Какие риски при продаже дома в рассрочку покупателю с долгами ФССП и как оформить расторжение?

Здравствуйте.

Риски в такой ситуации, конечно, есть. Вы можете заключить договор купли-продажи с покупателем в рассрочку, он станет собственником дома, а приставы потом наложат запрет осуществления сделок с этим домом по его долгам.

В дальнейшем, если покупатель не будет исполнять свои обязательства перед Вами, Вы не сможете вернуть себе дом даже в судебном порядке. Даже добившись решения суда о расторжении договора в связи с существенным его нарушением другой стороной (ст. 450 ГК РФ) Росреестр откажет в перерегистрации дома на Вас, так как на нем будет висеть запрет от приставов. Вам придется обращаться в суд с иском об освобождении от ареста с непонятными перспективами и существенными потерями времени и денег.

Если покупатель свалится в банкротство, то тоже у Вас будут проблемы, так как дом попадет в его конкурсную массу.

Если Вы будете заключать договор с рассрочкой, то дом будет в залоге в Вашу пользу (ст. 488 ГК РФ)

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
 

и у Вас будет преимущественное право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного дома, но времени и нервом Вы можете потерять изрядно.

Поэтому лучше подумать как следует прежде, чем вступать в договорные длительные отношения с лицом, которое нечистоплотно с другими кредиторами (исполнительные производства в ФССП свидетельствуют, что долги свои он вероятно не платит).

В договоре можно прописать, что неисполнение обязанностей покупателя по ежемесячному платежу за дом предоставляет продавцу права в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата предмета договора.

Но в таком случае, если Вам суд вернет дом, то на Вашей стороне возникнет неосновательное обогащение (Вы и дом вернули, и деньги у Вас остались). Такие условия не являются допустимыми, Вам все равно придется эти платежи вернуть.

Вот Ваши требования больше всего подошел бы договор долгосрочной аренды с выкупом имущества. В этом случае в состав арендных платежей включалась бы и выкупная цена за дом, при этом арендатор стал бы собственником только после полной уплаты стоимости дома. В случае расторжения договора Вам бы не пришлось возвращать ему ничего, так как арендные платежи за то время, что он жил в доме возврату не подлежат.

Но вот согласится ли потенциальный покупатель на то, что он 10 лет будет жить в доме на «птичьих правах» — это вопрос, ему это невыгодно и опасно.

Здравствуйте .

Риски могут быть в данном случае,.Наличие исполнительных производств может говорить о неплатежеспособности или нестабильной финансовом положении покупателя.

При наличии открытых исполнительных производств, у покупателя могут возникнуть сложности с совершением любых регистрационных действий с недвижимостью, включая регистрацию права собственности на дом, который Вы продаете. Это может затянуть или сделать невозможным завершение сделки.

Если решите заключить  договор купли -продажи в кредит, то следует знать, что  согласно 2 ст.489 ГК РФ:

. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара

Таким образом помимо договорных условий об  ответственности за неисполнение обязательств по оплате, в таком случае вы защищены нормами закона, которое дает вам право отказаться от  исполнения договора и потребовать обратно проданный дом .

Также, при заключении договора 

рассмотрите возможность включения в договор условия о солидарной ответственности обоих покупателей, а.  также можно  увеличить первоначальный платёж,  включите условия об ответственности при просрочки платежа в виде штрафа и  пени.

Здравствуйте, Мария!

У одного из них есть открытые дела у ФССП, какие могут быть риски (аресты и тп), кроме того, что человек не осилит выплаты? 

Покупатель с открытым исполнительным производством имеет ряд рисков:

Невозможность полного исполнения обязательств. Наличие открытых производств у судебных приставов-исполнителей означает, что у покупателя могут быть проблемы с финансовыми обязательствами перед третьими лицами. Это увеличивает риск неплатежеспособности покупателя и нарушения графика платежей.

Арбитраж суда и арест имущества. Если покупатель задолжал другим кредиторам, судебные приставы имеют право наложить арест на имущество должника, включая приобретенную недвижимость. Арест препятствует распоряжению имуществом, в частности продаже или передаче права собственности другому лицу.

Недобросовестность и злоупотребления. Покупатели с негативной кредитной историей часто прибегают к манипуляциям с имуществом для избежания взыскания долгов. Например, они могут попытаться скрыть имущество путем фиктивной сделки или оформления кредита на подставное лицо.

Для минимизации рисков рекомендую:

-Провести проверку платежеспособности покупателя.
-Получить письменные гарантии погашения задолженности или поручительство третьих лиц.
-Включить в договор пункт о праве продавца требовать досрочного расторжения договора в случае просрочки платежей.

как правильно предусмотреть в договоре, что при не внесении оплат я могу расторгнуть ДКП без возврата выплаченных сумм, либо с минимальным возвратом

При оформлении договора купли-продажи с условиями рассрочки надо грамотно составить условия ответственности сторон. 

Договор может содержать условие о расторжении договора в одностороннем порядке продавцом в случае неоднократных нарушений сроков внесения платежей покупателем. Согласно ст. 450 ГК РФ, продавец вправе потребовать расторжения договора, если покупатель существенно нарушает условия соглашения.

Для предотвращения необоснованных претензий покупателя можно включить положение о невозвращении внесённых ранее денежных средств или о возвращении минимальной части суммы. 

Рекомендую включать штрафы за нарушение срока уплаты денег, согласно статье 330 ГК РФ. Можно установить пени за каждый день просрочки в размере определенного процента от просроченного платежа.