Как проверить коммерческое помещение в Москве перед покупкой и избежать рисков сноса

Здравствуйте,  Дмитрий.

Вопрос достаточно объемный и недостаточно Вами оценен (700 рублей для 3 юристов имею ввиду).

Покупать коммерческое помещение для коммерческой деятельности естественно лучше  в соответствующем здании (не МКД) с соответствующим видом разрешенного использования земельного участка под этим зданием, допускающем ведение Вами соответствующей деятельности.

Покупка помещения в МКД чревата как минимум жалобами граждан (собственников и жильцов МКД) в зависимости от вида Вашей деятельности.

Плюс есть ограничения по определенной деятельности на первых, цокольных и подвальных этажах МКД по СП 54.13330.2022  СВОД ПРАВИЛ ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ

4.12 В подземном, подвальном, цокольном, первом и втором этажах многоквартирного жилого здания допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, учитывая требования СП 118.13330, в том числе спортивных клубов и залов, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека, по СанПиН 1.2.3685.

В крупных и крупнейших городах (по СП 42.13330) возможно размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения выше второго этажа при условии соблюдения для жилых помещений требований СанПиН 1.2.3685.

4.15 Не допускается размещение следующих встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения:

— специализированные магазины товаров бытовой химии и других, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины (согласно пункту 5.1.3 СП 4.13130.2013) с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

— магазины по продаже синтетических ковровых изделий, шин и автомобильных масел.

Примечание — Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен многоквартирных жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150;

— специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли, а также складские помещения при встроенных стоянках автомобилей, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, размещаемых во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях;

— все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч*; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских, салонов красоты и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м ); бани, сауны;

________________

* Время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления.

— предприятия питания и досуга с числом мест более 50**, все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, зрелищные учреждения, музыкальные школы, а также казино;

________________     

** Допускается размещать предприятия питания и досуга с числом мест более 50 в помещениях, пристроенных к многоквартирному жилому зданию (малоэтажной стилобатной части).

— прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м; общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

— производственные помещения (кроме помещений категорий В4 и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в том числе пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмпункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

— рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами, ветеринарные клиники, ветеринарные пункты, ветеринарные кабинеты и другие учреждения, занимающиеся оказанием ветеринарных услуг;

 
— помещения для продажи и потребления табачных изделий (в том числе ароматических средств для курения), магазины по продаже оружия, тиры.

(Измененная редакция, Изм. № 2).

и требованиям пожарной безопасности, вот в частности ограничения

С 14 августа под запрет попал целый ряд непродовольственных магазинов, размещенных на первых этажах жилых домов. Ограничение введено поправками в свод правил о пожарной безопасности, которые содержатся в приказе МЧС России №89 от 14 февраля 2020 года. Новые требования вводятся для повышения противопожарной безопасности и касаются как новых, так и уже существующих магазинов.

Нововведения перечислены в пунктах 5.1.3 и 5.8.2 приказа МЧС России.

www.sibdom.ru/realtynews/15109/#:~:text=%D0%A1%2014%20%D0%B0%D0%B2%D0%B3%D1%83%D1%81%D1%82%D0%B0%20%D0%BF%D0%BE%D0%B4%20%D0%B7%D0%B0%D0%BF%D1%80%D0%B5%D1%82,%D0%B2%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D1%85%20%D0%B8%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D1%85%20%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BD%D1%81%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BD%D1%8B%D1%85%20%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D1%86%D0%B8%D0%B9.

Приобретение помещений в домах (зданиях) объектов культурного наследия чревато требованиями о сохранении объекта культурного наследия и возможным закрытием на реставрацию, например.

При покупке квартиры (помещения) в доме (МКД) признанном аварийным и подлежащим сносу (изъятию) чревато тем, что у Вас его выкупят (предоставят) возмещение не дороже продажной стоимости но не выше стоимости, определенной законом в соответствии со статьей 32 ЖК

8.2. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Ограничения по объектам недвижимости должны отражаться в выписке из ЕГРН, наиболее полная выписка — это выписка из ЕГРН «Об объекте недвижимости», запрашивайте ее у продавцов перед покупкой.

Готов к дальнейшей работе в чате по проверке определенных объектов недвижимости.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте!

В дополнении к ответу коллеги Кураева Геннадия.

на что обращать внимание при покупке, чтобы купить ликвидную, инвестиционно привлекательную недвижимость и уберечься от риска сноса здания или иного способа отъема недвижимости? какие документы необходимо запрашивать у собственника и как их проверять?

Запросите у продавца выписку из ЕГРН.

В выписке из ЕГРН на квартиру должна быть указана информации о признании дома (помещения)  аварийным.

При этом  вопрос  возмещения   за изъятие нежилых помещений  в аварийном доме напрямую законодательством не урегулирован.

При изъятии жилого помещения собственнику выплачивается возмещение в размере рыночной стоимости (ст.32 ЖК РФ)

Поэтому, если нежилое помещение   находится в аварийном жилом  доме,  скорее всего придется в судебном порядке  требовать с   от органов  местного самоуправления  возмещение  за него.

Но, размер такого возмещение  при покупке помещения в аварийном доме  не может превышать стоимости его приобретения.(ч.8.2 ст.32 ЖК РФ)

В этом случае речь идет уже не о рыночной стоимости помещения, а  о стоимости, указанной например в договоре купле-продажи. 

Здравствуйте.

Вообще, вопрос этот рассматривается уже непосредственно при определении конкретного помещения. Дело в том, что то, о чем Вы говорите:

Есть ли какие-то нюансы при покупке помещений в центре Москвы в старых домах (иногда встречал памятники архитектуры, здания усадеб городских, дома имеющие статус объекта культурного наследия и тп в самом центре Москвы и недорого, что наводит на подозрения)

 выясняется при получении выписки из ЕГРН. В ней можно будет увидеть все обременения, которые на данном помещении/здании имеются. Это снимает множество вопросов, связанных с конкретным помещением.

При этом Вы должны иметь в виду, что указанные Вами виды использования помещения впоследствии после приобретения могут быть ограничены как самим зданием (ст. 37 ГрК РФ), так и ВРИ земельного участка.

Кроме того, если Вы намерены приобрести помещение в МКД, Вы должны понимать, что использование помещения в МКД имеют еще больше ограничений. Хотя если речь идет именно об использовании в качестве офиса, существенных проблем не будет.

При проверке помещения необходимо запросить у собственника полную выписку, в которой также должно быть видно каким образом помещение приобреталось ранее, что это были за собственники, не происходит ли быстрый переход права собственности в течение короткого времени, что может наводить на определенные подозрения относительно предыдущих собственников.

Также следует проверить собственника на судебные дела и банкротство, причем желательно не только текущего собственника, но и предыдущего, если переход права собственности к текущему собственнику произошел в ближайшие 3 года. 

Несомненно стоит проверить и техническую сторону вопроса, поскольку при приобретении помещения в старом здании могут возникнуть проблемы в связи с этим, а также насколько урегулированы вопросы, связанные с коммунальными платежами.

Это те обстоятельства, которые подлежат безусловной проверке. Если  Вам необходим расширенный ответ на данный вопрос Вы можете обратиться ко мне в чат, за углубленной персональной консультацией.