Задаток за квартиру, если договор купли-продажи еще не заключен

Здравствуйте, Ирина.

Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры, в этом договоре укажите сумму задатка, сроки, условия. 

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Добрый день, Ирина!

Как правильно оформить задаток за квартиру, если договор купли-продажи еще не заключен? В квартире два собственника.

Ирина

Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено в письменной форме.

Статья 380 ГК РФ Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если требования к письменной форме не будут соблюдены, то переданная сумма может быть рассмотрена не как задаток, а как аванс, что имеет совершенно различные последствия:

Статья 381 ГК РФ Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Аванс же просто возвращается, соответственно не наступает последствий, которые указаны в п.2 ст. 381 ГК РФ.

Что касается соглашения о задатке, то оно должно включать в себя:

1. Стороны, их паспортные данные, адрес регистрации.

2. Сумму задатка.

3. Указание на обязательно, во исполнение которого передается задаток.

Кроме того, соглашение о задатке может быть включено в предварительный договор купли-продажи как один из пунктов договора.

Удачи Вам!

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Можете оформить предварительный договор и расписку в получении денег денежных средств в счет оплаты за квартиру. Задаток возможен по закону при заключении основного договора, поскольку согласно ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. А это и есть оплата именно по основному договору.

Здравствуйте Ирина!

Уважаемые коллеги дали довольно исчерпывающий ответ на Ваш вопрос.

Присоединяясь к ним, предоставляю Вам примерный образец предварительного договора купли-продажи с задатком (во вложении).

Всего Вам доброго, Удачи!

Здравствуйте, Ирина! Полностью согласна с коллегами по поводу необходимости заключить предварительный договор и составления соглашения о задатке именно в письменной форме. При этом добавлю следующее.

Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство
заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Нормы о задатке содержатся в ст. 380-381 ГК РФ.

В учебнике по гражданскому праву авторов Алексеева С.С., Гонгало Б.М., Мурзина Д.В. указывается, что задаток выполняет три функции.

 платежную — задаток передается «в счет причитающихся… платежей».
 доказательственную (удостоверительную) — задаток передается «в доказательство заключения договора». обеспечительную — задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка.

Указанные обстоятельства позволяют обнаружить сходство и различие задатка и аванса.

Аванс всегда выполняет платежную функцию, может выполнять доказательственную, но в отличие от задатка никогда не выполняет обеспечительной функции. Если передан аванс и
обязательство не исполнено либо вообще не возникло, то сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее в том же размере.

Как уже отмечалось в ответе коллеги, п. 2 ст. 381 ГК РФ закрепляет:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Указанные негативные последствия наступают для стороны, не исполнившей обязательство, лишь при наличии вины в неисполнении обязательства. Если сторона, не исполнившая обязательство, невиновна, то задаток должен быть возвращен
задаткодателю.

Указанные санкции применяются к виновной стороне, не исполнившей обязательство, независимо от того, причинены ли убытки другой стороне неисполнением обязательства. Однако если есть убытки, то они должны быть возмещены виновной
стороной с зачетом суммы задатка.

Таково общее правило возмещения убытков. Стороны могут своим соглашением установить иное. Например, ограничить ответственность за неисполнение обязательства только
потерей суммы задатка.

В договоре может быть предусмотрено, что убытки взыскиваются в полной сумме сверх задатка (без зачета суммы задатка).

Всего Вам доброго!

Здравствуйте, 

Исходя из п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что из предварительного договора возникают права и обязанности только по поводу заключения основного договора. Такое обязательство носит неденежный характер, что не предполагает уплаты по предварительному договору каких-либо средств.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС от 19.01.2010 N 13331/09, применение задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно, следовательно, такое условие может быть признано судом недействительным (ст. 180 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ст. 333 ГК РФ применяются к предусмотренным п. 2 ст. 381 ГК РФ мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком. Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд может по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы. Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о снижении удерживаемой суммы, например, по мотивам неосновательного обогащения.

Таким образом, в предварительном договоре не следует предусматривать условие о задатке, лучше назвать вашу сумму иным образом, например, гарантийной суммой.