Я самозанятая ,арендую помещение в цоколе жилого дома многоэтажки 4 года. В договоре не дочитала и не увидела пункт,где было написано,что обязана заключить договор с управляющей компанией , спустя 4 пошла заключать и мне в договор включили все пункты как для жильцов общедомовые нужды, плюс сделали перерасчёт за все года.
Правомерно ли мне включать пункты в договор, которые меня не касаются, например замена лампочек в подъезде, ремонт лестничных проходов и т.д.эти работы в моем арендованном помещении управляющая компания не производила ни разу за 4 года и вообще никаких работ не выполнили.
Добрый день!
Да, если в договоре аренды указано, что все расходы по содержанию арендованного помещения обязаны возмещать именно Вы, и Вы обязаны заключить договор с УК, то ремонт и содержание помещения в МКД входит в обязательные платежи в силу положений статьи 154 Жилищного Кодекса РФ:
2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также — коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме).
Далее продолжу.
Здравствуйте!
и мне в договор включили все пункты как для жильцов общедомовые нужды, плюс сделали перерасчёт за все года.
В соответствии с ч.4 ст. 162 ЖК РФ
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Правомерно ли мне включать пункты в договор, которые меня не касаются, например замена лампочек в подъезде, ремонт лестничных проходов и т.д.эти работы в моем арендованном помещении управляющая компания не производила ни разу за 4 года и вообще никаких работ не выполнили.
Плата за это также может взыматься — расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле, обязанность по оплате у собственника нежилого помещения многоквартирного дома возникает, согласно ст. 158 ЖК РФ.
Так, согласно норме данной статьи
1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Если же договором аренды нежилого помещения определена Ваша обязанность по оплате коммунальных платежей, расходов на содержание общего имущества в многоквартирном, то оплачивать нужно Вам.
Если УК обратиться к собственнику нежилого помещения с заявлением о выдаче судебного приказа, то он может его отменить, направив возражение относительно его исполнения в предусмотренный законом срок, а именно в течении 10 дней со дня получения копии судебного приказа, согласно ст. 128 ГПК РФ.
В последующем может последовать исковое заявление с данным требованием. В этом случае, собственнику необходимо будет заявить о пропуске исковой давности для того, чтобы взыскание ограничилось трёхлетним сроком, предшествующим предъявления иска в суд.
Так, в соответствии со ст. 200 ГК РФ
2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
При этом также, срок исковой давности общий, составляет 3 года, согласно ст. 196 ГК РФ, и в соответствии со ст. 199 ГК РФ пропуск срока исковой давности по требованию является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.
В последующем, по условиям Вашего договора собственник может предъявить требование об оплате к Вам.
Ещё вопрос это помещение поставили мне без моего ведома на госуслуги, увидела чисто случайно, нужна была справка с его, а там стоит это помещение как в собственности, как такое может быть.
Если УК обратиться непосредственно к Вам, как к Арендатору с требованием об уплаты задолженности, то Вам необходимо возражать против исковых требований.
Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 апреля 2011 г. N 16646/10
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора.
Но собственник нежилого помещения, с которым Вы заключили договор аренды может предъявлять к вам требования в судебном порядке, о возмещении ему понесенных расходов, в соответствии с условиями Вашего договора и также в силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ, согласно которой арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Здравствуйте.
Я считаю, что Вы не обязаны платить управляющей компании за предыдущие 4 года до заключения Вами договора обслуживания с компанией.
В соответствии со ст.ст. 39 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ именно собственник, а не арендатор помещения несет бремя содержания имущества.
Тот факт, что Вы в договоре с арендодателем определили обязанность арендатора заключить договор с УК и нести соответствующие расходы не создает никаких прав и обязанностей для самой УК, так как та не является стороной в вашем договоре аренды (п. 3 ст. 308 ГК РФ)
Имеется множество судебной практики, которая подтверждает эту позицию, например Определение ВС РФ № 301-ЭС14-1735 от 8 сентября 2014 г. по делу № А79-3593/2013
Отклоняя довод комитета о том, что условиями договоров аренды, заключенных между собственником и арендаторами, на последних возложены обязанности по несению бремени расходов на содержание общего имущества в здании соразмерно занимаемой площади, суд указал, что непосредственно на арендатора имущества законом такая обязанность не возложена, также в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на арендатора не может быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов. Расходы по содержанию нежилых помещений несет собственник
Поэтому до даты заключения договора с УК никаких задолженностей Вы оплачивать не обязаны, так как это обязанность собственника помещения.
Что касается оплаты на будущее, со дня заключения договора с УК, то Вам придется оплачивать их услуги, поскольку Вы сами приняли на себя обязательство по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором Вы арендуете помещение.
Что касается перерасчета за все годы, то тут Вы, конечно, можете ссылаться на срок исковой давности, который установлен статьей 196 Гражданского Кодекса РФ — 3 года.
Но применение срока исковой давности также под большим вопросом, если именно Вы не выполнили обязанность по заключению договора с УК, а УК не знало, кому выставлять счета по обязательным платежам.
Так, согласно ст. 200 Гражданского Кодекса РФ:
В любом случае за последние 3 года платить придётся точно.