Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как проверить коммерческое помещение (помещение свободного назначения, офис) в Москве перед покупкой?
Подскажите как проверить коммерческое помещение (помещение свободного назначения, офис) в Москве перед покупкой? на что обращать внимание при покупке, чтобы купить ликвидную, инвестиционно привлекательную недвижимость и уберечься от риска сноса здания или иного способа отъема недвижимости? какие документы необходимо запрашивать у собственника и как их проверять? от каких ситуаций лучше отказаться сразу (помещения в цокольных этажах например почему-то не вызывают доверия)?
Что предпочтительнее: помещения в бизнес-центрах/торговых центрах/цокольных этажах жилых домов/первые этажи пятиэтажек? что будет например если купить помещение в пятиэтажке, которая потом пойдет под снос? выплатят ли хотя бы компенсацию или нет?
Есть ли какие-то нюансы при покупке помещений в центре Москвы в старых домах (иногда встречал памятники архитектуры, здания усадеб городских, дома имеющие статус объекта культурного наследия и тп в самом центре Москвы и недорого, что наводит на подозрения)
Рассматриваю к приобретению помещение небольшой площади (25-40кв.м) под офис-шоурум по потолкам/освещению для работы 1-2 человек и нечастых встреч с клиентами и дизайнерами или сдачи в аренду. Например что-то вроде таких вариантов:
Но осознаю что рисков при покупке коммерческого помещения гораздо больше, чем при покупке жилой квартиры
Здравствуйте, Дмитрий.
Вопрос достаточно объемный и недостаточно Вами оценен (700 рублей для 3 юристов имею ввиду).
Покупать коммерческое помещение для коммерческой деятельности естественно лучше в соответствующем здании (не МКД) с соответствующим видом разрешенного использования земельного участка под этим зданием, допускающем ведение Вами соответствующей деятельности.
Покупка помещения в МКД чревата как минимум жалобами граждан (собственников и жильцов МКД) в зависимости от вида Вашей деятельности.
Плюс есть ограничения по определенной деятельности на первых, цокольных и подвальных этажах МКД по СП 54.13330.2022 СВОД ПРАВИЛ ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ
4.12 В подземном, подвальном, цокольном, первом и втором этажах многоквартирного жилого здания допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, учитывая требования СП 118.13330, в том числе спортивных клубов и залов, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека, по СанПиН 1.2.3685.
В крупных и крупнейших городах (по СП 42.13330) возможно размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения выше второго этажа при условии соблюдения для жилых помещений требований СанПиН 1.2.3685.
4.15 Не допускается размещение следующих встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения:
— специализированные магазины товаров бытовой химии и других, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины (согласно пункту 5.1.3 СП 4.13130.2013) с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
— магазины по продаже синтетических ковровых изделий, шин и автомобильных масел.
Примечание — Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен многоквартирных жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150;
— специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли, а также складские помещения при встроенных стоянках автомобилей, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, размещаемых во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях;
— все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч*; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских, салонов красоты и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м ); бани, сауны;
________________
* Время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления.
— предприятия питания и досуга с числом мест более 50**, все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, зрелищные учреждения, музыкальные школы, а также казино;
________________
** Допускается размещать предприятия питания и досуга с числом мест более 50 в помещениях, пристроенных к многоквартирному жилому зданию (малоэтажной стилобатной части).
— прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м; общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
— производственные помещения (кроме помещений категорий В4 и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в том числе пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмпункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
— рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами, ветеринарные клиники, ветеринарные пункты, ветеринарные кабинеты и другие учреждения, занимающиеся оказанием ветеринарных услуг;
— помещения для продажи и потребления табачных изделий (в том числе ароматических средств для курения), магазины по продаже оружия, тиры.(Измененная редакция, Изм. № 2).
и требованиям пожарной безопасности, вот в частности ограничения
С 14 августа под запрет попал целый ряд непродовольственных магазинов, размещенных на первых этажах жилых домов. Ограничение введено поправками в свод правил о пожарной безопасности, которые содержатся в приказе МЧС России №89 от 14 февраля 2020 года. Новые требования вводятся для повышения противопожарной безопасности и касаются как новых, так и уже существующих магазинов.
Нововведения перечислены в пунктах 5.1.3 и 5.8.2 приказа МЧС России.
www.sibdom.ru/realtynews/15109/#:~:text=%D0%A1%2014%20%D0%B0%D0%B2%D0%B3%D1%83%D1%81%D1%82%D0%B0%20%D0%BF%D0%BE%D0%B4%20%D0%B7%D0%B0%D0%BF%D1%80%D0%B5%D1%82,%D0%B2%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D1%85%20%D0%B8%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D1%85%20%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BD%D1%81%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BD%D1%8B%D1%85%20%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D1%86%D0%B8%D0%B9.
Приобретение помещений в домах (зданиях) объектов культурного наследия чревато требованиями о сохранении объекта культурного наследия и возможным закрытием на реставрацию, например.
При покупке квартиры (помещения) в доме (МКД) признанном аварийным и подлежащим сносу (изъятию) чревато тем, что у Вас его выкупят (предоставят) возмещение не дороже продажной стоимости но не выше стоимости, определенной законом в соответствии со статьей 32 ЖК
8.2. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Ограничения по объектам недвижимости должны отражаться в выписке из ЕГРН, наиболее полная выписка — это выписка из ЕГРН «Об объекте недвижимости», запрашивайте ее у продавцов перед покупкой.
