Что делать при переносе срока сдачи по ДДУ: ипотека, расторжение и неустойка?

Question

Добрый день! Мы с женой (на неё) заключили Договор Долевого Участия с застройщиком "Страна Девелопмент". Согласно договору, мы при заключении договора на эскроу-счёт "Сбербанк" (указано, что счёт действует до февраля 2026 года) внесли 910 000 р (10% от суммы договора). Далее, согласно договору, мы ежемесячно (9 платежей) на эскроу-счёт вносили по 45 000 р. Всё делали точно и в срок. На оставшуюся часть суммы стоимости квартиры (7 785 000 р) ожидается заключение ипотечного договора. В договоре указано "до 10 июля 2025 года", но с застройщиком договорились на осень. Но недавно пришло уведомление от застройщика о переносе сроков сдачи жилья с предложением заключить дополнительный договор по переносу сроков сдачи. Дополнительный договор с застройщиком мы ещё не заключали. Есть 4 вопроса, прошу ответить на них максимально подробно, в деталях: 1. В какие сроки мы должны оформить ипотеку, учитывая договор, закон и перенос сроков сдачи? И если мы просрочим срок заключения ипотечного договора, то чем это чревато для нас? 2. Можем ли мы в одностороннем порядке расторгнуть Договор Долевого Участия на основании переноса сроков сдачи жилья застройщиком? И будет ли этого основания достаточно, чтобы нам вернули все 100% суммы с эскроу-счёта без различных процентов, удержаний и т.д? А если всё равно будет удержание, то о какой сумме удержания идёт речь? 3. Возможна ли выплата неустойки застройщиком из-за переноса сроков сдачи многоквартирного дома? И если да, то о какой сумме идёт речь? 4. О каких уступках со стороны Застройщика мы можем договориться с Застройщиком, учитывая перенос сроков сдачи? Например, о скидке на квартиру, о возможности заключить ипотечный договор в момент вручения ключей от квартиры с возможностью переезда, включении в договор полного ремонта со стороны Застройщика без удорожания и т.д. Прикрепил сканы "Договор ДДУ" и "Уведомление о переносе срока".

