Как составить договор с кадастровым инженером с учётом ошибок при госрегистрации

Question

Мне нужно провести кадастровые работы - уточнению границ и площади земельного участка. Я договорился с кадастровым инженером о работах и он прислал мне договор. В целом меня договор устраивает, но есть ньюанс с тем что я не могу проверить результаты работы кадастрового инженера. У меня нет на это компетенций. Поэтому правильность его работы будет понятно только после государственной регистрации новых границ участка. В связи с этим я добавил в договор пункты, где указывается что при отказе в государственной регистрации по вине Исполнителя я могу к нему обращаться за исправлением ошибок без оплаты. Это пункт 3.8. Также в пункт 5.1 добавил случай отказа в государственной регистрации. Также в акт сдачи-приемки результата я добавил пункты 4 и 5. Подскажите как правильно в таких случаях составлять договор? В идеале я хотел бы полностью оплатить работы, если государственная регистрация не выявит ошибок в документах. Однако подача документов может идти довольно долго(на этот месяц в МФЦ нет свободных слотов на подачу документов) и сама регистрация тоже займет какое-то время. Кажется, договор сильно усложнится, если начинать учитывать эти факторы c "тянучкой" в гос органе.

Алиса Смирнова · Answer

Евгений, здравствуйте! Поскольку вы не можете самостоятельно проверить правильность работы кадастрового инженера, логично связать оплату или окончательный расчет с успешной государственной регистрацией новых границ участка. В акте сдачи-приемки результата работ можно указать, что приемка считается полной и окончательной только после успешного прохождения документов государственной регистрации. Чтобы снизить риски, можно рассмотреть вариант поэтапной оплаты. Например, часть суммы — аванс, часть — после выполнения работ и предоставления документов на регистрацию, а окончательный расчет — после успешной регистрации. Еще можно указать, что срок проведения государственной регистрации не входит в срок выполнения работ исполнителем, но исполнитель обязуется предоставить все необходимые документы для регистрации в установленный срок.

Юрий Колковский · Answer

Подскажите как правильно в таких случаях составлять договор? Здравствуйте. С учетом того, что положения ст. 421 ГК РФ позволяют сторонам вырабатывать любые законные условия, которые бы удовлетворяли обе стороны, Вы можете внести соответствующее предложение Вашему исполнителю. Но также Вы должны понимать, что если Вы являетесь потребителем, то на ваши отношения распространяются положения Закона «О защите прав потребителей. Соответственно в случае, если будут обнаружены недостатки выполненной работы (оказанной услуги) Вы вправе по своему выбору в соответствии со ст. 29 вышеуказанного закона потребовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Это правило действует вне зависимости от наличия или отсутствия указания об этом в договоре. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! Изучил ваш договор. Ваш подход к договору в целом правильный, но можно его немного доработать для большей защиты ваших интересов. Согласно ст. 421 ГК РФ , стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ad08909251f4d26ebc935648e4e708a31e160348 С учетом требований ст. 421 ГК РФ , разделите оплату на аванс (30-50%) и окончательный расчет (после успешной регистрации). Укажите, что окончательная оплата производится только после внесения изменений в ЕГРН. Включите пункт, что если Росреестр отклонит межевой план из-за ошибок инженера, он обязан бесплатно исправить недочеты в согласованный срок (например, 10-14 дней) или вернуть деньги, если исправление невозможно. Можно прописать, что Заказчик обязуется подать документы в Росреестр в течение X дней после получения межевого плана (чтобы избежать затягивания). Акт приема-передачи можно указать, что подписание акта не означает принятие качества работ, если впоследствии будут выявлены ошибки, приведшие к отказу в регистрации. Если задержка связана не с ошибками инженера, а с работой госорганов, это не должно влиять на оплату.

