Есть ли в Законе о банкротстве такое положение, что арбитражный управляющий должен передать мне квартиру без долгов?

Добрый день, Вадим!

По вашему вопросу о приобретении квартиры с торгов по банкротству и переходе долгов по капитальному ремонту могу дать следующие разъяснения.

Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при реализации имущества должника на торгах в рамках процедуры банкротства действительно существует принцип очищения имущества от обременений. Однако в отношении долгов по капитальному ремонту ситуация имеет свои особенности.

В соответствии с п. 5 ст. 213.26 Закона о банкротстве, имущество должника, на которое в соответствии с законодательством РФ может быть обращено взыскание, реализуется на торгах в порядке, установленном данным законом. При этом согласно п. 7 ст. 213.26 этого же закона, имущество должника передается покупателю свободным от прав третьих лиц.

Однако долги по капитальному ремонту имеют особый статус. В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, включая неисполненную предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, долги по капитальному ремонту являются особым видом обязательств, которые в силу прямого указания жилищного законодательства следуют за объектом недвижимости и переходят к новому собственнику независимо от оснований приобретения права собственности.

Верховный Суд РФ в Определении от 23.01.2020 N 306-ЭС19-22343 указал, что приобретение имущества с публичных торгов в рамках процедуры банкротства не является исключением из общего правила о переходе долга по взносам на капитальный ремонт к новому собственнику.

Что касается утверждения арбитражного управляющего о том, что он обязан передать квартиру очищенной от долгов, то это верно в отношении большинства обременений (ипотека, аресты и т.д.), но не в отношении долгов по капитальному ремонту, которые в силу специальной нормы ЖК РФ следуют за объектом недвижимости.

Вместе с тем, вы можете обратиться к арбитражному управляющему с просьбой погасить данную задолженность за счет конкурсной массы должника до передачи вам квартиры, если это возможно в рамках процедуры банкротства. Однако такая обязанность у арбитражного управляющего отсутствует.

Также стоит отметить, что в некоторых случаях арбитражные управляющие включают в условия торгов положение о том, что покупатель принимает на себя обязательства по оплате долгов по капитальному