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! С учетом требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 4. «Договор участия в долевом строительстве» : 1. В какие сроки мы должны оформить ипотеку, учитывая договор, закон и перенос сроков сдачи? И если мы просрочим срок заключения ипотечного договора, то чем это чревато для нас? Согласно п. 3.3 вашего ДДУ, окончательный платеж в размере 7 785 000 рублей (который и будет осуществлен за счет ипотеки) должен быть внесен на эскроу-счет до 10 июля 2025 года. Перенос срока ввода дома (с III квартала 2025 на IV квартал 2025) не отменяет и не переносит автоматически ваше обязательство по оплате полной цены договора до 10.07.2025. В уведомлении застройщика говорится только о переносе сроков сдачи, но не о изменении графика платежей. Если вы не внесете полную сумму (не заключите ипотеку и не переведете деньги) до 10.07.2025, вы нарушите условия ДДУ. Согласно п. 3.10 договора, застройщик после получения денег с эскроу (после ввода дома) вправе потребовать от вас оплатить задолженность на свой расчетный счет. На практике это может привести: · к начислению неустойки за просрочку платежа по вашему же договору. · к сложностям при получении ключей, так как передача квартиры происходит только после полной оплаты (п. 4.8 ДДУ). · в худшем случае, к риску судебного взыскания задолженности. 2. Можем ли мы в одностороннем порядке расторгнуть Договор Долевого Участия на основании переноса сроков сдачи жилья застройщиком? И будет ли этого основания достаточно, чтобы нам вернули все 100% суммы с эскроу-счёта без различных процентов, удержаний и т.д? А если всё равно будет удержание, то о какой сумме удержания … Перенос срока сдачи дома является основанием для одностороннего отказа от договора (расторжения) со стороны дольщика только в случае, если новый срок превышает установленные законом пределы. Согласно ст. 6 214-ФЗ, вы можете расторгнуть договор, если застройщик просрочил передачу объекта более чем на 2 месяца. На данный момент застройщик лишь уведомил о переносе с III на IV квартал 2025, что пока не является просрочкой, превышающей 2 месяца. Ваш договорный срок передачи – не позднее 16.02.2026. Если вы дождетесь момента, когда просрочка передачи квартиры превысит 2 месяца (например, если дом не сдадут в IV квартале 2025 и срок перейдет на 2026 год), вы сможете расторгнуть договор в одностороннем порядке с застройщиком или через суд. В этом случае вы получите с эскроу-счета: Все 100% внесенных средств (910 000 + 9 * 45 000 = 1 315 000 руб.). Проценты за пользование этими деньгами (по ключевой ставке ЦБ) за весь период нахождения денег на эскроу. Неустойку за просрочку передачи объекта (рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки). Если вы захотите расторгнуть договор прямо сейчас без веских оснований (по своей инициативе), это будет считаться расторжением по вашей инициативе. В этом случае, согласно п. 11.4 вашего ДДУ, с вас удержат штраф в размере 5% от цены договора. Сумма удержания: 5% от 9 100 000 руб. = 455 000 рублей. 3.. Возможна ли выплата неустойки застройщиком из-за переноса сроков сдачи многоквартирного дома? И если да, то о какой сумме идёт речь? Да, неустойка предусмотрена законом (ст. 6 214-ФЗ) и вашим договором. Неустойка начисляется за каждый день просрочки от момента, указанного в первоначальном ДДУ (III квартал 2025, обычно под этим понимается 30.09.2025), до даты фактической передачи квартиры по акту. Ставка составляет 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. 4. О каких уступках со стороны Застройщика мы можем договориться с Застройщиком, учитывая перенос сроков сдачи? Например, о скидке на квартиру, о возможности заключить ипотечный договор в момент вручения ключей от квартиры с возможностью переезда, включении в договор полного ремонта со стороны Застройщика без удорожания и т.д. Прикрепил сканы «Договор ДДУ» и «Уведомление о переносе срока». Вы вправе официально зафиксировать в дополнительном соглашении, что срок внесения последнего платежа переносится на более позднюю дату, приближенную к новой дате сдачи дома (например, на IV квартал 2025). Это снизит ваши риски и затраты на ипотеку. Вы можете предложить застройщику подписать соглашение о том, что часть рассчитанной неустойки будет зачтена в счет окончательного расчета за квартиру (скидка) или выплачена вам сразу после подписания доп. соглашения. Застройщику часто выгоднее это сделать, чтобы избежать массовых обращений в суд. Начните с официального письменного запроса к застройщику с предложением обсудить условия дополнительного соглашения, где вы озвучите свои пожелания (в первую очередь, перенос срока платежа и вопрос с неустойкой). Переговоры для вас – лучший способ решить вопрос с минимальными потерями.

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Андрей, здравствуйте! Изучила приложенные документы. В силу ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/ 1)Согласно п. 3.3 Договора, окончательный срок внесения всей суммы Цены Договора на счет эскроу — 10 июля 2025 года. Перенос срока ввода объекта (IV квартал 2025 года) и срока передачи (не позднее 30.06.2026), указанный в Уведомлении, не изменяет Ваши обязательства по оплате. Просрочка внесения платежа после указанной даты является нарушением условий Договора. В соответствии с п. 3.10 Договора, Застройщик вправе потребовать оплаты задолженности на свой расчетный счет. 2)Перенос срока сдачи, уведомленный Застройщиком, сам по себе не является основанием для одностороннего расторжения Договора Вами без последствий. Согласно ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» , участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения Договора в случае существенного нарушения Застройщиком сроков передачи объекта. Не усматриваю здесь по Вашим условиям такого существенного нарушения. 3) Право на неустойку за нарушение срока передачи объекта возникает у Вас с даты, следующей за датой окончания установленного Договором срока передачи (п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Важно! В настоящее время особенности применения финансовых санкций по ДДУ регулируются постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326. В соответствии с этим документом застройщики освобождены от ряда мер ответственности на период до 31 декабря 2025 года. В рамках переговоров с Застройщиком Вы вправе обсуждать условия предоставления рассрочки на часть платежа либо иные льготные условия оплаты. Всех благ Вам!