Здравствуйте, могу ли я вовремя банкротства пользоваться своей коммерческой недвижимостью, она будет выставлена на торги

Екатерина, по тому, как вы пишете, очень чувствуется тревога. Это абсолютно естественно — вы оказались в сложной ситуации с долгами, риском остаться без помещения, без дохода и с коммуналкой, которая всё равно «висит на шее». А ещё страшно, что любой шаг — особенно попытка заработать — может быть воспринят как нарушение, за которое потом накажут. Такое ощущение, будто вокруг сплошное минное поле, и непонятно, где можно поставить ногу. Давайте разберёмся, что на самом деле происходит, и как можно выстроить для себя безопасную стратегию.

Когда человека признают банкротом и вводят процедуру реализации имущества, всё его имущество — недвижимость, транспорт, деньги, доходы — входит в так называемую конкурсную массу. Это прямо указано в статье 213.25 Закона о банкротстве и подтверждено разъяснениями Верховного Суда: туда попадает всё, что у вас было на момент признания банкротом, и всё, что появится после. Формально собственником помещения вы остаетесь, ведь по статье 223 Гражданского кодекса право собственности переходит только после регистрации перехода права. Но распоряжаться им — продавать, сдавать в аренду, получать доход — вы уже не можете, этим занимается финансовый управляющий. Иными словами, помещение не «отобрали», но теперь оно работает не на вас, а на конкурсную массу, то есть на погашение долгов перед кредиторами.

Использовать помещение до продажи, как правило, можно. Закон не запрещает вам находиться там или использовать его, например, под офис, склад или мастерскую, если это не мешает продаже и не ухудшает состояние имущества. На практике суды даже по аналогии с автомобилями разрешают должникам пользоваться вещами до фактической передачи покупателю — ведь машина, например, тоже не стоит на приколе до торгов. Но важно помнить: любое использование должно быть согласовано с управляющим. Без его согласия нельзя ни заключать договоров, ни брать деньги за аренду.

И вот здесь самое болезненное место — арендаторы и «неофициальная» оплата. Вы пишете, что не ИП, аренда идёт наличными. На первый взгляд кажется, что так безопаснее: никто не узнает, и можно хоть что-то заработать. Но в контексте банкротства это не защита, а, наоборот, риск. Закон и практика Верховного Суда чётко говорят: в конкурсную массу входят не только вещи, но и доходы должника, включая аренду, даже если вы не предприниматель. У должника есть обязанность раскрывать финансовому управляющему всю информацию о своих доходах и имуществе. Если скрывать арендаторов и наличные поступления, это будет расценено как недобросовестное поведение и сокрытие имущества. Суд в таких случаях может отказать в освобождении от долгов (статья 213.28 Закона о банкротстве), а в особо тяжёлых ситуациях даже возбудить уголовное дело по статье 195 УК РФ — «неправомерные действия при банкротстве». Поэтому «чёрная» аренда сейчас — это не спасение, а потенциальная ловушка.

Что делать? Самое правильное — выйти из тени и легализовать отношения с арендаторами через финансового управляющего. Ему нужно сообщить, что помещение сдано, пусть даже без договора. Дальше возможны варианты: оформить официальные договоры аренды с согласия управляющего или позволить ему заключить новые. Деньги должны поступать на счёт, который контролируется управляющим. Это не против вас, а в ваших интересах: из этих поступлений можно оплачивать коммунальные платежи и при этом вам будет выделяться прожиточный минимум.

Теперь о коммуналке. Здесь важно разделить долги «до» и «после». Всё, что накопилось до даты начала процедуры, включается в общую массу требований кредиторов и обычно списывается после завершения банкротства. А вот коммунальные платежи, которые приходят уже после введения реализации имущества, считаются текущими платежами по смыслу статей 5 и 213.27 Закона о банкротстве. Они оплачиваются из конкурсной массы, а не из ваших личных денег. Для жилых помещений закон прямо указывает, что такие расходы относятся к третьей очереди текущих платежей, и практика по нежилым помещениям аналогична: коммуналка — это текущие расходы процедуры, которые может оплачивать управляющий. Поэтому платить «из кармана» вы не обязаны — важно просто согласовать этот вопрос с управляющим.

Когда объект продадут и право собственности перейдёт к покупателю, ваши обязанности по оплате коммунальных услуг закончатся. Новый владелец будет платить сам. А вы, как должник, останетесь только с личными расходами — на жильё, еду, базовые нужды. И вот здесь закон защищает вас. По статье 213.27 Закона о банкротстве вам обязаны выделять прожиточный минимум — один на вас и по одному на каждого иждивенца. Эту сумму утверждает суд по ходатайству через финансового управляющего. Более того, суд может увеличить размер выплат, если, например, не хватает средств на оплату коммуналки по вашему жилью или на лечение. Есть судебная практика, где именно так и делали: разрешали выделить из конкурсной массы дополнительные суммы на ЖКХ и другие жизненно важные расходы.

Что же вам делать прямо сейчас? Во-первых, перестать воспринимать «неофициальную» аренду как спасение — теперь это риск. Во-вторых, обязательно выйти на связь с финансовым управляющим и письменно обсудить всё, что связано с помещением: арендаторы, коммуналка, возможность работы в этом помещении до продажи. Лучше направить официальное письмо или электронное сообщение, чтобы у вас было подтверждение вашей открытости. Это покажет суду вашу добросовестность — а это главный фактор при решении вопроса о полном списании долгов. Далее — легализуйте аренду. Пусть будут официальные договоры и платежи на прозрачный счёт. Из этих денег управляющий сможет оплачивать коммуналку, а вам выделять прожиточный минимум.

И наконец, подайте ходатайство в суд о выделении прожиточного минимума и при необходимости дополнительных средств на оплату коммунальных услуг. К ходатайству приложите квитанции, справки, расчёты. Всё это делается через финансового управляющего, но вы можете проявить инициативу.

Главное — не пытаться сейчас «спасти» ситуацию серыми схемами. Не скрывайте доходы, не переписывайте имущество, не берите наличку мимо управляющего. Любое такое действие суд может расценить как попытку вывести активы, и это сведёт на нет всю процедуру.

Если коротко, то закон устроен не для того, чтобы вас наказать, а чтобы всё было прозрачно и честно. Всё ваше имущество и доходы действительно идут в конкурсную массу, но при этом вам обязаны оставить деньги на жизнь, а текущие коммунальные расходы могут покрываться из этой же массы. Поэтому лучший путь сейчас — действовать открыто, через финансового управляющего, оформить аренду официально и спокойно пройти процедуру. Это не только убережёт вас от проблем, но и даст реальный шанс освободиться от долгов и начать с чистого листа.