Подскажите пожалуйста, кто обязан платить налог на доходы физ лиц (доход от сдачи в аренду)?

Здравствуйте, Роза. Я Антон Семченко, практикующий юрист с более чем десятилетним опытом. Ознакомился с вашей ситуацией.

Ваш вопрос, при всей кажущейся простоте, относится к той категории, где неверный шаг может привести к серьезным финансовым потерям и даже обвинениям в уклонении от уплаты налогов. Дать вам однозначный ответ в формате короткой записки — значит проявить крайний непрофессионализм. Ситуация гораздо сложнее, чем вы думаете, и та схема, которую вы описали, содержит в себе сразу несколько юридических «мин».

Диагностика проблемы и риски:

Давайте разберем по пунктам, где именно вы рискуете:

1. Статус квартиры. Несмотря на то, что собственником по документам числится только ваш муж, квартира, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. Это фундаментальный аспект, который налоговые органы не упустят из виду.
2. Договор безвозмездного пользования. Этот документ — самое слабое звено в вашей схеме. Налоговая инспекция с высокой долей вероятности может расценить его как притворную сделку, совершенную лишь с одной целью — прикрыть фактическое получение дохода вашим мужем как собственником. Последствия признания сделки ничтожной могут быть самыми печальными, вплоть до пересчета всех налогов и штрафов. Более того, сам факт получения вами в безвозмездное пользование целой квартиры уже может рассматриваться налоговиками как получение вами дохода в натуральной форме, с которого необходимо уплатить налог, рассчитанный исходя из рыночной стоимости аренды аналогичного жилья.
3. Кто получает доход. Вы планируете, что деньги будет получать жена по договору найма, в то время как собственник — муж. Это прямое расхождение, которое вызовет вопросы у любого проверяющего. Налоговый орган может настоять на том, что фактическим получателем дохода является собственник (муж), и доначислить налог именно ему, а уплаченный вами налог не зачесть. Результат — двойные проблемы: штрафы мужу и потерянные вами деньги.
4. Проблемы с банком. Не забывайте, что квартира находится в ипотеке. Вы уверены, что ваш кредитный договор позволяет сдавать ее в аренду? В большинстве случаев на это требуется письменное согласие банка. Нарушение этого условия может повлечь за собой штрафные санкции или даже требование о досрочном погашении всего кредита.

Игнорирование этих рисков — прямой путь к налоговой проверке, доначислению НДФЛ за три года, пеням за каждый день просрочки и штрафам в размере до 40% от неуплаченной суммы.

Что делать? Дорожная карта.

Действовать «на авось» в вашем случае — недопустимо. Чтобы выстроить юридически грамотную и безопасную схему, нам с вами необходима полноценная консультация, в ходе которой мы пройдем следующие шаги:

1. Полный анализ документов. Мне необходимо изучить ваш договор купли-продажи, кредитный договор с банком, нотариальное согласие и, конечно, сам договор безвозмездного пользования.
2. Оценка налоговых рисков. Мы детально просчитаем, какие финансовые риски несет текущая схема и какие претензии могут возникнуть со стороны ФНС.
3. Выработка правовой позиции. Мы определим, кто из супругов и на каком основании должен выступать в качестве арендодателя и плательщика налога. Мы также выберем оптимальный налоговый режим (НДФЛ 13%, самозанятость и т.д.), чтобы минимизировать ваши платежи в бюджет законным путем.
4. Подготовка документов. При необходимости я подготовлю для вас корректные договоры, которые не вызовут вопросов ни у налоговой, ни у банка, и обеспечат вам полную юридическую защиту.

Роза, попытка сэкономить на консультации юриста сейчас может обернуться для вашей семьи потерей сотен тысяч рублей в будущем. Не совершайте ошибок, которые уже совершили многие до вас.

Запишитесь на консультацию, и мы вместе составим пошаговый план, который позволит вам спать спокойно, получая легальный доход от сдачи квартиры. Мои контакты — в профиле.

Связаться со мной