Готов к дальнейшей работе в чате по проверке определенных объектов недвижимости.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте!
В дополнении к ответу коллеги Кураева Геннадия.
на что обращать внимание при покупке, чтобы купить ликвидную, инвестиционно привлекательную недвижимость и уберечься от риска сноса здания или иного способа отъема недвижимости? какие документы необходимо запрашивать у собственника и как их проверять?
Запросите у продавца выписку из ЕГРН.
В выписке из ЕГРН на квартиру должна быть указана информации о признании дома (помещения) аварийным.
При этом вопрос возмещения за изъятие нежилых помещений в аварийном доме напрямую законодательством не урегулирован.
При изъятии жилого помещения собственнику выплачивается возмещение в размере рыночной стоимости (ст.32 ЖК РФ)
Поэтому, если нежилое помещение находится в аварийном жилом доме, скорее всего придется в судебном порядке требовать с от органов местного самоуправления возмещение за него.
Но, размер такого возмещение при покупке помещения в аварийном доме не может превышать стоимости его приобретения.(ч.8.2 ст.32 ЖК РФ)
В этом случае речь идет уже не о рыночной стоимости помещения, а о стоимости, указанной например в договоре купле-продажи.
Есть ли какие-то нюансы при покупке помещений в центре Москвы в старых домах (иногда встречал памятники архитектуры, здания усадеб городских, дома имеющие статус объекта культурного наследия и тп в самом центре Москвы и недорого, что наводит на подозрения)
Таким нюансом могут быть соблюдение требований к переустройству и перепланировке нежилого помещения в МКД, являющегося объектом культурного наследия (ОКН)
Переустройство помещения это установка, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД. многоквартирном доме.
Перепланировка помещения это изменение его границ или площади
Более подробно см. ст. 25 ЖК РФ по ссылке https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b335a274704bd93de49fb304d67ee8311d2c6860/
В частности работы по переустройству или перепланировке помещений в г. Москва должны выполняться при наличии заключения Департамента культурного наследия города Москвы и согласованием работ с Мосжилинспекцией. (Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП)
Поэтому, если планируете покупку помещения, расположенного в доме являющегося ОКН необходимо смотреть разрешительные документы по переустройству и перепланировке помещения.
в этом плане наверное лучше в бизнес-центре например офис купить да?
Здравствуйте.
Вообще, вопрос этот рассматривается уже непосредственно при определении конкретного помещения. Дело в том, что то, о чем Вы говорите:
Есть ли какие-то нюансы при покупке помещений в центре Москвы в старых домах (иногда встречал памятники архитектуры, здания усадеб городских, дома имеющие статус объекта культурного наследия и тп в самом центре Москвы и недорого, что наводит на подозрения)
выясняется при получении выписки из ЕГРН. В ней можно будет увидеть все обременения, которые на данном помещении/здании имеются. Это снимает множество вопросов, связанных с конкретным помещением.
При этом Вы должны иметь в виду, что указанные Вами виды использования помещения впоследствии после приобретения могут быть ограничены как самим зданием (ст. 37 ГрК РФ), так и ВРИ земельного участка.
Кроме того, если Вы намерены приобрести помещение в МКД, Вы должны понимать, что использование помещения в МКД имеют еще больше ограничений. Хотя если речь идет именно об использовании в качестве офиса, существенных проблем не будет.
При проверке помещения необходимо запросить у собственника полную выписку, в которой также должно быть видно каким образом помещение приобреталось ранее, что это были за собственники, не происходит ли быстрый переход права собственности в течение короткого времени, что может наводить на определенные подозрения относительно предыдущих собственников.
Также следует проверить собственника на судебные дела и банкротство, причем желательно не только текущего собственника, но и предыдущего, если переход права собственности к текущему собственнику произошел в ближайшие 3 года.
Несомненно стоит проверить и техническую сторону вопроса, поскольку при приобретении помещения в старом здании могут возникнуть проблемы в связи с этим, а также насколько урегулированы вопросы, связанные с коммунальными платежами.
Это те обстоятельства, которые подлежат безусловной проверке. Если Вам необходим расширенный ответ на данный вопрос Вы можете обратиться ко мне в чат, за углубленной персональной консультацией.
Ну бизнес-центры обычно возведены недавно, поэтому вопросы их сноса могут возникнуть только в случае, если будут установлены каие-то нарушения при их возведении, которые невозможно исправить иначе, чем сносом этого объекта, что в принципе довольно маловероятно. Что касается старых МКД, то конечно не исключено, что они будут снесены. При этом если собственникам и нанимателям жилого помещения гарантируется получение благоустроенной квартиры в том же районе, с тем же количеством комнат и не меньшей площадью, то права собственников нежилых помещений содержат меньше гарантий. Им обычно предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или предварительное возмещение в денежной форме (ст. 7.4 Закона № 141-ФЗ, ст. 8 Закона Москвы № 14).
Также желательно изучать разрешенное использование участка под зданием в котором планируется приобретение участка.
Для этого можно запросить выписку из ЕГРН на участок или градостроительный план земельного участка выдаваемый в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ.