, соответственно они и должны писать заявление. На вас закон такой обязанности не возлагает.

Но с другой стороны — хуже от этого не будет, Ваши права никак не будут нарушены, какие-либо дополнительные обязательства не возникнут, в связи с чем, если это поможет решению их проблемы, ускорить процедуру — можете написать.

2. Вы спросите как им надо. Исходим из того что писать Вы не должны, при этом, если им надо в какой-то форме написать — напишите в какой хотят. От себя или от супруги — не принципиально. Опять же потому что от этого никаких обязательств у Вас не возникает.

3. Да, смысл в том, что права детей не должны ухудшаться. Таким образом, выделяют обычно большие доли, чем были, чтобы получить согласие (ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

4. Такое действительно возможно, т.к. могут предъявить иск о признании сделки недействительной. Опека может предъявить подобный иск. Обезопасить себя можно страховкой.

Уважаемый Геннадий, здравствуйте!

1) Покупатели (Вы и супруга) не обязаны подавать заявление в орган опеки и попечительства на выдачу предварительного разрешения на продажу недвижимости, если в приобретаемом объекте нет доли несовершеннолетних детей.

Заявление подают только продавцы, если среди собственников есть дети, либо если имущество приобреталось с использованием материнского капитала и права детей не были реализованы.

Основание: ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/
2) Супруга не обязана писать заявление, если не участвует в сделке как покупатель или созаемщик, и если приобретаемое имущество не оформляется на несовершеннолетних детей.

Заявление в опеку подают только те лица, чьи действия затрагивают имущественные права подопечных (детей), то есть продавцы.

Основание: ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ N 48-ФЗ.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/
3) Продавцы обязаны в течение срока, установленного органом опеки, приобрести другое жилое помещение и выделить детям доли, не меньшие по площади, чем были ранее. Обычно этот срок указывается в разрешении органа опеки (часто — до 6 месяцев).

4) В случае, если продавцы не выполнят обязательства по выделению долей детям, существует риск признания сделки недействительной по иску органа опеки.

Чтобы обезопасить себя, рекомендую

а) получить копию разрешения органа опеки на продажу;

б) убедиться, что в договоре купли-продажи прописано обязательство продавцов по выделению долей детям в новом жилье;

в) предусмотреть в договоре условие о расторжении сделки при невыполнении продавцами обязательств. 

— Всех благ Вам!