Какие еще особенности нужно соблюсти в данной ситуации (про разрешение органов опеки знаю)

Здравствуйте Дмитрий.

1. каким образом должно быть составлено письмо о предложении преимущества приобретения долей несовершеннолетних? С учетом того, что одному из них исполнилось 14 лет

 Письмо быть адресовано бабушке и второму ребенку,  должно содержать указание на долю в праве общей собственности на жилой дом, которую продает, сумму за которую желает продать. 

Указать, что с соответствии со статьей 250 ГК РФ, вы имеете преимущественное право покупки данной доли.

Также в письме указать просьбу уведомить отправителя письма в течение одного месяца с момента получения настоящего уведомления о намерении приобрести его долю. Кроме того прописать что в случае отказа от покупки либо отсутствия ответа в указанный срок, он будет вправе продать свою долю третьим лицам по цене, указанной в уведомлении и на прочих равных условиях.

Ребенок 14 лет подписывает уведомление сам.

За ребенка 8 лет уведомление подписывает опекун/родитель. 

Направляйте уведомоление заказными письмами с описью вложения и уведомлением о вручении или вручайте лично под роспись на экземпляре уведомления.

Здравствуйте Дмитрий.

Опека даст согласие, если вы подтвердите договором, что покупаете новую квартиру, в которой дети получат равноценные доли либо больше тех, что оплачены за счет господдержки. При этом жилье будет не хуже, чем было (ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ).

1. каким образом должно быть составлено письмо о предложении преимущества приобретения долей несовершеннолетних? С учетом того, что одному из них исполнилось 14 лет

В силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Одним из юридически важных обстоятельств, по мнению Верховного суда является наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли. Так продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Согласно разъяснениям Федеральной  нотариальной палаты в Письме от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

В случае, если другие участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По смыслу правовой нормы обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. 

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли.
Для отказа от преимущественного права покупки доли потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ).

2.требуется ли обязательная официальная оценка стоимости долей недвижимости в этом случае или цена определяется на усмотрение продавца и покупателя?

Официальная оценка не требуется по закону. Цена может быть установлена по соглашению сторон  главное, чтобы она выглядела разумной, не сильно отличалась от рыночной (иначе могут заподозрить притворную сделку). Нотариус при удостоверении сделки может спросить: «На основании чего определена цена?» Тогда достаточно ответить: Цена согласована сторонами, соответствует стоимости аналогичных объектов по району.

3. какие еще особенности нужно соблюсти в данной ситуации (про разрешение органов опеки знаю)

Права несовершеннолетних в имущественных вопросах защищает глава 4 закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ, глава 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Органы опеки оформят разрешение на продажу недвижимости, если родители выполнят несколько условий:

1.Купят новое жилье и выделят детям в них соразмерную площадь. Доля ребенка должна быть такой же, как в старой квартире, или больше. Например, если продали недвижимость, в которой у несовершеннолетнего была доля 20 квадратных метров, то в новой квартире его доля должна быть не меньше этой площади.

2.Стоимость детской доли в новом жилье не будет уменьшена. Ребенок не должен проиграть в денежном отношении. Если доля несовершеннолетнего в старой квартире стоила 700 тысяч рублей, а в новой — 800 тысяч, сделку одобрят с большей вероятностью.

3.Условия проживания для несовершеннолетнего лица не ухудшатся. Опека оценит выбранный дом или квартиру для покупки и проверит наличие всего необходимого для комфортного проживания — коммуникации, состояние объекта и т. д. 

 Удачи Вам!

Добрый день!

Продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний, можно только с письменного согласия опеки.

Органы опеки одобрят продажу жилья, если покупка новой квартиры улучшит жизнь ребенка. Под улучшением обычно понимают деньги на счете либо долю в новой квартире.

Лица, не достигшие 14 лет (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

Дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют право  совершать сделки с недвижимостью при наличии письменного согласия своих законных представителей. Если сделка будет совершена без их согласия, то она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Кроме того, требуется согласие органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).При этом Такое разрешение, как правило, содержит определенное условие. Например, это приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Данное условие необходимо выполнить до того, как документы будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, иначе в регистрации сделки будет отказано.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, собственник доли в праве общей долевой собственности обязан известить остальных участников общей долевой собственности о своем намерении продать долю третьим лицам. Такое извещение оформляется письменно и направляется другим участникам собственности. Особенность здесь заключается в том, что один из владельцев достиг возраста 14 лет и обладает частичной дееспособностью.

Извещение должно содержать следующую информацию:

Полные реквизиты несовершеннолетнего собственника и его законного представителя. Подробное описание объекта продажи (доли). Цена предлагаемого имущества. Срок принятия решения о покупке (обычно устанавливается равным месяцу с момента вручения извещения).

Законодательство прямо не устанавливает обязанность обязательного привлечения оценочной организации для сделок с недвижимостью, если стороны сами договорились о конкретной цене сделки. То есть стоимость может устанавливаться сторонами самостоятельно, исходя из рыночных условий, предложений продавцов аналогичных объектов и прочих факторов.

Важной особенностью является нотариальное удостоверение сделки. Если собственником имущества является несовершеннолетний, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).