Добрый вечер. Приобретаю нежилое помещение (апартаменты). Внутри апартамента сделан второй этаж (антресоль). По документам площадь указана по полу первого этажа. То есть есть перепланировка. Продавец просит подписать вот такой документ. Чем юридически обосновать отказ подписывать данный документ.
Чем юридически обосновать отказ подписывать данный документ.
Полагаю, что это существенные условия договора о наличии неузаконенной перепланировки, и при отказе подписать такое соглашение продавец может отказаться от подписания договора купли-продажи.
Так, согласно ст. 469 Гражданского Кодекса РФ:
1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Продавец предлагает вам подписать эти условия о наличии перепланировки, чтобы в последующем Вы не могли отказаться от исполнения договора купли-продажи со ссылкой о наличии на неузаконенную перепланировку.
Добрый вечер.
Подписывая этот документ тем самым Вы осведомлены о наличии незаконной перепланировки, лишаете себя возможности обратиться в суд и возможности потом расторгнуть договор из-за этого.
В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны сами определяют условия заключаемого договора.
Здравствуйте, Ирина!
Такое ни в коем случае нельзя подписывать.
Потому что в данном случае если возникнут претензии со стороны контролирующих органов относительно перепланировки или реконструкции — выдадут предписание устранить эти нарушения.
Эти затраты лягут на Вас.
И Вы не сможете их предъявить предыдущему собственнику, поскольку сами согласились купить помещение с недостатками (ст. 475, 557 Гражданского кодекса РФ).
Этим и обосновывайте. Что Вы не знаете кто и когда предъявит претензии. И нужно ли будет нести затраты на устранение этих недостатков. Скажите, что цена, за которую Вы покупаете определена без учета того, что будут какие-то дополнительные затраты с Вашей стороны.
Здравствуйте, Ирина.
Никак свой отказ подписывать данный документ Вы обосновать не сможете, тут вопрос Вашего желания брать или не брать на себя риски. О перепланировке Вам известно, что и просит Вас подтвердить продавец.
Речь идет о том, что либо Вы приобретаете объект в том состоянии, в котором он есть, либо не приобретаете. Существует свобода договора. Согласно ст.421 ГК РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
С уважением
Здравствуйте! Не стоит подписывать этот документ. Там уже указано, что невозможно узаконить перепланировку и Вам придется за свой счет приводить все в первоначальное состояние, согласно техническому и кадастровому плану. Если Вы подписали предварительный договор купли-продажи, внимательно прочитайте его, там обязательно есть пункт о том, что продавец обязуется продать Вам помещение свободным от прав третьих лиц, о том, что помещение не подвергалось незаконной перепланировке, переустройству. Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу п. 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04-2004, утв. Госстроем России, вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений. Обоснование отказа очень простое. Вам Росреестр откажет в регистрации права собственности на такое помещение.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
В Вашем случае речь идет о неустранимых недостатках! Что будет являться препятствием к государственной регистрации права в ЕГРН. Но даже если пройдет регистрация, Вы не сможете полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться таким объектом недвижимости. Это ТРИ КИТА на которых строится ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ. ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЕ И РАСПОРЯЖЕНИЕ. В итоге Вас заставят привести все в первоначальный вид за свой счет и еще подвергнут штрафу. И зачем все это? Вот Вам основание для отказа от сделки.
Если Вы покупаете апартаменты с неузаконенной перепланировкой, подписывая это соглашение, то Вам переходят и риски возникновения требований о приведении помещения в первоначальное состояние, устранив перепланировку. Взыскать с продавца расходы по приведению перепланированного помещения в первоначальное состояние Вы не сможете при наличии этого подписанного соглашения.