Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно их оповестить и где зафиксировать их отказ, как и где это правильно записать и зафиксировать?
Здравствуйте, хотим продать свой дом в общем дворе, дома у каждого отдельно свои ,но присутствует долевая собственность, слышала ,что нужно сперва по закону оповестить и предложить его соседям по двору , и только после того как никто из них не захочет покупать, можно продавать третьим лицам. Как правильно их оповестить и где зафиксировать их отказ , как и где это правильно записать и зафиксировать??
Когда продаёшь дом в общем дворе, тревога обычно не из-за самой сделки, а из-за страха, что соседи потом оспорят продажу, и всё пойдёт по кругу. Хочется сделать всё по закону, чтобы не было неприятных сюрпризов. Это правильный подход: грамотное уведомление сособственников — как страховка от будущих исков, особенно по статье 250 Гражданского кодекса РФ, где закреплено их преимущественное право покупки.
Первое, с чего стоит начать, — понять, кого вообще нужно уведомлять. Преимущественное право покупки возникает только при продаже доли в общем имуществе. Обычно дом принадлежит продавцу целиком, а земельный участок под двором находится в общей долевой собственности. Значит, уведомлять нужно только тех, кто владеет долями в этом участке. Просто «соседей по двору» уведомлять не нужно, если они не являются совладельцами земли. При этом есть тонкий нюанс: поскольку доля в земле переходит к покупателю вместе с домом по принципу «единства судьбы» земельного участка и строения, некоторые юристы считают уведомление избыточным. Но на практике лучше всё же уведомить сособственников именно по доле земли — это минимизирует риск и лишает недовольных повода для спора.
Что должно быть в уведомлении? Всё просто: объект (какую долю продаёте, например, 1/5 земельного участка с кадастровым номером), цену и условия продажи (порядок расчётов, задаток, сроки, кто платит нотариусу), а также срок для ответа — один месяц со дня получения извещения, если речь идёт о недвижимости. Если в течение месяца никто не купит или сразу даст письменный отказ, можно спокойно продавать третьему лицу.
Передать уведомление можно тремя способами. Самый надёжный — через нотариуса: он отправит извещения, зафиксирует получение или отказ, а по истечении месяца выдаст подтверждающие документы. Плюс в том, что сделка с долей в любом случае проходит через нотариуса, так что всё получится «в одном окне». Второй вариант — через личный кабинет Росреестра: там есть официальный сервис «Извещение о продаже доли». После публикации система уведомит всех совладельцев, а факт публикации будет считаться доказательством уведомления. Третий способ — старый, но верный: заказные письма с уведомлением о вручении и описью вложения. Если письмо вернулось по истечении срока хранения — это тоже считается надлежащим уведомлением, и отсчёт месяца всё равно начинается.
Если кто-то из совладельцев сразу пишет отказ от покупки — замечательно, можно продавать, не дожидаясь месяца. Если все молчат, по закону это приравнивается к отказу. Главное, чтобы у вас были доказательства направления уведомлений: квитанции, описи, уведомления о вручении или отчёт из личного кабинета Росреестра. Без них, если кто-то потом решит оспорить сделку, суд может усомниться, что уведомление было надлежащим.
После того как месяц прошёл или получены письменные отказы, можно заключать договор купли-продажи дома и доли земли у нотариуса. Именно нотариус удостоверит сделку и сам подаст документы в ЕГРН, что избавит вас от лишних визитов и гарантирует законность оформления.
Часто люди допускают ошибки, из-за которых сделки потом оспариваются. Например, уведомляют о продаже по одной цене, а потом продают третьему лицу дороже или на других условиях. В таком случае любой из совладельцев в течение трёх месяцев может подать иск о переводе прав покупателя на себя — и суд, скорее всего, встанет на его сторону. Поэтому если изменились цена или условия, нужно переуведомить всех сособственников. Ещё одна распространённая ошибка — не указывать в уведомлении все детали: сроки, задаток, способ оплаты. Суды воспринимают условия буквально, поэтому лучше прописать всё максимально подробно. И, конечно, нельзя искусственно занижать цену доли в земле, «разбивая» сделку на части, чтобы обойти преимущественное право — суды это квалифицируют как притворность.
Для уведомления можно использовать простой шаблон: «Сообщаю о намерении продать 1/5 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый № … по адресу … Цена доли — … рублей. Условия: оплата …, расчёт …, задаток …, нотариус …, выход на сделку до … Доля отчуждается вместе с принадлежащим мне жилым домом (адрес, кадастровый № …), цена дома — … рублей, доля земли — … рублей, всего … рублей. В соответствии со статьёй 250 ГК РФ вы вправе приобрести мою долю на указанных условиях в течение одного месяца со дня получения настоящего уведомления. В случае отсутствия ответа доля будет продана третьему лицу. Контакты для связи: …»
Если обобщить: берёте свежие выписки ЕГРН на дом и участок, составляете уведомления всем совладельцам земли, направляете их через нотариуса, ЛК Росреестра или почтой с описью, собираете отказы или ждёте месяц, а потом заключаете нотариальный договор купли-продажи дома с долей в земле на тех же условиях, которые предлагали совладельцам. При таком подходе вы полностью соблюдаете требования статьи 250 ГК РФ, принцип единства судьбы земли и строения, нотариальную форму сделки и порядок уведомления, утверждённый Росреестром. А главное — закрываете все возможные риски, действуя строго по закону и без лишних нервов.