Как мне определить ОС этого здания, поставить его на бухучет и считать амортизацию?

Объект ОС, приобретённый (сооружённый, изготовленный) в период применения УСН, необходимо принять к учёту по первоначальной стоимости. Она определяется по правилам бухучёта (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). 
Первоначальной стоимостью ОС признаётся общая сумма связанных с этим объектом капитальных вложений, осуществлённых до признания объекта основных средств в бухгалтерском учёте (п. 12 ФСБУ 6/2020, утв. приказом Минфина России от 17.09.2020 №204н). 
Для целей УСН в состав ОС включаются только те активы, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). По правилам ст. 256 НК РФ амортизируемым признаются объекты имущества, которые:
находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода;
имеют срок полезного использования более 12 месяцев;
имеют первоначальную стоимость более 100 000 рублей.
 
Амортизация начинает начисляться с момента введения ОС в эксплуатацию или в следующем после этого события месяце. Периодичность организация определяет самостоятельно, но обычно она бывает ежемесячной. 
Если нет первичных документов, подтверждающих покупку ОС, то при определении балансовой стоимости можно ориентироваться на рыночные цены. Однако налоговая инспекция может засомневаться в том, что рыночная стоимость определена верно, и в том, что ОС действительно были приобретены, а не получены безвозмездно. 

Здравствуйте, Николай!

Для постановки здания на бухгалтерский учет и последующего расчета амортизации возможна привлечение независимого эксперта для определения рыночной стоимости имущества на дату ввода в эксплуатацию (2003 г.). (Федерального закона № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 N 402-ФЗ).

Определение срока полезного использования

Срок полезного использования определяется исходя из нормативных сроков службы или технических характеристик объекта согласно классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ №1 от 01 января 2002 г., которое действует и применяется в 2025 году.

Амортизационные отчисления начисляются линейным методом начиная с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учёту, в течение всего установленного срока полезного использования.

Налоговые последствия

При применении УСН организация вправе учитывать остаточную стоимость основных средств в составе расходов при расчете налога. Согласно ст. 346.16 НК РФ, остаточная стоимость основных средств включается в состав расходов равномерно в течение налогового периода.

Отсутствие первичных документов создаёт риск признания налоговыми органами завышения расходов и начисления штрафов и пеней.

Организация бухгалтерского учёта

Организации разрешается одновременно учитывать объекты основных средств различными методами, включая использование первичной документации и результатов независимой оценки. Но, важно обеспечить документальное подтверждение всех операций и наличие соответствующих записей в регистрах бухгалтерского учёта.

Советую следующее:

-Провести оценку рыночной стоимости здания на 2003 год независимой оценочной организацией.
-Принять объект к бухгалтерскому учёту по установленной оценке с отражением соответствующей проводки.
-Определить срок полезного использования и начать начисление амортизации.
-Отражать остатки основных средств раздельно по каждому методу формирования стоимости (первичные документы / независимая оценка).

Здравствуйте!

В соответствии с НК РФ ст. 346.16 устанавливает порядок учета расходов на приобретение основных средств при УСН.
Согласно пункту 3 статьи 346.16 НК РФ, расходы на приобретение основных средств принимаются равными остаточной стоимости имущества, определенной в соответствии с правилами бухгалтерского учета.

Федеральный закон № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»: Требует документального подтверждения первоначальной стоимости объектов основных средств (пункт 1 статьи 9).
Первоначальная стоимость основного средства определяется по фактическим затратам на его создание или приобретение (пункт 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01).
Решение проблемы с зданием, построенным хозяйственным способом
Поскольку ваше здание было построено хозяйственным способом в 2003 году и отсутствуют первичные документы, возможны два варианта действий:

Вариант 1: Оценка независимого эксперта
Вы можете обратиться к независимому оценщику для определения рыночной стоимости здания на дату ввода в эксплуатацию (2003 год). Это позволит вам установить начальную стоимость объекта и провести начисление амортизации.

Порядок постановки на учет:
Проведите оценку независимым оценщиком, который подготовит отчет об оценке.
Включите этот объект в состав основных средств по результатам оценки.
Начните начислять амортизацию начиная с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету.
Важно отметить, что такая процедура соответствует требованиям налогового законодательства, поскольку рыночная стоимость является одним из способов установления первоначальной стоимости объекта.

Вариант 2: Использование восстановительной стоимости
Если проведение независимой оценки невозможно или экономически нецелесообразно, вы можете использовать восстановительную стоимость аналогичного объекта недвижимости, рассчитываемую исходя из цен на строительные материалы и услуги на дату строительства.

Этот метод также предусмотрен пунктом 15 ПБУ 6/01 и позволяет учесть объекты основных средств, по которым отсутствует документальное подтверждение первоначальной стоимости.

Организация учета разных методов определения ОСОС
Да, ведение учета основных средств, остаточная стоимость которых была определена различными методами (первичными документами и результатами оценки), вполне возможно и предусмотрено законодательством.

Основные правила учета:

Для каждого объекта основных средств ведется отдельный учет, включая определение первоначальной стоимости и начисление амортизации.
Необходимо обеспечить раздельный учет объектов, учитываемых разными методами, чтобы правильно определять налоговую базу по УСН.
Таким образом, вы можете одновременно учитывать здания, стоимость которых установлена на основании первичных документов, и здания, стоимость которых определена путем независимой оценки или расчета восстановительной стоимости.

Вы вправе оценить здание независимым экспертом и принять его на учет с момента завершения строительства (2003 год).
Возможно использование восстановительной стоимости аналогичных объектов для целей учета.
Раздельный учет объектов с разной стоимостью возможен и законодательно разрешен.

Здравствуйте.

Как мне определить ОС этого здания, поставить его на бухучет...

 Здание зарегистрировано в установленном порядке? На каком основании?

В целом по данному вопросу можно сказать следующее. Если Вы ИП, то надо иметь в виду, что определение остаточной стоимости основных средств для ИП производится по правилам, установленным НК РФ для организаций. На это указано в письме ФНС России от 19.10.2018 N СД-3-3/7457@.

Для целей применения пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ остаточная стоимость основных средств определяется в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете. Под остаточной стоимостью понимается разница между первоначальной стоимостью основного средства и суммой начисленной амортизации.
Первоначальная стоимость это стоимость при принятии основного средства к учету. Если ОС приобреталось за плату, то первоначальной стоимостью является вся сумма затрат, связанных с его приобретением, а при безвозмездном его получении по каким-либо причинам — текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету.
Соответственно, поскольку документального подтверждения расходов у Вас нет, принятие к учету основного средства следует производить по текущей рыночной стоимости посредством проведения инвентаризации (ст. 11 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Согласно п. 29 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина России от 13.06.1995 N 49 под текущей рыночной стоимостью понимается сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи актива на дату принятия к бухгалтерскому учету.

При определении текущей рыночной стоимости могут быть использованы данные о ценах на аналогичные основные средства, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов госстатистики, а также в средствах массовой информации и специальной литературе. Лучше всего в этом случае получить соответствующее экспертное заключение о стоимости Вашего основного средства.

и считать амортизацию

Начисление амортизации по такому основному средству следует начинать в соответствии с п. 21 ПБУ 6/01 с 1 числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.