Есть ли в Законе о банкротстве такое положение, что арбитражный управляющий должен передать мне квартиру без долгов?

Добрый день, Вадим!

По Вашему вопросу о приобретении квартиры с торгов по банкротству и переходе долга по капитальному ремонту могу дать следующие разъяснения.

Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при реализации имущества должника на торгах, имущество должно передаваться покупателю свободным от прав третьих лиц. Однако в отношении долгов по капитальному ремонту ситуация имеет свои особенности.

В соответствии с п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Данная норма является специальной по отношению к общим положениям о банкротстве. Верховный Суд РФ в Определении от 23.01.2020 №308-ЭС19-18381 подтвердил, что долги по взносам на капитальный ремонт следуют за имуществом и переходят к новому собственнику независимо от основания приобретения права собственности.

Однако, в практике встречаются случаи, когда арбитражные управляющие погашают такие долги за счет конкурсной массы должника перед передачей имущества новому собственнику. Это происходит, если:

1. В условиях торгов было прямо указано, что имущество передается без долгов по капитальному ремонту;
2. Арбитражный управляющий принял решение о погашении таких долгов в рамках текущих платежей должника.

Вам необходимо проверить условия торгов, на которых Вы приобрели квартиру. Если в них было указано, что имущество передается без обременений и долгов, включая долги по капитальному ремонту, то арбитражный управляющий действительно обязан передать Вам квартиру без этих долгов.

Если же таких условий не было, то по общему правилу долг по капитальному ремонту переходит к Вам как к новому собственнику в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Рекомендую Вам:
1. Изучить документацию о торгах, на которых Вы приобрели квартиру;
2. Проверить договор купли-продажи на наличие условий о передаче имущества без долгов;
3. При наличии таких условий обратиться к арбитражному управляющему с требованием о погашении долга по капитальному ремонту за счет конкурсной массы должника.

Если арбитражный управляющий отказывается исполнять свои обязанности, Вы вправе обжаловать его действия в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, в порядке ст. 60 Федерального закона