Каковы его шансы и могут ли остальные члены СНТ этому противостоять?

История с тем, как один владелец участка в СНТ решает «вынести» свой клочок земли в земли населённых пунктов (ЗНП), на первый взгляд звучит просто: вроде бы вот он — кусочек земли, собственник есть, желание тоже. Но на практике всё это гораздо сложнее — и не только бюрократически, а по сути. Ведь вопрос здесь не про «бумажки», а про логику территориального планирования, которая устроена совсем не так, как многим кажется.

Чтобы понять, что происходит, нужно начать с самого термина «перевод в ЗНП». Это не какая-то услуга кадастрового инженера или решение на местном уровне по желанию владельца. Перевод категории земли — это государственная процедура, связанная с изменением генерального плана и границ населённого пункта. А границы эти меняются только по правилам Градостроительного кодекса: с подготовкой проектов, проведением общественных обсуждений и утверждением соответствующего документа. Никакой чиновник не может просто так «перекинуть» ваш участок в ЗНП по заявлению, если этого нет в генеральном плане.

Теперь о категории. Садоводческие товарищества почти всегда находятся на землях сельхозназначения, и это ключевой момент: закон (тот самый 172-ФЗ) разрешает перевод таких земель в другие категории только в исключительных случаях. Один из этих случаев — когда участок включают в границы населённого пункта. То есть сначала нужно доказать, что участок вообще должен оказаться внутри черты посёлка или города. А без этого никакого «перевода» не произойдёт. В обратную сторону — когда сначала пытаются сменить категорию, а потом подтянуть границы — почти никогда не работает. Более того, с каждым годом законодательство только ужесточается: регионы всё чаще прописывают, что точечные инициативы отдельных собственников не рассматриваются всерьёз, потому что они не вписываются в общую концепцию развития территории.

Тут важно понимать: генеральный план — это не про чьи-то личные удобства, а про инфраструктуру, дороги, воду, школы, пожарную безопасность. Если внутри СНТ кто-то решит сделать «городской» участок, это создаёт хаос: разные статусы, разные правила, разные требования к коммуникациям. Поэтому органы власти обычно работают с целыми массивами — либо включают всё СНТ в границы населённого пункта, если на то есть основания, либо не включают ничего. В Московской области, например, прямо установлено, что отдельные участки из состава СНТ не переводятся.

Суды на это смотрят тоже достаточно жёстко. Они исходят из того, что территориальное планирование имеет приоритет, и если в генплане участок отнесён к сельхозназначению — садоводство и только, — то никаких оснований менять категорию нет. Отказы в таких случаях суды признают законными. Есть даже практика Верховного Суда, которая подчёркивает: категории земель и виды разрешённого использования нельзя путать, а любые «манипуляции» с ВРИ без изменения границ населённого пункта не имеют юридического смысла.

Некоторые собственники думают, что если в СНТ нет правил землепользования и застройки (ПЗЗ), это даёт им некую «свободу действий». Но на деле всё наоборот: если ПЗЗ нет, действующим документом остаётся генеральный план, а он-то и закрепляет садоводческое назначение территории. Поэтому строить гостиницу или сдавать дома в аренду под видом «гостевого обслуживания» невозможно — такой вид использования просто не предусмотрен.

Даже если допустить фантастическую ситуацию, что участок каким-то чудом окажется в ЗНП, это всё равно не легализует гостиницу. Чтобы заниматься этим видом деятельности, нужно, чтобы участок находился в соответствующей территориальной зоне (обычно общественно-деловой), а не в зоне ИЖС или садоводства. Иными словами, одной смены категории мало — она ничего не даёт без изменения градостроительных регламентов.

А если у владельца ещё и есть вступившее в силу судебное решение, которое запрещает размещать у него «гостевой дом», то разговор вообще закрыт. Суд запретил не категорию, а деятельность. Попытка обойти решение через перевод земли в другую категорию может быть воспринята как злоупотребление правом.

Если собрать всё вместе, то картина выходит такая: сейчас участок находится на сельхозземлях, в генплане указан как садоводство, ПЗЗ нет, а переводы сельхозземель возможны только в исключительных случаях. Одинокий участок внутри СНТ вряд ли привлечёт внимание органов планирования — им это просто неудобно и непрактично. Добавим сюда судебный запрет — и вероятность успеха становится почти нулевой.

Что делать соседям? Прежде всего — действовать в рамках процедур. Важно следить за сайтом администрации и официальными порталами: именно там публикуются все уведомления о начале подготовки изменений генплана и о проведении общественных обсуждений. На этих обсуждениях нужно участвовать — не просто прийти, а официально подать письменные возражения. В них стоит указать, что участок находится на сельхозземлях, не обеспечен инфраструктурой, что перевод создаёт угрозы (шум, трафик, пожарные риски), а также что уже есть судебное решение, запрещающее хозяйственную деятельность. Всё это будет весомыми аргументами для отказа.

Если собственник всё-таки подаст официальное ходатайство о переводе категории, вы можете направить свои возражения в региональные органы, которые принимают решения по 172-ФЗ. А если вдруг они всё же согласятся и примут решение о переводе, его можно обжаловать в суд по правилам Кодекса административного судопроизводства. То же самое касается ситуации, если муниципалитет вдруг внесёт изменения в генплан в нарушение процедуры — это тоже оспаривается, но уже как нормативный акт.

Кроме того, важно поддерживать исполнение прежнего судебного решения: если запрещённая деятельность возобновляется, фиксируйте факты, вызывайте надзорные органы, уведомляйте приставов.

Всё это требует некоторой настойчивости и внимательности, но практика показывает: при грамотной работе на обеих стадиях — обсуждения генплана и рассмотрения перевода категории — у соседей есть все шансы не допустить «перетаскивания» участка в ЗНП.

Ирония в том, что собственники, которые пытаются «узаконить» свои гостевые дома через изменение категории земли, часто путают сами базовые понятия. Категория — это не разрешение строить что угодно. Это просто уровень классификации. А вот виды разрешённого использования и территориальные зоны — вот где реальная суть. И пока они не совпадают с задуманной деятельностью, никакая смена категории не поможет.

Так что ответ, если коротко, простой: один владелец не может просто так «вынести» свой участок в земли населённых пунктов, особенно если он находится внутри СНТ. Это против логики планирования, против действующих законов и против здравого смысла. А правильная стратегия защиты — не эмоции, а участие в официальных процедурах, фиксация нарушений и юридическая последовательность. В таких историях побеждает не тот, у кого громче голос, а тот, кто внимательнее к документам.