Как оформить два смежных участка ИЖС в собственность без аукциона при наличии фундамента?

Здравствуйте!

Для оформления двух смежных земельных участков, находящихся у Вас в аренде под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в собственность без проведения аукциона, ключевым моментом является наличие на одном из них зарегистрированного объекта незавершенного строительства (фундамента). Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник такого объекта имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором он расположен, без торгов. Это право распространяется и на смежные участки, если они необходимы для эксплуатации объекта и формируют единую территорию.

Первоочередным шагом является государственная регистрация фундамента в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как объекта незавершенного строительства. Для этого Вам потребуется подготовить технический план у кадастрового инженера и подать заявление в Росреестр. Без этой регистрации Вы не сможете подтвердить свое право на выкуп земли. После регистрации права собственности на фундамент, целесообразно рассмотреть возможность объединения двух смежных участков в один, если это соответствует предельным размерам и градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территориальной зоны. Объединение упростит процедуру, позволив рассматривать всю территорию как единое целое, необходимое для будущего жилого дома.

После регистрации объекта незавершенного строительства и, при необходимости, объединения участков, Вы подаете заявление о предоставлении земельного участка в собственность в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. К заявлению необходимо приложить выписку из ЕГРН, подтверждающую Ваше право собственности на фундамент, а также документы, удостоверяющие личность и право аренды на землю. Цена выкупа такого участка без торгов, как правило, определяется на основании его кадастровой стоимости и регулируется региональными или муниципальными нормативными актами, что обычно существенно ниже рыночной цены.

Важно учитывать, что уполномоченный орган может отказать в предоставлении участка только по основаниям, прямо предусмотренным статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, например, если объединенный участок не соответствует ПЗЗ. В случае мотивированного отказа, Вы имеете право оспорить его в судебном порядке. Судебная практика, например, Обзор судебной практики по вопросам, связанным с предоставлением земельных участков, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.05.2018 (пункт 11), подтверждает право собственника зарегистрированного незавершенного объекта на выкуп земли без торгов.

Здравствуйте,  Илья.

Под незавершенным строительством капитальным объектом Вы не сможете выкупить участок без торгов даже если зарегистрируете право собственности на ОНС в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Судебная практика давно изменилась и довольно однозначная по этому поводу.

Попытки выкупа земли условно говоря под фундаментами сейчас не проходят.

И даже если где-то орган местного самоуправления допускает такие промашки, то прокуратура оспаривает такие решения довольно легко.

Судебная практика на уровне Верховного Суда РФ от 12.07.2019 N 18-КА19-18

https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/1793036

То есть, Вам необходимо в установленном порядке регистрировать право собственности на объект завершенного строительства что даст Вам право выкупить участок без торгов.

С уважением!  эксперт сайта  Г.А. Кураев

Илья, добрый день! Приобрести право собственности на участки ИЖС без торгов можно на основании ст 39.3 ЗК РФ, с учетом ст 39.18 ЗК РФ. При этом, если на участок, на котором нет объектов, при публикации в СМИ информации о предоставлении участка, будет подано заявление о приобретении третьими лицами, то будет аукцион все равно. 

В случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

Тот участок на котором фундамент, на аукцион выставить не могут, либо выставят, когда вы не сможете продлить аренду, а вам разницу за фундамент выплатят. А в собственность, пока не достроите дом, взять не сможете. 

Но аренду продлить вы можете в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 настоящего Кодекса.

вы имеете право на заключение новых договоров аренды, если 

) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

 
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

 при соблюдении п 4 ст 39.6 ЗК РФ.