Ирина Санникова · Answer

Здравствуйте. Я посмотрела Ваш договор. Ситуация у Вас типовая: у заказчика нет компетенций проверить качество межевого плана, и фактически итоговая проверка — это государственная регистрация. Отсюда и проблема: как правильно «привязать» оплату к результату. Я бы рекомендовала закрепить в договоре: 1. Прямо указать, что «отказ в государственной регистрации, вызванный ошибками или некорректностью подготовленного межевого плана, считается ненадлежащим исполнением обязательств Исполнителя». 2. Добавить срок гарантии — например, 6 или 12 месяцев, в течение которого исполнитель обязан бесплатно исправлять выявленные Росреестром ошибки. 3. Окончательный расчёт производить только после подписания акта, но при этом закрепить обязанность Исполнителя возвращать оплату либо исправлять ошибки, если отказ связан с его ошибками. Таким образом, договор не «перегружается» ожиданием регистрации (которая может длиться долго), но вы сохраняете защиту: если в регистрации откажут по его вине, он обязан исправить или вернуть деньги. Подскажите как правильно в таких случаях составлять договор? Пункт 3.8 «В случае, если после подачи документации в орган регистрации прав будут выявлены замечания, вызванные ошибками или некорректностью подготовленного Исполнителем межевого плана, Исполнитель обязан устранить указанные замечания за свой счёт в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента их получения от Заказчика. Устранение замечаний осуществляется без дополнительной оплаты со стороны Заказчика. Если устранение невозможно, Исполнитель возвращает Заказчику уплаченную по Договору сумму в полном объёме». Пункт 5.1 (дополнение) «В случае отказа в государственной регистрации прав по вине Исполнителя, подтверждённой мотивированным уведомлением органа регистрации прав, Исполнитель обязан безвозмездно устранить допущенные недостатки в течение 10 (десяти) рабочих дней. При невозможности устранения недостатков Исполнитель возвращает Заказчику уплаченную по Договору сумму в полном объёме». Акт сдачи-приёмки результата кадастровых работ Добавить после п. 3: Пункт 4. «Подписывая настоящий акт, Заказчик подтверждает получение результата кадастровых работ, однако не обладает специальными познаниями для проверки корректности межевого плана. Окончательная проверка результата осуществляется органом регистрации прав. Отсутствие замечаний при подписании настоящего акта не исключает возможности предъявления Заказчиком требований к Исполнителю в случае выявления ошибок при государственной регистрации». Пункт 5. «В случае отказа в государственной регистрации по причине ошибок, допущенных Исполнителем при подготовке межевого плана, Исполнитель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней устранить такие ошибки без дополнительной оплаты либо возвратить Заказчику уплаченную по договору сумму в полном объёме».

Виктор Строков · Answer

Здравствуйте. Риск отказа в регистрации формально лежит на заказчике, если иное не прописано. То, что вы добавили, полностью соответствует здравому смыслу. Можете дополнить пунктом: «В случае отказа органа регистрации прав в осуществлении государственной регистрации по причинам, связанным с качеством выполненных кадастровых работ, Исполнитель обязуется в разумный срок устранить ошибки и подготовить исправленный пакет документов без дополнительной оплаты». Можно уточнить, что гарантийный срок — до момента успешной регистрации, но не более, например, 12 месяцев. Удачи!

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Обратите внимание на ст 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», она устанавливает специальные положения относительно договора подряда на выполнение кадастровых работ. Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором. Договором подряда на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрено обязательство заказчика уплатить обусловленную договором подряда на выполнение кадастровых работ цену в полном объеме после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, в отношении которых выполнялись кадастровые работы в соответствии с таким договором подряда. то есть, если договоритесь, тогда цену заплатите после постановки на ГКУ участка, но вопрос, где гарантия, что вы сдадите, ведь работа уже проведена, а вы решите не идти в Росреестр год, например. Можно как вариант сделать так что сам КИ сдаст документы. Договор подряда на выполнение кадастровых работ может содержать условие об обязанности кадастрового инженера — индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, представлять без доверенности документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ, в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» но не во всех случаях КИ может сдать за вас документы, поэтому уточните в ст 36 221-ФЗ подходит ли ваше дело для сдачи КИ. Ну и По требованию заказчика кадастровых работ кадастровый инженер обязан представить ему результат предварительной автоматизированной проверки межевого плана, технического плана, карты-плана территории или акта обследования посредством электронного сервиса «Личный кабинет кадастрового инженера», создание и ведение которого предусматриваются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». перед сдачей документов в Росреестр, можете попросить проверку МП, тогда вы точно уже будете знать, что заплатили и ваши документы пройдут в Росреестре. А вообще, Росреестру и кадастровому инженеру не выгодно, чтобы вам дали межевой план, по которому будет отказ. Исправляют, как правило без проблем и бесплатно инженеры, если есть вопросы к плану. И конечно аванс нужно платить, потому что работать без оплаты не самый лучший выбор. А если вам КИ проверит МП в личном кабинете, то и вторую часть по договору без переживаний сможете оплатить.